Ein Junior Lienor ist ein Kreditgeber, der nicht an erster Stelle auf dem Grundstück steht – es gibt ein Senior Lien vor ihnen. Dies tritt häufig auf, wenn ein Eigentümer den Senior zurückgezahlt hat und ein Eigenkapitaldarlehen aufnimmt, oder kann das Ergebnis eines Kaufs sein. Wenn der Senior abschottet, kann der Junior das Senior-Pfandrecht bezahlen oder die Immobilie bei Abschottung kaufen. Der Junior tritt dann an die Stelle des Seniors. Alternativ kann der Junior die Zwangsvollstreckung zulassen, in diesem Fall wird er zu einem ausverkauften Junior – er hat keine Sicherheit für die Schulden. Der Junior muss den Kreditnehmer persönlich verfolgen, um bezahlt zu werden. Wenn die Abschottung des Senioren zu einem Verkauf mit überschüssigem Erlös führt, können sie nach Priorität bezahlt werden. Aber was passiert, wenn der Junior Lienor ein Pfandrecht auf weniger als die Gesamtheit der Immobilie hält? Dies war der Fall bei einer kürzlich getroffenen Entscheidung, bei der der Junior nur zu 75% des Eigentums gesichert war. Das Gericht stellte fest, dass der Junior nur Anspruch auf 75% des Erlöses hatte. Der Besitzer der 25% bekam den Rest.
In Zieve, Brodnax & Steele, LLP v Dhindsa, ein Vater hatte 75% Interesse, und sein Sohn die restlichen 25% in Immobilien in Turlock. Der Senior Lender hielt ein Pfandrecht gegen 100% des Eigentums, und das Juniors Lien war nur gegen den Vater 75% – das Interesse des Sohnes war nicht enthalten. Der Senior Zwangsversteigerung und bekam bezahlt, so dass ein Überschuss von $ 160.000 zur Verfügung. Der Streit war, ob die 25% Eigentümer bekam jede.
Der Junior-Kreditgeber wollte den gesamten Erlös, also verließ er sich auf Civ. Code, § 2924k, subd. (a)(1)–(4), am Ende der Post vollständig dargelegt.) Dies sieht vor, dass zunächst die Kosten der Zwangsvollstreckung bezahlt werden. Zweitens werden die gesicherten Verpflichtungen des Zwangsvollstreckungsgläubigers bezahlt. Drittens werden Junior-Pfandrechte in ihrer Prioritätsreihenfolge bezahlt (darauf hat sich das Gericht verlassen). Schließlich werden alle verbleibenden Mittel zum Zeitpunkt des Zwangsvollstreckungsverkaufs an den rechtmäßigen Eigentümer des Datensatzes überwiesen. In diesem Fall sprach das Gericht dem nachrangigen Gläubiger den gesamten Überschuss zu, der jedoch im Berufungsverfahren rückgängig gemacht wurde.
Das Berufungsgericht berief sich auf eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs, Caito v. United California Bank (20 Cal.3d 694), das war noch gutes Gesetz. Das Gericht zitierte Miller & Starr zum Thema:
“ Wenn das Pfandrecht auf die Interessen eines Pfandgläubigers einem Pfandrecht auf die Interessen beider Pfandgläubiger untergeordnet ist, ist der Pfandgläubiger bei der Zwangsvollstreckung des vorrangigen Pfandrechts berechtigt, an den überschüssigen Verkaufserlösen teilzunehmen, die das anteilige Interesse des Pfandgläubigers darstellen, dessen Interesse dem Pfandrecht unterlag.“ (4 Miller & Starr, Cal. Immobilien (4. Aufl. 2019) Titel halten, § 11:13
Das Gerichtsurteil hatte festgestellt, dass die Treuhandurkunde nur den ungeteilten 75% -Anteil des Beklagten an der Immobilie belastet. Die Treuhandurkunde belastet nicht und ist nicht durchsetzbar gegen ungeteilte 25% Interesse an der Immobilie. Das war ziemlich klar!
