når de køber et hjem, går de fleste simpelthen til banken for at finansiere deres køb. I det mindste er det den traditionelle måde at gøre det på — men det er ikke den eneste. Sælger carryback lån, også kendt som sælger finansiering, er en anden måde at sikre et boliglån.
ansvarsfraskrivelse: REthority understøttes af annoncer og deltagelse i tilknyttede programmer. Vi kan tjene en provision, når du klikker på vores links. Oplysningerne i dette indlæg er kun til informationsformål og bør ikke tages som juridisk eller økonomisk rådgivning.
Spring til:
- Hvad er sælger Carryback finansiering?
- sælger Carryback Vilkår
- Hvornår skal du bruge det
- fordele og ulemper
Hvad er sælger Carryback finansiering?
sælger carryback finansiering er en aftale mellem en sælger og en køber. Sælgeren udvider kredit til køberen i stedet for en bank eller anden finansiel institution. Køberen underskriver en egenveksel med sælgeren.
en udbetaling foretages, og afdrag betales mod købsprisen over tid. For at sige det enkelt, en sælger carryback er en måde at finansiere et hjem køb. Sælgeren modtager salgsprovenu over tid i stedet for i et engangsbeløb. Sælgeren “bærer tilbage” prisen ved hjælp af en kontrakt.
Hvordan sælger Carryback værker
traditionelt er fast ejendom tilbud bakkes op af finansielle institutioner. Banken leverer pengene til købet, mens sælgeren leverer hjemmets gerning. Køberen lægger penge ned (kendt som en udbetaling) og underskriver en egenveksel for at betale den resterende saldo over tid.
titelforsikringsselskabet bekræfter, at ejendommen har en god titel. I sælgeroverførselstransaktioner fungerer tingene lidt anderledes. Under denne proces bringer sælgeren stadig ejendommen til bordet.
køberen betaler en udbetaling og underskriver en egenveksel. Forskellen er, at betalingen går direkte til sælgeren, ikke banken. Titelfirmaet sikrer stadig, at ejendommen har god titel, og køberen bærer forsikring.
mellemmanden (banken) fjernes fra denne transaktion. Der er teknisk set ingen lån ydet. Når alt kommer til alt giver sælgeren ikke køberen pengene på forhånd, som en bank ville. I stedet har sælgeren dybest set udvidet kredit til køberen for købsprisen for hjemmet.
dette vil blive tilbagebetalt over tid. Parterne accepterer finansieringsbetingelser, før noget underskrives eller udveksles. Sælgeren bærer balancen, deraf navnet.
sælger Carryback Vilkår
vilkårene for sælgerens tilbageførselsfinansiering er forskellige fra transaktion til transaktion. Men en typisk transaktion omfatter:
pris
den første overvejelse er pris. Uden at acceptere en pris, vil du ikke være i stand til at indstille andre vilkår. Du bør aldrig betale mere end en ejendom er værd. Du kan dog finde dig selv at købe en ejendom til en præmie, når du forhandler en aftale om en sælgerforsendelse.
dette skyldes, at sælgeren antager mere standardrisiko. Købere har typisk lavere kredit score, så sælgere kan klare sig med at opkræve mere for ejendommen.
udbetaling
sælgere vil næsten altid have en slags udbetaling inden lukning. Dette beviser, at køberen har hud i spillet. Sælgere kan acceptere en mindre udbetaling end hvad der kræves ved hjælp af et konventionelt lån, men det er virkelig op til sælgeren.
når du forhandler med en sælger, skal du ikke være bange for at bede om så lidt som en udbetaling på 3 procent. Men vær ikke overrasket, hvis du bliver bedt om at betale op til 10 procent.
rente
med langsigtet finansiering som denne kan du betale mere i renter end den oprindelige købspris, så husk det! Det er i købers bedste interesse at forhandle så lav en rente, som de kan.
startdato og betalingsbeløb
betalinger omfatter både renter og hovedstol. Disse er indregnet ved hjælp af en proces kaldet amortisering. Normalt varierer afskrivningen fra 15 til 30 år lang. Uanset amortiseringsbetingelser skal aftalen fungere for både køber og sælger.
