Lejekrise (Del TO): Hvordan Man Beregner Meddelelse Om At Afslutte & Proceduren For Inddrivelse Af Ejendom.

Af Okpi Bernard Adaafu (Oba).

denne artikel forsøger at løse krisen mellem udlejer og lejer. Første del af artiklen forklarede alt om lejeaftale og typer af lejemål. I denne sidste del vil vi fokusere på reglen vejledende meddelelse om at afslutte, hvordan man afslutter lejemål, procedure for genopretning af lokaler og hvordan man undgår krisen mellem udlejer og lejer.

Sådan beregnes længden af meddelelsen om at afslutte

udlejer og lejer er fri til at blive enige om længden af meddelelsen om at afslutte; hvor der ikke er nogen aftale, gælder lejeloven i den stat, hvor ejendommen er beliggende. Følgende er standardvarighed for at afslutte, der er fastsat i loven.

1. årligt lejemål: seks måneders varsel
2. halvårligt lejemål: seks måneders varsel
3. kvartalsvis leje: tre måneders varsel
4. månedlig leje: en måneds varsel
5. ugentlig leje: en uges varsel

beregningen af længden af opsigelsen fra Retten er meget kompleks; en måneds varsel om at afslutte, udstedt den 2.November udløber den 31. December og ikke 2. December. Generelt, meddelelse om at afslutte kan gives når som helst inden datoen for udløbet af den nuværende lejekontrakt. Længden af meddelelsen om at afslutte kan være mere end den, der leveres af parterne eller loven, men den må ikke være kortere. I Abuja skal meddelelsen om at afslutte ophøre på tærsklen til årsdagen for den nuværende periode (dvs.en dag før lejeperioden udløber). Mens du er i Lagos, meddelelse om at afslutte er gyldig, når det er angivet at opsige ved eller efter udløbet af lejemålet. I Nigeria, alle stater har forskellig lov om lejemål; bestemmelserne er de samme med mindre ændringer.

ofte stillede spørgsmål

dette er nogle af de spørgsmål, jeg modtog efter offentliggørelsen af “Tenancy Crisis Part One”.

SPØRGSMÅL ET:

min udlejer truer med at bruge politiet til at udskyde mig, fordi jeg skyldte ham seks måneders husleje. Hjælp mig.

svar:

udlejer kan ikke tvinge dig ud af lokalerne med hjælp fra politiet, fordi det vil udgøre overtrædelse. Loven beskytter dig og giver dig ret til at sagsøge din udlejer for skader, når udlejer kommer ind i din lejlighed uden dit samtykke eller brugt magt til at udsætte dig. Det rigtige for udlejer at gøre er at følge en retfærdig rettergang ved at henvende sig til retten.

SPØRGSMÅL TO:

min lejer nægtede at betale husleje i tre år nu. Jeg vil ikke have ham til at besætte min ejendom igen. Jeg vil involvere politiet, fordi jeg prøvede Enhver Fredelig metode. Hvad synes du, Jeg skal gøre?

svar:

lejeforhold er ikke reguleret af strafferet, det er forkert at rapportere en lejesag til politiet. Politiet kan dog kun inviteres, når der er kamp, indbrud osv. Politiets pligt er begrænset til de straffesager, der opstår som følge af lejeforhold. Således vil rapportering af sagen til politiet udgøre spild af tid og ressourcer, fordi politiet helt sikkert vil henvise sagen til retten. Den rigtige ting at gøre er at læse lejeaftalen for at kontrollere proceduren for udsættelse. Hvis proceduren for udsættelse ikke er angivet i aftalen, gennemgå loven i den stat, hvor ejendommen befinder sig for retning. Normalt, hvis en lejer skylder restancer på leje i mere end et år, er det godt for udlejeren at udstede syv dages varsel om ejerens hensigt om at anmode om retten til at inddrive lokaler og derefter fortsætte med at anlægge sag om tilbagetagelse i retten efter udløbet af de syv dage.

Sådan afsluttes lejemål

der er flere måder, hvorpå lejemål kan bestemmes. Valget af hvilken man skal tage er afgørende, fordi valg af en forkert tilstand kan føre til konflikt.

