Können Sie wirklich aufhören, Ihre Hypothekenzahlungen während COVID-19 zu bezahlen?
Wenn Sie infolge der Pandemie in finanzielle Schwierigkeiten geraten, müssen Sie drei Dinge wissen, bevor Sie diese Entscheidung treffen.
Welche Art von Kreditgeber oder Kredit-Servicer haben Sie?
Als Hausbesitzer ist es wichtig zu verstehen, welche Art von Kreditgeber oder Kreditdienstleister Sie haben.
Haben Sie insbesondere eine staatlich unterstützte Hypothek oder ein privates Darlehen?
Vor kurzem hat der Kongress den CARES ACT in Kraft gesetzt, der 2 Billionen Stimulus-Mittel für Einzelpersonen und Unternehmer ermöglicht.
Die gute Nachricht ist, dass für Hausbesitzer, die eine staatlich gesicherte Hypothek haben (denken Sie an Freddie Mac oder Fannie Mae), der CARES ACT Hausbesitzern während COVID-19 bestimmten Schutz bietet.
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Also, was ist ein staatlich unterstütztes Darlehen?
Ein staatlich gedecktes Darlehen ist eine Hypothek, die von staatlichen Servicebehörden wie Fannie Mae Freddie Mac unterstützt wird.
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Im Rahmen des CARES Act erließ der Kongress ein Zwangsvollstreckungsmoratorium, das es Kreditnehmern mit von der Bundesregierung unterstützten Krediten ermöglicht, Zahlungen zurückzuhalten und Zinsen für 6 Monate zu verschieben, während jede Zwangsvollstreckung durch einen Servicer eines vom Bund unterstützten Hypothekendarlehens für mindestens 90 Tage verhindert wird.
Was ist, wenn ich einen Privatkredit habe?
Wenn Ihr Darlehen nicht staatlich abgesichert ist, müssen Sie besonders vorsichtig sein und mit Ihrem Kreditgeber kommunizieren, welche Optionen für Sie verfügbar sind.
Während einige private Kreditgeber anfangs auf Stundungs- und / oder Nachlassoptionen für Kreditnehmer verwiesen haben, haben wir immer noch keine klare Definition oder Richtung, was passiert, wenn ein Kreditnehmer seine Hypothekenzahlungen verfehlt.
Daher müssen Sie alle Gespräche, die Sie mit Ihrem Kreditgeber führen, schriftlich führen.
Private Kreditgeber bieten nicht unbedingt die gleichen Stundungs- oder Nachlassoptionen an wie staatlich unterstützte Kredite.
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Abschottungsmoratorien
Es ist heutzutage durchaus üblich, das Wort Abschottungsmoratorium in den Nachrichten zu hören. Viele Hausbesitzer müssen jedoch verstehen, dass die Bundesregierung, einzelne Bundesstaaten und sogar lokale Gemeinden ihre Abschottungsmoratoriumsgesetze erlassen haben.
Zwangsvollstreckungsmoratoriumsgesetze wurden auf Bundes-, Landes- und & lokaler Ebene erlassen. Kreditnehmer müssen verstehen, wie sich jedes dieser Gesetze auf sie auswirkt.
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Auf Bundesebene ermöglicht der CARES Act beispielsweise staatlich gesicherten Krediten eine 90-tägige Rückstellung, um Zwangsvollstreckungsmaßnahmen ihres Dienstleisters zu verhindern. Für private Kreditgeber hängt alles vom Staat oder sogar von der Stadt ab, in der Sie leben.
Kalifornisches Moratorium
Kalifornien hat ein Zwangsvollstreckungsmoratorium erlassen, das jeden Servicer oder Kreditgeber daran hindert, ein Zwangsvollstreckungsverfahren für einen Zeitraum von 60 Tagen zu verfolgen oder einzuleiten.
Dies war eine Anordnung des Gouverneurs und sprach nicht darüber, ob sie nur für staatlich unterstützte Hypotheken oder private Hypotheken gilt. Daher müssen Sie vorsichtig sein, da Kreditdienstleister diesbezüglich keine Anweisungen geben.