forfaldsdato
en forfaldsdato er en dato, hvor hele hovedstolen skal tilbagebetales. Dette er normalt, når afskrivningen løber ud. Men nogle långivere vælger at udnytte en ballon betaling.
dette er, når et engangsbeløb skal betales inden en bestemt dato. Sælger carryback transaktioner omfatter typisk en form for ballon betalinger. Dette er vigtigt, fordi hvis det ofte betyder, at hele den resterende saldo forfalder.
for eksempel, hvis dine betalinger er $1.000 pr.måned, og din udestående saldo er $50.000, skal du medbringe $50.000 til bordet, hvis lånet skulle ballon i dag.
hvad der typisk sker er, at du har forbedret din kredit score, så du kan refinansiere lånet. I stedet for at komme med $50.000, vil en bank låne dig disse penge (husk, du har forbedret din kredit score). Derefter vil du rulle lånet til et traditionelt finansieret pant.
sikkerhed
de fleste boliglån er sikret af selve ejendommen. Dette sikrer långiver har regres i tilfælde af misligholdelse. Der er dog tidspunkter, hvor en gæld vil være usikret.
kreditkort er sandsynligvis den mest velkendte form for usikret gæld, der kommer til at tænke på, fordi du ikke stiller sikkerhed for det. Fast ejendom finansiering, på den anden side, er sikret.
trust of Trust er pantsat som sikkerhed, når du tager et pant. Hvis betalinger ikke foretages, kan långiveren udelukke. I sælger carryback transaktioner, hjemmet er sikkerhedsstillelse for egenveksel. Hvis køberen ikke betaler, så deal er slukket, og sælgeren holder huset.
Hvornår skal man bruge sælger Carryback finansiering
sælger carryback finansiering er en stor mulighed for folk, der ikke kan være i stand til at kvalificere sig til en mere traditionel pant. Det er også en fantastisk måde for investorer, der ejer flere ejendomme, at reducere deres kreditudnyttelsesgrad.
Husk, at de ikke behøver at optage flere lån fra en bank–sælgeren bærer det! Der er to forskellige perspektiver at overveje, når man vejer fordele og ulemper ved sælgerens tilbageførselsfinansiering: sælgeren og køberen.
det er vigtigt at se på fordele og ulemper ved hver. Vi kan godt lide at se på hver enkelt, fordi de kommer med forskellige overvejelser for hver part.
fordele for sælgeren
for sælgeren kan denne proces have mange fordele. Disse omfatter:
indkomst
en ejendom, der sælges som leje, genererer stadig indkomst. Det betyder, at sælgeren ikke behøver at opgive den almindelige indkomst. Når de finansierer salget, fortsætter indkomststrømmen, da ejerskabet af huset langsomt overføres til en anden part.
det er behageligt
hvis du vil spille på at støtte salget af en ejendom, så er det fornuftigt, at det er en ejendom, du har ejet og plejet. Du ved, hvad du kommer ind i, og det er en behagelig måde at strække dine økonomiske ben lidt på.
Spar på skatter
når du bruger sælgerfinansiering, giver IRS dig mulighed for at udskyde kapitalgevinster ved salg af ejendommen. Dette reducerer din skattepligtige indkomst, også reducere din skatteregning til Onkel Sam.
godt investeringsafkast
sammenlignet med obligationer og livrenter er den rente, du modtager fra gældsbrevet i en sælgerforsendelsestransaktion, normalt bedre. Plus, du kan tjene renter på princippet, hvilket ikke er noget, der ville ske, hvis ejendommen sælges ved hjælp af en kontant transaktion.
bedre salgspris
når du sammenligner en sælger carryback arrangement med mere traditionelle måder at pantsætte et hjem, vil sælgeren normalt komme ud på toppen med deres salgspris.
du stiller sikkerhed
selvom det kan virke underligt at se dette i den positive Kategori, når ejendommen er sikkerhedsstillelsen i aftalen, betyder enhver standard på egenveksel, at det bare går lige tilbage til dig. Så du tager ikke masser af risiko.
