sammendrag: når nye investorer lige er begyndt at investere i fast ejendom, sidder de ofte fast ved at finde ud af, hvilken type fast ejendom de skal købe. Selv inden for fast ejendom, ejendomstyperne spænder fra en enkelt familiebolig til hundreder af enheder. I dette indlæg fortæller vi dig, hvorfor vi synes at fokusere på 2-4 enhed multifamilieboliger er det bedste sted at starte for nye investorer.
vi hører ofte fra de nye til fast ejendom, der spørger: hvilken type fast ejendom skal jeg købe?
i dette indlæg sammenligner og kontrasterer vi de forskellige typer boligejendomme. Vi giver dig også grundene til, at vi synes, at 2-4 unit multifamily residences (MFR) er det bedste valg.
men først et ord om fokus (Klik her for et dybere dyk på fokusstyrken)
vi mener, at fokusering på en type boligejendom i begyndelsen vil gøre det lettere for dig at tage de første skridt mod at købe din første ejendom, fordi:
- du vil være i stand til at øge din viden om denne type ejendom hurtigere. Dette er et resultat af konstant sammenligning og kontrast af lignende egenskaber.
- denne tilgang vil også gøre det lettere at sammenligne afkast og vælge den bedste investering.
- det vil gøre det lettere for din ejendomsmægler at finde dig tilbud.
nu, tilbage til at sammenligne og kontrastere de forskellige typer boligejendomme. Vi har opdelt dem i fire typer: enfamilieboliger (SFR), 2-4 enhed multifamilieboliger (MFR), 5-15 enhed MFR og >15 enhed MFR. Vi har skitseret fordele og ulemper ved hver og også illustreret dette i nedenstående tabel. Målet er at hjælpe dig med at forstå, hvorfor vi mener, at 2-4 unit MFR er det bedste investeringsvalg, når du lige er kommet i gang.
Single Family Residences (SFR)
SFRs er den mest almindelige type notering i MLS (multiple notering service). Dette er de hjem, som folk generelt køber for at bo i som deres primære bopæl. Der er mange fordele ved at have SFRs i din portefølje. Når du bygger din portefølje, tror vi, at der er mange ulemper ved at starte med denne type ejendom.
hovedproblemet er, at det er sværere at finde egenskaber, der opfylder dine pengestrømskrav. Dette skyldes, at salgsprisen for disse egenskaber ikke er drevet af lejeindtægterne; det drives op af den “følelsesmæssige køber”, som er villig til at betale mere, fordi han/hun virkelig ønsker at bo der.
et andet potentielt problem er det højere gennemsnit pr. Sammenlign en fire enhed MFR, som består af fire lejligheder under et tag til fire SFRs, som vil have fire tag til at erstatte. Med SFR vil du sandsynligvis have flere vedligeholdelsesartikler sammenlignet med MFRs.
et sidste problem med SFRs er potentialet for lavere lejeindtægter over tid på grund af ledige stillinger. Når vi har en ledig stilling i en af vores firepladser, får vi stadig husleje fra de andre tre enheder for at hjælpe med at dække pant og andre udgifter. I en SFR betyder en ledig stilling, at du kommer ud af lommen for at dække udgifterne, mens den sidder tom.
2-4 Unit Multifamilieboliger (MFRs)
vi mener, at 2-4 unit multifamilieboliger er de nemmeste at komme ind på, når du lige er startet. De har også de fleste fordele med færrest ulemper.
nogle af fordelene inkluderer:
- det kan være relativt billigt at købe en dupleks, Tripleks eller firepleks sammenlignet med en større ejendom.
- du har relativt lave renter (dog ikke så lave som SFRs), fordi du kan bruge et boliglån, som normalt har bedre vilkår end et kommercielt lån (klik her for at læse om boliglån vs. kommercielle lån).
- der er mindre konkurrencepres fra investeringsselskaber i fast ejendom. Dette er virksomheder, der bruger institutionelle midler (dvs.pensionsfonde, 401k-fonde) til at købe lejlighedskomplekser.
- andre fordele inkluderer muligheden for at sprede risikoen for ledige stillinger og vedligeholdelsesomkostninger over 2-4 enheder snarere end en enkelt enhed med en SFR.
ulemperne ved 2-4 multifamiliekategorien er, at de fleste byer har forholdsvis lav beholdning sammenlignet med SFRs. Du kan have højere forsyningsomkostninger, fordi nogle af de værktøjer, der leverer en MFR, ikke er opdelt mellem enhederne. (f.eks. har du normalt en kloakledning til en MFR i stedet for at hver enkelt enhed har deres egen kloakledning.) Det er dog ofte muligt at fakturere brugsomkostninger til lejere hver måned, hvilket gør denne type investering endnu mere attraktiv.
5-15 enhed Multifamilieboliger
når du kommer over fire enheder, er du ikke længere berettiget til boliglån. På dette tidspunkt skal du skifte til kommercielle långivere. Kommercielle lån har tendens til at have højere renter og/eller kortere låneperioder, hvilket gør din månedlige pantebetaling højere.
også jo flere enheder du har, jo større er konkurrencen fra ejendomsinvesteringsselskaber. Disse virksomheder har tendens til at undgå mindre (mindre end fem enheder) MFR og SFR. Dette skyldes, at det er mindre effektivt for dem at købe dem på grund af transaktionsomkostninger og tid.
da markedet for større komplekser Imidlertid er begyndt at tørre op i de sidste par år, ser det ud til, at disse investeringsselskaber kommer ind i 5-15 og endda 2-4 MFRs. På grund af det højere kapitaludlæg, der kræves, de højere låneomkostninger og konkurrenceniveauet med denne type bopæl, vil vi anbefale at starte din investeringskarriere med >5 enhedsbygninger.
>15 Enhed Multifamilieboliger
opdelingen ved 15 enheder er noget vilkårlig, men over 15 enheder bliver den kompleks. Du har højere kapitalkrav og intens konkurrence fra investeringsselskaber. Du har også tænke på ikke blot enkelte lejere, men om at skabe et fællesskab. Dette kan medføre oprettelse og styring af fællesrum som vaskerum, legepladser, grillpladser osv.