Ausländische Eigentümer, die Mieteinnahmen aus US-Immobilien erzielen

US-Besteuerung von Mieteinnahmen im Allgemeinen

In der Regel unterliegt eine Nicht-US-Person, die ihr US-Haus vermietet, einer Quellensteuer von 30% auf den Bruttobetrag jeder Mietzahlung. Dies bedeutet, wenn eine ausländische Person ein Haus in Irvine, Kalifornien, besitzt und es für 2.000 US-Dollar pro Monat vermietet, müssen 600 US-Dollar von jeder monatlichen Mietzahlung von 2.000 US-Dollar, die an den ausländischen Eigentümer zu zahlen ist, stattdessen direkt an den IRS gesendet werden (und nicht an den Nicht-US-Eigentümer). Wer ist verantwortlich für die Einsendung der 30% der Bruttomietensteuer in die IRS? Der ausländische Eigentümer, der US-Immobilienverwalter (d. H. Jeder, der die Mietzahlung für den ausländischen Eigentümer einzieht) und sogar der Mieter sind alle dafür verantwortlich, die 30% -Steuer an den IRS zu überweisen. Der IRS kann nach einer der Parteien (Mieter, Hausverwalter und ausländischer Eigentümer) gehen, die die 30% der Bruttomietsteuer nicht einsenden. Ein Nicht-US-Eigentümer, der Mieteinnahmen aus US-Immobilien erzielt (und nicht 30% an den IRS überwiesen hat), haftet gegenüber dem IRS für das Versäumnis, die Einbehaltung seiner Mieteinnahmen vorzunehmen, es sei denn, er befolgt die unten beschriebenen Schritte. Für den Nicht-US-Eigentümer von US-Immobilien kann die Nichteinhaltung der richtigen IRS-Steuerregeln dazu führen, dass ein Pfandrecht auf ihre US-Immobilien gelegt wird, und kann sogar ihre US-Einwanderungsrechte negativ beeinflussen.

Aber die gesamte 30% Quellensteuerpflicht kann leicht entfernt werden

Der ausländische Eigentümer, der Mieteinnahmen erzielt, kann die 30% Quellensteuerpflicht leicht entfernen lassen. Wie? Der ausländische Eigentümer muss diese einfache Formel befolgen, um die Quellensteuerpflicht von 30% zu beseitigen:

1. Der ausländische Eigentümer muss eine US-Steuererklärung im Jahr vorbereiten, nachdem die Mieteinnahmen verdient. Der Eigentümer muss die US-Mieteinnahmen erklären, und zahlen die entsprechende Steuer (falls vorhanden). Aber werden sie tatsächlich Steuern schulden? In vielen Fällen lautet die Antwort nein. Der ausländische Eigentümer muss nur Steuern auf die Nettomieteinnahmen in der US-Steuererklärung zahlen, was bedeutet, dass der Nicht-US-Eigentümer viele Abzüge vornehmen kann (zu den üblichen Abzügen bei der Anmietung einer Immobilie gehören Zinsabzüge für Hypotheken, Werbekosten, Reinigungskosten, Immobilienverwalterkosten und viele andere). Das Endergebnis könnte leicht sein, dass der ausländische Eigentümer null Steuern (oder sehr wenig Steuern) zahlt. In unserem Beispiel der ausländischen Person, die ein Irvine-Haus besitzt und jeden Monat 2.000 US-Dollar an Mieteinnahmen verdient, ist es äußerst üblich, dass dieser ausländische Eigentümer nach der Erstellung einer US-Steuererklärung dem IRS 0 US-Dollar Steuern schuldet und nicht mehr 30% von jeder Mietzahlung einbehalten muss.
2. Der Nicht-US-Eigentümer muss eine individuelle US-Steuerzahler-ID-Nummer (eine „ITIN“) erhalten, sofern diese nicht bereits erhalten wurde.
3. Schließlich muss der Nicht-US-Eigentümer das IRS-Formular W-8ECI ausfüllen. Das IRS-Formular W-8ECI wird nur ausgefüllt, wenn der ausländische Eigentümer eine ITIN erhält. Ein neues IRS-Formular W-8ECI sollte alle 3 Jahre ausgefüllt werden.

Durch den Erhalt einer ITIN und das Ausfüllen eines IRS-Formulars W-8ECI hat der ausländische Eigentümer des Irvine-Hauses, der monatlich 2.000 US-Dollar einsammelt, effektiv einen Deal mit dem IRS abgeschlossen: Der IRS entfernt die 30% der Bruttomietzahlungen Quellensteuerpflicht, wenn der ausländische Eigentümer jedes Jahr eine US-Steuererklärung erstellt, um die US-Mieteinnahmen zu deklarieren. Der ausländische Eigentümer muss also nicht mehr jedes Jahr 30% jeder Mietzahlung einbehalten lassen, sondern eine Steuererklärung abgeben. Nachdem der Eigentümer die zulässigen Abzüge (einschließlich z. B. Hypothekenzinsen, Eigenheimbesitzerverbandsgebühren sowie Reparaturen und Wartungen) vorgenommen hat, ist es sehr wahrscheinlich (und üblich), dass der ausländische Eigentümer Steuern in Höhe von 0 USD schuldet.

WIR können ausländischen Eigentümern von US-Immobilien und US-Immobilienverwaltern ausländischer Eigentümer von US-Immobilien helfen, die US-Mieteinnahmen ordnungsgemäß zu melden und (falls vorhanden) zu versteuern.