Bauvertragsverhandlungen: 8 Tipps für Bauunternehmer

Ein Bauvertrag ist eine Vereinbarung, die die Details einer Transaktion in klar verständlichen Begriffen festlegt. Beide Parteien haben Verpflichtungen festgelegt, die sie erfüllen müssen, Geld auf dem Tisch, und Haut im Spiel. Die Verhandlung von Bauverträgen zu lernen, kann ein wichtiges Puzzleteil eines Unternehmens sein.

Aber Auftragnehmer, die aus den Bieterschlachten als Sieger hervorgehen, haben oft das Gefühl, dass die Chancen gegen sie stehen. Es scheint, als ob der GC oder Besitzer alle Karten hält, und es gibt keinen Raum für Verhandlungen, wenn der Vertrag auf dem Tisch liegt. Denken Sie daran: Es gibt immer Raum für Verhandlungen.

Um Auftragnehmern zu helfen, ihre Verhandlungsfähigkeiten zu verbessern, haben wir mehrere Verhandlungsprofis um Rat gefragt. Wir haben mit Bauanwälten, Kreditmanagern und anderen Baufachleuten darüber gesprochen, wie Sie während einer Bauvertragsverhandlung für Ihre Rechte kämpfen können. Hier sind acht Tipps, wie man einen Bauvertrag aushandelt.

8 tipps für die Verhandlung von Bauverträgen

Verhandlungen während der Vertragsphase können etwas nervenaufreibend sein. In den meisten Fällen hat der Besitzer oder GC bereits klar umrissen, was er zu bieten bereit ist, und er versucht, keine Schwäche in der Rüstung zu zeigen. Aber, Nur der bloße Akt des Zurückstoßens kann ausreichen, um eine Diskussion zu eröffnen.

In ihrem Kurs The Foundations of Construction Credit bringt Thea Dudley den Menschen bei, dass es der erste Schritt ist, für sich selbst einzustehen. „Die meisten Leute stellen keine Fragen. Und wenn Ihr Ruf gut ist und Sie diese Qualität der Arbeit und diese Beziehung haben, werden sie Kompromisse mit Ihnen eingehen „, sagte Dudley.

Sie fuhr fort: „Sie könnten sich verbeugen, sie könnten drohen, woanders hinzugehen, und Sie könnten wirklich einige Kunden verlieren, aber normalerweise kommen sie zurück.“

Der Punkt ist, dass es sich zwar unangenehm oder schwierig anfühlt, das Endergebnis jedoch oft ein besserer Vertrag für Ihr Unternehmen ist. Mit dieser Einstellung können Sie mit den folgenden Tipps Ihre zukünftigen Bauverträge aushandeln.

1. Kennen Sie die staatlichen Gesetze

Viele Male, nur mit mehr Wissen über die staatlichen Gesetze als der Eigentümer oder GC können Sie einen deutlichen Schub in Verhandlungssaft geben. Wenn ein Eigentümer die Gesetze zur Vertragssprache in Ihrem Bundesstaat nicht kennt, kann dies daran liegen, dass er entweder neu in der Branche ist oder normalerweise woanders arbeitet. Infolgedessen enthalten sie möglicherweise eine Sprache, die nicht den staatlichen Anforderungen entspricht.

Scott Grier, ein 11-jähriger Anwalt, der mit Rouse, Frets, White, Goss, Gentile, Rhodes, PC in Kansas, Missouri und Oklahoma praktiziert, kennt die Bedeutung einer genauen Sprache.

Scott glaubt, dass nichtkonforme Vertragssprache und andere staatliche Statuten ein Fuß in der Tür zu Neuverhandlungen sein können.

„Das Kansas Anti-Indemnity Act und das Kansas Fairness in Private (und Public) Construction Contract Acts enthalten Regeln in Bezug auf Entschädigungssprache, Zahlungsbedingungen, Rechtswahl und Gerichtsstand“, sagte Scott. „Wir haben erfolgreich überarbeitete Bedingungen ausgehandelt, nachdem wir den Kunden des Kunden auf die spezifischen staatlichen Anforderungen aufmerksam gemacht haben.“

2. Seien Sie ehrlich über das Risiko

Bei typischen Bauprojekten gibt es viele Risiken. Besitzer verwalten dieses Risiko gerne, indem sie so viel wie möglich auf den GC verlagern, und der GC möchte alles auf das U-Boot legen. Und weder der Eigentümer noch der GC wollen das U-Boot für dieses Risiko bezahlen, das sie eingehen. Diese frontal anzugehen, ist eine Verhandlungstaktik, die sich auszahlen könnte.