ulemper for sælgere
selvfølgelig er der et par ulemper sælgere skal være opmærksomme på, når det kommer til sælger carrybacks. Disse omfatter:
masser af forhandling
bogstaveligt talt alle aspekter af transaktionen er omsætningspapirer med en sælger carryback. Mange mennesker, der sælger deres ejendomme på denne måde, er ikke bekendt nok med processen til at være gode fortalere for sig selv. Hvis dette beskriver dig, er det en god ide at søge råd fra fagfolk.
det kræver tillid
en bank eller anden finansiel institution kvalificerer låntagere, og du skal også gøre det. Du skal sikre dig, at du kan stole på køberen til at tage sig af ejendommen og foretage betalingerne.
i mine år med at styre investeringsejendomme har jeg fundet ud af, at købere typisk skimp på vedligeholdelse. Af denne grund ville jeg aldrig indgå en af disse aftaler. Denne risiko kan dog afdækkes ved rutinemæssigt at inspicere ejendommen.
skattepligt
du bliver nødt til at konsultere en revisor eller anden skatteprofessionel for at finde ud af, hvad skattepligten er på ejendommen, så du kan sikre dig, at du har nok penge til at betale de skatter, der er forbundet med ejendommen.
Inflation
et salg, der finansieres med en egenveksel via en sælgers tilbageførselstransaktion, der har en fast betaling, kan være mindre værdifuldt over tid på grund af inflationen. Dette er muligvis ikke et problem for nogle sælgere med tilstrækkelige aktiver, men det er noget at være opmærksom på.
fordele for køberen
der er en hel del fordele for køberen, når det kommer til finansiering af et boligkøb med en sælgerforsendelse. Disse omfatter:
mindre besvær
når du sammenligner en sælger carryback med en traditionel pant, er der normalt langt mindre papirarbejde involveret, hvilket betyder mindre besvær.
det er omsætningspapirer
forsøger at forhandle med en stor bank på et realkreditlån er utrolig svært og ikke ofte meget vellykket for den gennemsnitlige person, der ønsker at købe et hjem. Med en sælger carryback er der altid plads til forhandling.
potentielt sparer penge
fordi du kan forhandle om næsten alt, kan du muligvis score en lavere rente, foretage en lavere udbetaling og ikke stille nogen personlig sikkerhed for at gøre aftalen. Dette er dog usandsynligt. Husk, at du er en mere risikabel køber, så du bliver sandsynligvis nødt til at betale en præmie.
nem lukning
lukningsprocessen er langt nemmere med en sælger carryback. Der er ofte mindre gentagelse i processen og færre lag af bureaukrati du nødt til at komme igennem i forhold til beskæftiger sig med en långiver.
ulemper for køberen
med en sælger carryback kan en køber opleve et par ulemper som:
forhandling
Ja, forhandling er pro og en con. på den ene side kan du forhandle vilkår, der er gavnlige for dig. På den anden side skal du vide, hvad du laver for effektivt at forhandle.
mulige problemer med arvinger
hvis sælgeren, der finansierer dit hjem, dør, vil du være en del af boet og skal håndtere deres arvinger. Du har en kontrakt, så du behøver ikke bekymre dig for meget om dette aspekt af det. Men det kan betyde lidt mere personligt engagement end hvad du får med et banklån.
et ord om begrænsninger
da Dodd-Frank Reform Act blev vedtaget i 2010, påvirkede det den måde, hvorpå sælgers bærebakker fungerer. Hvis du er en ejendomsinvestor, der ikke planlægger at bo på ejendommen, behøver du ikke bekymre dig om det.
men hvis du planlægger at besætte ejendommen, så er der et par ting, du og sælgeren har brug for at vide, der kan være lidt forvirrende. Sørg for at gøre din forskning, så du kender ins og outs i henhold til loven.
Skal Du Bruge Sælger Carryback Finansiering?
sælgerfinansiering kan være et nyt koncept for dig, men det er ikke svært at forstå det grundlæggende. Vi håber, at vores guide hjælper dig med at beslutte, om det er den rigtige måde for dig at købe din næste ejendom eller ej. Og mens du er her, sørg for at tjekke vores andre komplette guider.
du kan også lide:
- Sådan får du et boliglån: vores komplette guide til ejendomsfinansiering.
- leje Til eget hjem: en fidus eller en god måde at købe med sub-par kredit?
- Hjem Køb Guide: En komplet guide til, hvordan man køber et hus.