1. overgivelse: Dette er, når lejeren opgiver besiddelse frivilligt inden udløbet af den aftalte periode. Det kan være udtrykt eller underforstået ved adfærd. For at være effektiv skal udlejer angive accept.
2. Fortabelse: dette er, når udlejer genindtræder i lokalerne eller ansøger for retten om at opsige lejemål ved forekomsten af en bestemt begivenhed. Dette kan kun ske i fast lejemål og skal fremgå af lejeaftalen.

• Fusion: her overgiver udlejer sin interesse til lejeren. Dette er, når en lejer køber ejendommen eller erhverver en overlegen ejendom ejet af udlejer. Det er det modsatte af overgivelse.

1. ophævelse: det er her loven tillader en af parterne at anmode retten om at opsige lejemål, når der er et element af svig i lejeforholdet.
2. Force Majeure: hvor der er en begivenhed uden nogen af parternes skyld, vil lejemålet komme til ophør. For eksempel ødelæggelse af ejendom ved brand eller oversvømmelse.
3. spild af tid: Det er her lejeforhold ophører ved udløbet af den aftalte periode. Forkyndelse af varsel er ikke nødvendig, men lejeaftalen kan indeholde mulighed for fornyelse og forkyndelse af Varsel for at afslutte. Loven forbyder kraftig udsættelse. Dermed, retfærdig rettergang skal følges.

• opsigelse ved lov: Dette er, når loven tillader genopretning uden udstedelse af varsel om at afslutte. Når en månedlig lejer er i restance af leje i tre måneder, kan udlejer udstede syv dages varsel om ejerens hensigt om at anmode om retten til at genvinde besiddelse. Lejeren har ikke ret til Varsel om at afslutte. Lejeren har heller ikke ret til Varsel om at afslutte i fast lejemål (som beskrevet ovenfor), og en halvårlig lejer i restance på et år har ikke ret til Varsel om at afslutte.

PROCEDURE for inddrivelse af ejendom

• udlejeren skal udstede myndighedsbrev til en advokat,
• advokaten udsender meddelelse om at afslutte (hvor det er nødvendigt). Hvis lejeren undlader at levere besiddelse ved udløbet af meddelelsen om at afslutte,
• vil advokaten udstede syv dages varsel om ejerens hensigt om at anmode retten om at genvinde besiddelse. Hvis lejeren forsømmer at forlade lokalerne i slutningen af syv dage,
• advokaten vil henvende sig til den relevante domstol (Magistratret eller Højesteret; afhængigt af lejeværdien af ejendommen),
• retten vil udstede stævning og påbegynde retssagen,
• retten afsiger dom (normalt forlænger lejerens ophold i en bestemt periode eller beordrer lejeren til straks at forlade ejendommen og tildele nødvendige omkostninger). Hvor lejeren er beordret til at betale restancer på husleje, og en sådan lejer ikke har penge, vil retten vedhæfte lejerens værdifulde personlige ejendom og auktionere den for at betale udlejeren.

hvordan man undgår LEJEKRISE

lejeren skal levere besiddelse, når meddelelsen om at afslutte er blevet forkyndt. Hvor lejeren forsømmer at levere Besiddelse efter afslutningen af lejemålet og efterfølgende udstedelse af lovpligtige meddelelser; udlejer bør ikke med magt udvise lejeren, fordi det kan føre til undgåelig juridisk kamp og økonomisk affald. Den juridiske mulighed for udlejer er at anlægge sag i retten og kræve tilbagelevering, omkostninger og restancer på husleje/skader.

Læs en del af artiklen via:

1. https://thenigerialawyer.com/tenancy-crisis-part-one-nature-of-tenancy-covenants/
2. http://insidearewa.com.ng/tenancy-crisis-part-one-nature-of-tenancy-covenants/
3. https://www.legalnaija.com/2020/06/tenancy-crisis-part-one-nature-of_6.html?m=1

andre artikler af forfatteren:

1.Skilsmisse: https://thenigerialawyer.com/grounds-for-divorce-a-legal-digest/

1. livet efter jurastudiet. https://www.legalnaija.com/2020/05/life-after-law-school-setting-up-right.html?m=1

kontakt forfatteren:

kvidre: @OkpiBernard

e-mail: [email protected]

telefonnummer: +2349032116272

OKPI BERNARD ADAAFU (OBA)ESC (LL.B, B. L, ACIARB, MCMC) er associeret hos Kanu G. AGABI, SAN (CON) & ASSOCIATES, Abuja, Nigeria.