de fleste lejligheder, der sælges i England, er lejemål, som ejendomsretten bestemmer. Gennem kombineret lejerdeltagelse i en kollektiv franchisegivelse sælges nogle lejeboliger med en andel af selvejelsen.
hvis du køber en lejebolig, har du faktisk en lejekontrakt, omend en, der varer langt ind i fremtiden. Den juridiske ejer af lejligheden er den person eller virksomhed, der ejer selveje til ejendommen, da udtrykket ‘selveje’ henviser til jorden og bygningen, der sidder på den.
hvad er kollektiv enfranchisement per definition?
kollektiv enfranchisement, ellers kendt som freehold enfranchisement, er den proces, hvormed lejerne i en bygning går sammen om at købe freehold.
det er den proces, hvorved lejerne i en bygning går sammen og køber selveje. Denne ret til at gøre det kommer under lejemål Reform boliger & Urban Development Act 1993.
ordet ‘kollektiv’ er vigtigt, da det betyder, at gruppen får selveje for hele bygningen, hvor deres lejligheder er placeret.
hvad er fordelene ved at eje selveje til din lejlighed?
hvis du selv eller en gruppe beboere har købt friholdet, vil der normalt blive aftalt lejeudvidelser mellem deltagerne uden ekstra omkostninger, hvilket også giver afkald på grundlejen.
at eje selveje af din lejlighed betyder, at du rent faktisk vil eje jorden og strukturen af lejligheden direkte i juridiske termer med andre ejere, der deltog og derfor har mere kontrol over dit eget hjem.
hvis du ønsker at gøre nogen hjem forbedringer såsom bygning eller udvidelse arbejde til din lejlighed gruppen af beboere, der har købt selveje kan se mere positivt på dette end en ekstern friholder.
du vil sandsynligvis ikke længere være forpligtet til at betale store regninger til friindehaveren, såsom jordleje – i det væsentlige retten til at bruge jorden.
ud over gebyrer som jordleje skal du, hvis du er lejer, også betale et servicegebyr for alle tjenester, som din friholder leverer, såsom vedligeholdelse, landskabspleje og rengøring af fællesarealer. Friindehaveren har ret til at vælge, hvem de ansætter for at gennemføre disse tjenester, så hvis du køber friholdet, har du og dine medejere valget af, hvilket ejendomsadministrationsselskab de skal udpege.
nye boligudviklinger har solgt huse som lejemål til samme pris som de ville være selveje, opkrævning af grundleje og servicegebyrer. De sælger også huset med en lejekontrakt, der har brug for en forestående udvidelse – til sidst vinder endnu flere penge ved at sælge selvholdet, når det anmodes om et par år senere.
for at opsummere er de vigtigste fordele ved at købe freehold det:
- den kvalificerende gruppe af beboere kan muligvis give sig selv en ny lejekontrakt for at forlænge løbetiden, som de ønsker
- din lejlighed vil være meget lettere at sælge
- Du får kontrol over ledelsen af din bygning
hvordan kvalificerer en bygning sig til kollektiv franchisegivelse?
lokalerne kvalificerer sig til kollektiv franchisegivelse, hvis:
- to tredjedele af lejlighederne ejes af kvalificerede lejere (lejere, hvis lejemål har mere end 21 år tilbage)
- Den indeholder to eller flere lejligheder, der ejes af kvalificerede lejere
- Det er en del af en bygning eller en selvstændig bygning
- friholderen eller en nær slægtning til friholderen bor ikke i en ejendom i udviklingen
hvis 50% af lejlighederne deltager, kan udlejer ikke gøre indsigelse. At købe et frithold kan være en længde og kompleks proces, så det tilrådes at instruere en specialistmåler og advokat.
for at kvalificere sig til kollektiv franchisegivelse er det ligegyldigt, om lejligheden ejes af en person eller en virksomhed, eller om du bor der eller ej.
er der nogen undtagelser?
lejere har ikke ret til at erhverve selveje af en bygning under følgende omstændigheder:
- Hvis en lejer ejer tre lejligheder eller mere i bygningen, kvalificerer de sig ikke
- hvis bygningen er delvis Kommerciel, kan lejerne ikke fortsætte med kollektiv franchisegivelse, hvis det kommercielle areal tegner sig for mere end 25% af bygningen
- en bygning med en hjemmehørende udlejer, der er omdannet til fire lejligheder eller derunder, kan ikke kvalificere sig til kollektiv franchisegivelse
andre undtagelser inkluderer, hvis bygningen er en national trust-ejendom eller inden for et katedralområde. Nogle Kroneegenskaber er også fritaget for kollektiv franchisegivelse.
