Klingt nach einer ziemlich guten Idee, nicht wahr? Machen Sie eine Pause von der Hypothekenzahlung dieses Monats und überspringen Sie die nächste? Wer würde das nicht wollen? Aber schauen wir uns genauer an, was mit diesen Zahlungen während einer Refinanzierungstransaktion tatsächlich passiert.
Lassen Sie uns zunächst verstehen, dass Hypothekenzahlungen im Rückstand sind. Es ist das Gegenteil einer Mietzahlung. Wenn Sie mieten, zahlen Sie tatsächlich für den Monat, in dem Sie leben werden. Mit einer Hypothek zahlen Sie für den Monat, in dem Sie gerade gelebt haben. Zum Beispiel leisten Sie Ihre Hypothekenzahlung am ersten des Monats, aber die Zahlung erfolgt für aufgelaufene Zinsen aus dem Vormonat.
Sie haben dies vielleicht bemerkt, als Sie Ihr Haus zum ersten Mal gekauft und finanziert haben, mit einem Eintrag in Ihrer Abrechnung, in dem „vorausbezahlte Zinsen“ und eine Reihe von Daten vermerkt sind. Wenn Sie am 25. des Monats geschlossen haben, werden die Zinsen vom 25. bis 31. Das würde sieben Tage Zinsen bei Ihrem Abschluss betragen. Aber hier kommt der „Skip“ -Teil ins Spiel – weil Sie Ihre erste Zahlung von sieben Tagen geleistet haben und weil Zinsen im Rückstand sind, müssen Sie Ihre erste Zahlung nicht am ersten des nächsten Monats leisten, weil Sie es bereits bei Ihrem Abschluss bezahlt haben. Du hast sieben Tage bezahlt. Sie haben nichts wirklich übersprungen, Sie haben es nur im Voraus bezahlt.
Schauen Sie sich nun eine Refinanzierung an. Wenn Ihr neuer Kreditgeber eine Auszahlung vom alten Kreditgeber anstrebt, ist der Auszahlungsbetrag der Hauptbetrag zuzüglich Zinsen, die für den aktuellen Monat aufgelaufen sind. Schauen wir uns noch einmal die Schließung am 25. an. Die Auszahlung umfasst den ausstehenden Kreditsaldo zuzüglich unbezahlter Zinsen. Da Refinanzierungen vor der Finanzierung eine dreitägige Rücktrittsfrist erfordern, würde das Darlehen drei Tage später finanziert. In diesem Beispiel würde das Darlehen drei Werktage nach dem 25. Kreditnehmer haben das Recht, ihre Meinung aus fast jedem Grund bis Mitternacht am dritten Werktag nach Unterzeichnung der Abschlussdokumente zu ändern. Auf den Rücktritt kann nicht verzichtet werden, auch wenn Sie mit Ihrem Darlehen rundum zufrieden sind und sich fragen, warum es eine Wartezeit gibt.
Wenn Ihr Refinanzierungsfonds zum Beispiel am 29. ist, enthält die Auszahlung den ausstehenden Kreditsaldo des alten Kreditgebers von 29 Tagen und 2 Tage für vorausbezahlte Zinsen für den folgenden Monat. Dies ist der Wert von zwei Monaten, in denen Zahlungen übersprungen werden. Ja, Sie haben Ihre Hypothekenzahlungen geleistet, es wird einfach nicht direkt aus Ihrer Tasche bezahlt wie eine regelmäßige monatliche Zahlung. Stattdessen ist es in Ihrem neuen Kreditbetrag enthalten. Kreditnehmer haben sicherlich das Recht, keine Verzugszinsen und vorausbezahlten Zinsen in den endgültigen Darlehensbetrag aufzunehmen, aber die meisten tun dies. Du hast die Wahl.
Aber wenn Sie von einem Kreditsachbearbeiter hören, der mit Ihnen über Refinanzierung spricht und der Kreditsachbearbeiter erwähnt, dass Sie zwei Zahlungen überspringen können, während es gut klingt, ist es wirklich nicht der Fall. Sie haben diese beiden Zahlungen geleistet, nur auf andere Weise. Trotzdem wird sich Ihr Geldbeutel etwas schwerer anfühlen, da Sie diese beiden Zahlungen nicht von Ihrem eigenen Bankkonto aus tätigen mussten.
Geschrieben von David Reed für www.RealtyTimes.com Copyright © 2020 Realty Times Alle Rechte vorbehalten. Reed kommt aus Austin, Texas und ist Autor von The Real Estate Investor’s Guide to Financing, Ihrem Leitfaden für VA-Kredite und der Entschlüsselung des neuen Hypothekenmarktes. Er ist seit mehr als 20 Jahren leitender Kreditsachbearbeiter und Hypothekenmanager und trat auch bei CNN, CNBC, Fox Business, Fox and Friends und der Today In New York Show auf.