Wir haben die 40-jährige Anwältin Carol A. Sigmond, die in New York, DC, Maryland und Virginia mit Porzio, Bromberg, & Newman praktiziert, nach ihren Gedanken zum Risiko gefragt.

„Wenn Sie dem Auftragnehmer zu viel Risiko auferlegen, wird der Auftrag langsam ausgeführt, da der Auftragnehmer aufhört, jede Entscheidung als Änderungsauftrag vor das Eigentum zu stellen.“ Sagte Carol. „Ich war für Auftragnehmer am erfolgreichsten, als ich dieses Problem direkt auf den Tisch legte und die Eigentümer- oder Entwicklerseite aufforderte, Optionen in Betracht zu ziehen.“

Carol lehnt sich an den Treffer an, den dies unter dem Strich haben könnte: „Ich habe meine Meinung geändert, indem ich auf die Auswirkungen dieser Art von Verzögerung auf die Kosten des Baudarlehens oder andere zeitliche Bedenken hingewiesen habe.“

3. Verstehen Sie die Bedürfnisse des Projektbesitzers

Wenn es um die Unterzeichnung von Verträgen geht, leiden Eigentümer und GCs häufig unter Tunnelblick. Sie wollen den Subunternehmer mit strengen Anforderungen satteln, in der Hoffnung, das Projekt pünktlich abzuschließen. Das Problem ist, dass der Tunnelblick sie daran hindert, das große Ganze zu sehen, was manchmal dazu führt, dass sie sich die Nase abschneiden, um ihre Gesichter zu ärgern. Es ist eine Gelegenheit zu verhandeln.

Bruce A. Inosencio, Jr. von Inosencio & Fisk, PLLC, ein 25-jähriger Bauanwalt in Michigan und Florida, erklärte dieses Szenario perfekt: „Während der Verhandlungen für ein großes Schulbauprojekt verhandelten wir über den Zeitpunkt und die Verarbeitung von Änderungsaufträgen. Der Kunde — der Generalunternehmer des Projekts – wollte einen sehr strengen Zeitplan für die Genehmigung von Änderungsaufträgen festlegen.“

Bruce wusste, dass die Schulbehörde Input wollte und dass dies den Prozess erheblich verlangsamen würde. Er fügte hinzu: „Der Generalunternehmer des Projekts erkannte schließlich, dass er mit uns und seinen Subunternehmern zusammenarbeiten konnte, indem er seine strenge Vertragssprache überarbeitete und Bedingungen erreichte, die für alle Beteiligten akzeptabel waren.“

4. Klären Sie den Änderungsauftragsprozess

Änderungsaufträge können ein Streitpunkt sein, insbesondere für unerfahrene GCs oder Eigentümer, die nicht verstehen, wie sie funktionieren. Wenn der Vertrag den Änderungsauftragsprozess nicht explizit angibt, ist es am besten, ihn in einer Vertragsrevision festzuhalten. Dies allein könnte die Tür zu einem Gespräch über andere Punkte im Vertrag öffnen, aber es wird sicherlich helfen, einen Streit auf der Straße zu vermeiden.

Tiefer Tauchgang: Wie Änderungsaufträge im Bauwesen funktionieren (mit kostenlosem Vorlagendownload)

„Es ist am besten, sie zum Schreiben zu verpflichten, wenn dies machbar ist“, sagte Samuel H. Levine, ein 39-jähriger Anwalt aus Illinois bei Bryce, Downey, & Lenkov LLC, über Änderungsaufträge.

Er fügte hinzu: „Ich verhandelte über eine Änderungsreihenfolge. Ich überzeugte den Kunden, den Wert des Änderungsauftrags und die Notwendigkeit zu verstehen, ihn schriftlich festzuschreiben, damit jeder die Erwartungen der Parteien verstand.“ Das ist ein Punkt, der es wert ist, in einen Bauvertrag verhandelt zu werden.

5. Machen Sie den Prozess kollaborativ

Bei einer erfolgreichen Verhandlung geht es nicht um Gewinnen und Verlieren. Es geht darum, dass beide Parteien vom Tisch gehen und sich gut fühlen. Der beste Weg, um sicherzustellen, dass sich der Eigentümer oder GC gut fühlt, besteht darin, den Prozess so kollaborativ wie möglich zu gestalten.

Als er mit David Adelstein, einem 18-jährigen Bauanwalt bei Kirwin Norris in Florida, sprach, erzählte er uns, dass er nach einer ersten Runde roter Linien und Notizen eine Videokonferenz mit allen Beteiligten einrichtet.