Hvad er den grundlæggende franchiseprocedure?
det første skridt til kollektiv franchisegivelse er, at lejerne opretter et selskab, som de alle er medlemmer af. Den nominerede køber vælges, som vil blive navngivet i den oprindelige meddelelse.
den oprindelige meddelelse indeholder visse oplysninger om lejerne og bygningen, navnet på dem, der søger selveje, og den pris, de ønsker at betale. Meddelelsen angiver også en ‘responstidsdato’, som friindehaveren skal svare på, som skal være mindst to måneder efter modtagelsen. Denne meddelelse serveres derefter til friholderen.
en Modmeddelelse serveres derefter som et svar fra friholderen, der siger, om de accepterer anmodningen, og hvis de gør det, på hvilke vilkår.
hvis friholderen er forsinket med at svare på den oprindelige meddelelse, eller hvis de slet ikke reagerer, får lejerne den juridiske ret til at købe friholdet på de betingelser, der er angivet i meddelelsen.
hvis der er problemer mellem lejeren og den frie ejer, der ikke kan løses, kan lejerne ansøge om Leasehold Valuation Tribunal inden for 6 måneder efter modtagelse af Modmeddelelsen.
rammerne for den kollektive franchiseproces indebærer:
- kontrol af, om du kan kvalificere dig til at købe selveje
- organiser et ‘selskab’ af kvalificerede lejeindehavere
- valg af Kandidatkøber
- valg og udnævnelse af advokater og landmålere
- søger ekspertrådgivning og en værdiansættelse for at bestemme købsprisen
- serverer den første meddelelse til friindehaveren
hvor meget vil det koste at købe selveje på min lejlighed?
en række faktorer kan påvirke den pris, du betaler for din lejlighed, herunder:
- værdien af hver lejlighed i bygningen
- antallet af år tilbage på hver lejekontrakt
prisen for at købe selveje vil være højere, hvis lejemålene har mindre end 80 år tilbage på dem.
lejemål Reform boliger & Urban Development Act 1993 indeholder en formel, der kan bruges af en specialist landmåler til at give dig et skøn over præmien til lejerne deltager.
de kvalificerede leasingtagere skal derefter finde ud af, hvordan de vil erhverve og besidde selveje. Det anbefales, at dette administreres af en person, der er nomineret til at repræsentere gruppen, eller alternativt af et lille udvalg, der kan arbejde med de vigtigste fagfolk og derefter rapportere tilbage til resten af gruppen. Processen kan hurtigt blive ekstremt kompleks, hvis hver kvalificeret lejemorder i en boligblok er på tværs af formål, så valg af en repræsentant eller et udpeget udvalg forhindrer dette og forenkler processen.
prisen for det frihold, der er angivet på den oprindelige meddelelse, skal være realistisk, så det er vigtigt, at din værdiansættelsesrådgivning leveres af en ekspert inden for is-området. Du kan derefter alle overveje prisen kollektivt og beslutte, om det tilbud, du modtager, er overkommeligt.
når du instruerer din advokat, begynder omkostningerne at tilfalde, så det er vigtigt, at alle er enige om prisen. Det er klogt at sørge for, at du også har råd til underskuddet, hvis nogen i kollektivet beslutter, at de ikke længere ønsker at købe deres selveje.
selvom det er usædvanligt, hvis du befinder dig i en stor boligblok, hvor et stort antal flade ejere vælger ikke at købe selveje, behøver du muligvis ikke at kompensere for deres mangel. Nogle gange kan du se på at få en investor til at betale deres andel.
en grundig evaluering af, hvad det er, du rent faktisk køber inden for en selveje er afgørende. Du bør afgøre, om der er en kælder, hvælving eller underjordisk parkeringsplads inkluderet som en del af bygningen, da disse kan komplicere købet.
det er bydende nødvendigt sikre, at alle dem, der ansøger om selveje har råd til det på det tidligst mulige tidspunkt.
uanset om du ender med at gennemføre købet af selveje eller ej, er de deltagende lejere ansvarlige for friholderens og professionelle gebyrer, så snart de har afgivet første meddelelse.
for yderligere information om boligforvaltning i London eller andre steder, Kontakt os i dag for yderligere information.