- Ohne Anleitung könnten Sie in eine Zwangsvollstreckungssituation geraten.
Haben Sie mit Ihrem Kreditgeber bestätigt?
Bevor Sie sich entscheiden, Ihre Kreditzahlungen zu stoppen, ist es am besten, es schriftlich von Ihrem Kreditgeber zu bekommen, wie sie Ihre verpassten Zahlungen behandeln werden.
In den Medien und sogar auf einigen Bankwebsites wurde den Kreditnehmern mitgeteilt, dass ihnen eine Nachsichtfrist von 60 bis 90 Tagen gewährt wurde, bevor ihre nächsten Hypothekenzahlungen wieder aufgenommen würden.
Ein Kreditnehmer muss jedoch sehr vorsichtig sein, da dies immer noch zu einer Ausfallsituation bei einer möglichen Zwangsvollstreckung oder einem Verlust Ihres Eigenheims führen kann.
- Holen Sie es schriftlich ist Ihre beste Schutzmaßnahme.
Nachsicht, Aufschub oder Änderung?
Was ist der Unterschied zwischen einer Nachsicht und einer Stundung oder einer Darlehensänderung?
- Eine Nachsicht soll Zahlungen pausieren, bei denen Sie Schwierigkeiten haben, Zahlungen zu leisten, wie z. B. die aktuelle Situation aufgrund der COVID-19-Pandemie.
- Bei einer traditionellen Nachsicht fallen weiterhin Zinsen an, und wenn die Nachsichtsperiode endet, berechnet der Kreditgeber eine neue monatliche Hypothekenzahlung, die den höheren Kapitalsaldo berücksichtigt, der sich aus den versäumten Zahlungen und neuen Zinsen ergibt auf dem neuen Kapitalsaldo berechnet.
- Eine Darlehensstundung ist, wenn der Kreditgeber sowohl monatliche Zahlungen als auch Zinsen für den Zeitraum, den Sie einbehalten, vollständig aufschiebt und die Hypothekenzahlungen leistet.
- Zum Beispiel, wenn der Kreditgeber Ihnen eine 60-tägige Stundung zur Verfügung stellt, dann werden sie keine Hypothekenzahlungen für die 60 Tage sammeln Sie werden keine Zinsen für diese 60 Tage sammeln und nur den verpassten Kapitalbetrag für die 60 oder 90 Tage zum hinteren Ende der Hypothek hinzufügen.
- Eine Darlehensänderung ist eine Form der Verlustminderung, die in der Regel nur Kreditnehmern zur Verfügung gestellt wird, die in Verzug geraten sind (was bedeutet, dass sie eine Hypothekenzahlung sogar nur eine Zahlung verpasst haben). Es wurde entwickelt, um eine Änderung der Hypothekenbedingungen zu ermöglichen.
Den Banken war nicht klar, welche Optionen den Kreditnehmern aufgrund fehlender Hypothekenzahlungen zur Verfügung stehen. Dies ist das wichtigste warnende Thema, das Sie beachten sollten, da einige Kreditnehmer Mitteilungen erhalten haben, dass ihre vollen drei Monate der Zahlung geschuldet werden, wenn ihre 60-90 Tage abgelaufen sind.
Wie kann ein erfahrener Anwalt für Zwangsvollstreckung / Hypothek helfen?
Ein erfahrener Anwalt, der versteht, wie man mit Hypothekendienstleistern umgeht oder wie man hypothekenbezogene Verlustminderungsoptionen überprüft, ist entscheidend.
In der Finanzkrise von 2008 wurde vielen Kreditnehmern gesagt, dass sie Optionen hätten. Dies war jedoch genau das Gegenteil von dem, was ihnen gesagt wurde, während die Banken größtmögliche Rettungsaktionen durchführten.
Das Sprechen mit einem Anwalt kann Ihnen helfen, Verwirrung zu beseitigen und zu entscheiden, ob Sie Ihre Hypothekenzahlungen sicher einstellen können.