„Ich mag es, wenn Kunden involviert sind, weil es Geschäftsentscheidungen gibt, die berücksichtigt werden müssen“, sagte David. „Der Aufruf ermöglicht einen produktiven Dialog, in dem jede Seite das Risiko der anderen einschätzen kann, und fördert Akzeptanz, Ablehnung oder kompromittierende Sprache, so dass das Risiko ausreichend berücksichtigt und geteilt wird.“

David hatte auch diesen interessanten Punkt zu machen: „Das Problem ist nicht so sehr, ihre Meinung zu ändern, sondern jemanden dazu zu bringen, das Risiko und die Position zu schätzen, so dass das Risiko im Frontend berücksichtigt und von den Parteien abgewogen werden kann.“

6. Verwenden Sie zur Not ein Memorandum of Understanding

Es gibt bestimmte Situationen, in denen es einfach nicht möglich ist, einen gerechten Vertrag auszuhandeln, bevor die Arbeit beginnen muss. In diesen Situationen ist es besser, ein Memorandum of Understanding zu verwenden, um die Bedingungen für den Beginn der Arbeit zu markieren, als einen Vertrag zu unterzeichnen, von dem Sie nicht profitieren.

Rechtsanwalt Jonathan Forester von Riess LeMieux macht diesen Punkt klar wie Tageslicht. Er erklärte, das erste, was passieren muss, sei eine vertragsweite Verlangsamung.

„Nummer eins: Pumpen Sie die Bremsen „, sagte er und fügte hinzu: „Wenn es wirklich ein zeitkritisches Problem gibt, können Sie ein schnelles ein- oder zweiseitiges Memorandum of Understanding erstellen und sagen:“Dies sind die allgemeinen Bedingungen …“.“

Jonathan stellt fest, dass Memorandums of Understanding nicht lange dauern, und sie können eine Welt des Guten tun: „Ich kann einen von denen innerhalb einer Stunde schriftlich werfen, und Sie können auf Ihrem Weg sein, und Sie haben etwas schriftlich, um Sie zu schützen.“

7. Sprich weniger. Hören Sie mehr.

Ob es sich um einen Bauvertrag oder eine vollwertige Geiselnahme handelt, konstruktive Verhandlungen haben eine Wahrheit: Jeder möchte gehört werden. Indem Sie weniger reden, die Konversation entwickeln lassen und wirklich zuhören, haben Sie ein besseres Verständnis dafür, was Ihre Kunden brauchen.

Anne Scarcella, eine Gebietskreditmanagerin für Crawford Electrical Supply, hält dies für eine äußerst hilfreiche Taktik bei Vertragsverhandlungen. „Es gibt einen Grund, warum wir zwei Ohren und einen Mund haben“, zitiert Anne ein altes Sprichwort, bevor sie weitermacht: „Ich denke, das, was wir tun müssen, wenn wir mit einem Kunden verhandeln, ist, mehr zuzuhören und weniger zu sprechen. Sie werden genau wissen, wo sich Ihr Kunde befindet, wenn Sie das Gespräch einfach weiterführen und zuhören, was gesagt wird.“

8. Fangen Sie hoch an, wenn Geld auf dem Spiel steht

Sobald Sie bei Vertragsverhandlungen etwas aufgeben, ist es schwierig, es zurückzubekommen. Oft treten versierte Verhandlungsführer mit Zugeständnissen in das Gespräch ein, die sie bereits im Hinterkopf haben. Oft ist dieses Zugeständnis ein Dollarbetrag. Wenn Geld das Thema der Diskussion ist, nicht shortchange selbst.

„Hoch starten. Sie können immer nach unten kommen, aber Sie können nie wieder nach oben gehen „, ist ein weiser Rat, den uns Toby Brutsman, der regionale Kreditmanager bei Morsco, gegeben hat. Eine Nummer zu haben, von der aus man bequem arbeiten kann, ist eine viel bessere Position, als das Projekt mit dem Rücken zur finanziellen Wand zu beginnen.

Setzen Sie Ihr neues Verständnis in die Tat um

Jetzt, da Sie mit diesem neuen Verständnis der Bauvertragsverhandlungen bewaffnet sind, sind Sie bereit, diese Taktiken in die Tat umzusetzen.

Denken Sie daran, dass die Mehrheit der Subs und Auftragnehmer den Vertrag nicht über den Tisch schieben. Ihre Fähigkeit, für Ihre Rechte einzutreten und einen fairen Deal auszuhandeln, könnte den Unterschied zwischen einem guten Geschäft und einem großartigen Unternehmen ausmachen.