Das Gericht befasste sich mit den Grundlagen des Mietrechts und stellte fest, dass jeder Mieter sein Interesse am gemeinsamen Eigentum ohne Wissen, Zustimmung oder Zustimmung der anderen Mieter verkaufen oder belasten kann. Ein Cotenant kann nur sein ungeteiltes Interesse übertragen oder belasten ….
Wenn eine Treuhandurkunde ein Pfandrecht auf dem Nachlass nur eines Miteigentümers ist, kann der Begünstigte das Pfandrecht gegen dieses Interesse abschotten. Der Zwangsvollstreckungskäufer wird gemeinsam mit den anderen Cotenants Mieter und kann eine Trennungsklage einleiten.
Das Gericht kam zu dem Schluss, dass der Gesetzgeber nicht beabsichtigte, mit dem Erlass von Abschnitt 2924k und seinem Vorgänger Caito zu ersetzen und die Rechte von Pfandrechten an Überschusserlösen zu erweitern.
Beim Vergleich des Wortlauts von Abschnitt 2924k, Unterteilung (a) (3) mit den in Caito genannten Grundsätzen gelangte das Gericht zu dem Schluss, dass sie harmonisiert werden können, indem der Ausdruck „der ausstehende Saldo der durch nachrangige Pfandrechte gesicherten Verpflichtungen“ so ausgelegt wird, dass er die ausstehenden Schulden „besichert durch nachrangige Pfandrechte“ nur in dem Umfang bedeutet, in dem das nachrangige Pfandrecht die durch Zwangsvollstreckung verkaufte Immobilie tatsächlich belastet. Die Zuverlässigkeit dieser Interpretation wird durch die Berücksichtigung der zusätzlichen Wörter unterstützt, die erforderlich sind, um die gegenteilige Interpretation explizit zu machen. Zum Beispiel könnte die gegenteilige Auslegung ausdrücklich gemacht worden sein, wenn die Unterteilung (a) (3) angegeben hätte, dass der Verkaufserlös verteilt werden soll, „um den ausstehenden Saldo der Verpflichtungen zu befriedigen, die durch nachrangige Pfandrechte gesichert sind, unabhängig davon, ob das Pfandrecht an alle oder einen Teil des Grundstücks gebunden war.“ Die Folgen des Hinzufügens der kursiven Sprache sind erheblich. Unter dieser Sprache, Ein Gläubiger, der eine zweite Treuhandurkunde hält 1 Prozent oder 5 Prozent ungeteiltes Interesse an der Immobilie könnte eine wörtliche gesetzliche Auslegung beanspruchen, die ihn berechtigt, die gesamte Schuld zu begleichen, bevor ein Überschusserlös den Eigentümer des erreicht 99 oder 95 Prozent ungeteilte Zinsen, die nicht durch diese zweite Treuhandurkunde belastet sind.
Ziv. Code, § 2924k Staaten:
(a) Der Treuhänder oder der Gerichtsschreiber auf Anordnung des Gerichtsschreibers gemäß Unterabschnitt (d) von Abschnitt 2924j verteilt den Erlös oder gegebenenfalls einen Teil des Erlöses aus dem Verkauf des Treuhänders gemäß Abschnitt 2924h in der folgenden Prioritätsreihenfolge:
(1) Zu den Kosten und Aufwendungen für die Ausübung der Verkaufs- und Verkaufsvollmacht, einschließlich der Zahlung der Treuhänder- und Anwaltsgebühren, die gemäß Abschnitt 2924d Unterabschnitt (b) und Abschnitt (b) dieses Abschnitts zulässig sind.
(2) Zur Zahlung der Verpflichtungen, die durch die Treuhandurkunde oder Hypothek gesichert sind, die Gegenstand des Verkaufs des Treuhänders ist.
(3) Um den ausstehenden Saldo der durch nachrangige Pfandrechte oder Belastungen gesicherten Verpflichtungen in der Reihenfolge ihrer Priorität zu befriedigen.
(4) An den Treugeber oder dessen Interessennachfolger. Für den Fall, dass die Immobilie verkauft oder an einen anderen übertragen wird, an den zum Zeitpunkt des Verkaufs des Treuhänders eingetragenen Eigentümer.
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