Amerikansk beskatning af lejeindtægter generelt
som hovedregel er en ikke-amerikansk person, der lejer sit amerikanske hjem, underlagt en kildeskat på 30% på bruttobeløbet for hver lejebetaling. Dette betyder, at hvis en udenlandsk person ejer et Irvine, Californien hus og lejer det ud for $2.000 om måneden, skal $600 af hver $2.000 Månedlig lejebetaling, der skal betales til den udenlandske ejer, i stedet sendes direkte til IRS (og ikke sendt til den ikke-amerikanske ejer). Hvem er ansvarlig for at sende i 30% af brutto husleje skat i IRS? Den udenlandske ejer, den amerikanske ejendomsadministrator (dvs. enhver, der opkræver huslejebetalingen for den udenlandske ejer) og endda lejeren, er alle ansvarlige for at sende 30% skat til IRS. IRS kan gå efter nogen af parterne (lejer, ejendomsadministrator og udenlandsk ejer), der undlader at sende 30% af brutto leje betalinger skat. En ikke-amerikansk ejer, der tjener lejeindtægter fra amerikansk fast ejendom (og ikke har 30% sendt til IRS), er ansvarlig over for IRS for manglende tilbageholdelse af deres lejeindtægter, medmindre de følger nedenstående trin. For den ikke-amerikanske ejer af amerikansk fast ejendom kan manglende overholdelse af de korrekte IRS-skatteregler føre til, at der placeres en pant på deres amerikanske fast ejendom, og kan endda påvirke deres amerikanske indvandringsrettigheder negativt.
men hele 30% Kildeskatsforpligtelsen kan let fjernes
den udenlandske ejer, der tjener lejeindtægter, kan let få 30% tilbageholdelsesforpligtelsen fjernet. Hvordan? Den udenlandske ejer skal følge denne enkle formel for at fjerne 30% kildeskatsforpligtelsen:
- den udenlandske ejer skal udarbejde en amerikansk selvangivelse året efter, at lejeindtægterne er optjent. Ejeren skal erklære den amerikanske lejeindtægt og betale den relevante skat (hvis nogen). Men vil de faktisk skylder nogen skat? I mange tilfælde er svaret nej. Den udenlandske ejer skal kun betale skat af netto lejeindtægter på den amerikanske selvangivelse, hvilket betyder, at den ikke-amerikanske ejer kan tage masser af fradrag (almindelige fradrag ved leje af en ejendom inkluderer rentefradrag for realkreditlån, annonceringsomkostninger, rengøringsomkostninger, ejendomsadministratoromkostninger og mange andre). Slutresultatet kan let være, at den udenlandske ejer betaler nul skat (eller meget lidt skat). I vores eksempel på den udenlandske person, der ejer et Irvine-hus og tjener $2.000 i lejeindtægter hver måned, er det ekstremt almindeligt, at denne udenlandske ejer, efter at have udarbejdet en amerikansk selvangivelse, skylder $0 skat til IRS og ikke længere ville være forpligtet til at have 30% tilbageholdt fra hver lejebetaling.
- den ikke-amerikanske ejer skal indhente et amerikansk individuelt skatteyderens ID-Nummer (et “ITIN”), hvis et ikke allerede er opnået.
- endelig skal den ikke-amerikanske ejer udfylde IRS-formularen V-8ECI. IRS-formularen V-8ECI udfyldes ikke, medmindre den udenlandske ejer opnår en ITIN. En ny IRS-formular m-8ECI skal udfyldes hvert 3.år.
ved at opnå en ITIN og udfylde en IRS-formular V-8ECI har den udenlandske ejer af Irvine-huset, der indsamler $2.000 om måneden, effektivt indgået en aftale med IRS: IRS fjerner 30% af brutto lejebetalingerne kildeskat krav, hvis den udenlandske ejer udarbejder en amerikansk selvangivelse hvert år for at erklære den amerikanske lejeindkomst. Så den udenlandske ejer skal ikke længere have 30% af hver lejebetaling tilbageholdt hvert år, men de skal indgive en selvangivelse. Når ejeren har taget de tilladte fradrag (herunder for eksempel realkreditrenter, husejers foreningsgebyrer og reparationer og vedligeholdelse), er det meget muligt (og almindeligt), at den udenlandske ejer skylder $0 skat.
DIRECTS kan hjælpe udenlandske ejere af amerikanske fast ejendom, og amerikanske ejendomsadministratorer af udenlandske ejere af amerikanske fast ejendom, korrekt rapportere og betale skat (hvis nogen) på amerikanske lejeindtægter.