overage klausuler – 10 ting at tænke over for købere

ejendomme sælges undertiden underlagt overage klausuler – også kendt som hævning eller klo tilbage bestemmelser. Tanken er, at hvis der efterfølgende opnås byggetilladelse, har sælgeren ret til en andel i hævningen i værdi. Dette lyder simpelt, men bestemmelser af denne art giver anledning til en lang række juridiske problemer og er ofte en tvist i sin vorden.

som altid er djævelen i detaljen. Punkter at passe på som køber er:-

1. Hvor længe gælder disse bestemmelser? De er almindeligt pålagt i op til 25 år, men det er meget lang tid. Formentlig bør de kun gælde, hvor der er en realistisk chance for at opnå byggetilladelse inden for de næste 5-10 år.

2. Hvilken procentdel stat i hævningen i værdi skal sælgeren have ret til? Sælgeren begynder ofte med at bede om 50% af hævningen i værdi, men dette vil sandsynligvis efterlade køberen med ringe kommercielt incitament til at udvikle jorden. Husk, at køberen vil pådrage sig forskellige omkostninger – planlægningsomkostninger ved opnåelse af tilladelse, omkostninger ved salg af jord og kapitalgevinstskat, for eksempel. Nogle overage klausuler tillader omkostninger, der skal fratrækkes før overage beregnes; ellers en 50% overage kan efterlade sælger med en større fortjeneste end køberen.

3. Hvad udløser betalingen til sælgeren? Fra købers synspunkt bør dette ikke være tildeling af byggetilladelse, men enten: –

• implementering af en byggetilladelse (for eksempel hvor en køber bygger et nyt hus til at besætte sig selv); eller
• salg af ejendommen efter tildeling af byggetilladelse.

4. Vil nogen byggetilladelse udløse betalingen? Ofte har parterne til hensigt, at overage-klausulerne kun skal gælde, hvis der opnås tilladelse til boligudvikling, men de fleste overage-klausuler gælder, hvis der opnås en byggetilladelse. Køberen kan derfor ønske at udelukke visse typer udvikling fra overskuddet. For eksempel, i tilfælde af en gård, kan køberen ønsker at udelukke:-

• alle bygninger til brug i landbruget;
• enhver rytterbrug til bygninger;
• alle vedvarende energi – /telekommunikationsinstallationer;
• enhver kommerciel brug (såsom omdannelse af lader til kontorer eller værksteder); eller
• udvidelser til bondegården eller opførelse af et hus med landbrugsbånd til en landbrugsarbejder eller et familiemedlem.

nogle af disse ændringer kræver muligvis ikke byggetilladelse på nuværende tidspunkt, men det er bedst at udelukke dem for at undgå tvivl – husk, at planlægningsregler kan ændre sig i fremtiden.

5. Hvordan beregnes overskuddet? Ofte kan der være en ganske kompliceret formel i dokumenterne. Kontroller, om dette er korrekt ved at gennemgå nogle eksempler, og vær opmærksom på at sikre, at betalingen til sælgeren ikke inkluderer normale “inflationsstigninger” i værdi.

hvis parterne ikke kan blive enige om størrelsen af overskuddet (som normalt er baseret på forskellen i åbne markedsværdier for jorden med eller uden den pågældende byggetilladelse), bestemmes dette af en uafhængig landmåler. Dette kan være en dyr proces og noget af et lotteri, da forskellige landmålere kan have meget forskellige synspunkter på markedsværdier.

hvis der skal betales renter på overagebetalingen, skal du sørge for, at dette kun løber fra, når overagebetalingen er aftalt eller bestemt af den uafhængige landmåler. Hvis renter løber fra datoen for tilladelsen, dette kan give anledning til en stor renteregning, mens prisen sorteres ud.

6. Vil sælgeren have mere end en bid af kirsebæret? De fleste overage klausuler gælder hver gang planlægningstilladelse opnås i løbet af overage periode. Så hvis der er foretaget en tidligere overagebetaling baseret på en tilladelse til f.eks. 5 huse, forfalder en yderligere betaling, hvis der efterfølgende opnås tilladelse til 10 huse. Det er vigtigt at sikre, at kreditten kun gives til den første overagebetaling.

7. Hvordan sikres overskuddet? Normalt vil en sælger pålægge en begrænsning af købers titel, så fremtidige handler ikke kan registreres i tingbogen uden samtykke fra en sælger. Dette er nødvendigt fra sælgers synspunkt for at sikre, at den nye køber indgår en ny pagtsakt for at betale overskuddet (da positive pagter af denne art ellers ikke er bindende for købers efterfølger i titel). En begrænsning kan dog medføre problemer eller forsinkelser i fremtidige handler, og en køber bør forsøge at udelukke remortgages og kortfristede lejemål fra en sådan begrænsning.

nogle gange kræver sælgeren et gebyr tilbage over ejendommen for at sikre betaling af overskuddet. En køber bør modstå dette, især hvis de rejser finansiering gennem en bank for at købe ejendommen. Banken vil have en første afgift og kan ikke være glad for sælgeren at have endnu en anden afgift.

8. Fordelen ved overage er et aktiv. Dette kan sælges af sælgeren eller, hvis sælgeren går bort, fordelen kan passere med deres ejendom. Det kan derfor være vanskeligt i fremtiden for køberen at vide, hvem der har fordelen ved overskuddet. Dette medfører yderligere problemer, især når der er en begrænsning af køberens titel, som kræver, at den person, der har fordelen, giver sit samtykke til fremtidige handler.

en køber bør derfor anmode om, at dokumenterne kræver, at køberen underrettes om enhver ændring i de personer, der har fordel af overskuddet, men selv da opstår der ofte praktiske problemer, når dette ikke gøres.

9. Overage klausuler komplicere købers skattemæssige stilling. Hvis en overagebetaling udløses, forfalder yderligere stempelafgift jordskat (da købsprisen er steget). HMRC kræver faktisk, at køberen ved afslutningen af købet (selvom betalingen af et overskud er meget fjernt) skal betale SDLT på købsprisen og den anslåede forbedrede værdi af jorden, hvis overskuddet udløses. Køberen kan dog anmode HMRC om udsættelse af eventuelle ekstra SDLT, der kan forfalder, hvis overskuddet udløses.

i tilfælde af en kommerciel ejendom, hvis det oprindelige salg var momspligtigt, skal der også betales moms for eventuel betaling af overskud.

10. Overdragelsesbestemmelser gør forhandlingerne om købskontrakten og overførslen meget mere kompliceret. Dette resulterer uundgåeligt i yderligere juridiske gebyrer for parterne og forsinkelser i at blive enige om dokumenterne. Derudover har overagsbestemmelser givet anledning til mange tvister ved domstolene. Det kan derfor være værd at overveje, om der er en anden måde at omstrukturere aftalen på – måske ved, at der i første omgang betales en lidt højere pris.

dette er kun et generelt informationsark og må ikke påberåbes i forhold til noget bestemt spørgsmål. Overage bestemmelser er meget kompliceret og specifik rådgivning bør tages i forbindelse med enhver transaktion, der involverer overage.

vi er ikke i stand til at give generel eller specifik rådgivning om spørgsmål vedrørende overforbrug undtagen til vores eksisterende kunder. Imidlertid, hvis du vil have os til at give dig et tilbud, bedes du kontakte os, og et medlem af afdelingen for kommerciel ejendom vender tilbage til dig.