Seit mehr als 80 Jahren hat die Bundesregierung Hypothekendarlehen durch eine Vielzahl von Richtlinien, Programmen und Institutionen unterstützt. Diese Unterstützung hat dazu beigetragen, dass Millionen von Mittelklasse- und aufstrebenden Mittelklasse-Familien Häuser kaufen können.1 Trotz dieses Erfolgs stellen einige Konservative weiterhin die Relevanz und Wirksamkeit der langjährigen Wohnungspolitik der Regierung in Frage.2
In den letzten Jahren haben Konservative, die argumentieren, dass einige Aspekte der föderalen Wohnungspolitik die Finanzkrise verursacht haben, auf Gesetze gedrängt, um Regierungsprogramme zu beseitigen oder einzuschränken, die Wohneigentum für Amerikaner erschwinglicher machen. Diese Kritiker haben vorgeschlagen, den Fußabdruck der Federal Housing Administration drastisch zu verringern, oder FHA; Beseitigung des Community Reinvestment Act, oder CRA; und Verschrottung der staatlich geförderten Unternehmen, oder GSEs, Fannie Mae und Freddie Mac, die Liquidität für die Hypothekenmärkte zur Verfügung stellen helfen und die Verfügbarkeit der 30-jährigen, festverzinslichen Hypothek gewährleisten.3 Gleichzeitig haben einige Mitglieder des Kongresses auch Gesetze unterstützt, die die Türen für die räuberische Kreditvergabe und die mangelnde Aufsicht, die die Immobilien- und Finanzkrise verursacht haben, wieder öffnen würden.4 Gesetze zu einigen dieser Themen können in der laufenden Kongress-Sitzung als Teil eines breiten konservativen Angriffs auf die langjährige Bundes-Wohnungspolitik erwartet werden.5
Diese konservativen Argumente sollten mit Skepsis behandelt werden. Die Beweise zeigen, dass die üblichen Ziele des konservativen Angriffs in der Immobilien- und Finanzkrise keine bedeutende Rolle gespielt haben. Regierungspolitik, die den Kauf eines Eigenheims erschwinglicher macht, war nicht für die Krise verantwortlich. Tatsächlich wurden Verbraucher, die bereits Hypotheken hatten und Eigenkapital in ihren Häusern aufgebaut hatten, eher für räuberische Subprime-Kredite ins Visier genommen als Erstkäufer von Eigenheimen.6
Statt zu viel Staat war es der Mangel an ausreichender staatlicher Aufsicht in Schlüsselbereichen — einschließlich Verbraucherschutz, Verbriefung von Eigenmarken—Hypotheken, Bankkapitalisierung und Finanzmärkte -, der eine Immobilienblase in eine globale Finanzkrise verwandelte.
Hintergrund: Bundespolitik zur Unterstützung des Wohneigentums
Die Bundesregierung hat nach der Weltwirtschaftskrise Richtlinien erlassen, die im Laufe der Jahrzehnte dazu beigetragen haben, das Wohneigentum als wichtige Säule der amerikanischen Mittelschicht zu etablieren. Nachdem der Hypothekenmarkt in den 1930er Jahren eingefroren war und die Banken nicht bereit oder nicht in der Lage waren, die Kreditvergabe fortzusetzen, intervenierte die Bundesregierung, um den nationalen Wohnungsmarkt zu stabilisieren.7
1934 gründete der Kongress die FHA, die eine staatliche Hypothekenversicherung anbietet. Die FHA schützt Banken vor Verlusten bei qualifizierten FHA-versicherten Krediten, wodurch Banken eher bereit sind, der Öffentlichkeit Hypotheken anzubieten, insbesondere in wirtschaftlich schwierigen Zeiten, in denen sie sonst ihre Türen schließen könnten.8
Das gleiche Gesetz, das die FHA gründete, erforderte auch die Schaffung nationaler Hypothekenverbände, und 1938 wurde Fannie Mae mit Unterstützung der Regierung gegründet. Fannie Mae wurde öffentlich gechartert, um die allgemeinen Ziele einer größeren Liquidität und Stabilität auf den Hypothekenmärkten zu fördern. In den ersten Jahren hatte Fannie Mae ein Monopol auf dem sekundären Hypothekenmarkt des Landes und kaufte FHA- und Veterans Administration- oder VA-versicherte Hypotheken.9
Nach dem Zweiten Weltkrieg ermächtigte das GI-Gesetz die VA, Hypothekendarlehen an zurückkehrende Soldaten zu versichern, und unterstützte die Regierung mit Millionen erschwinglicher Hypotheken, die das Wirtschaftswachstum des Landes nach dem Krieg stimulierten. In den 1950er Jahren erweiterte sich die Rolle von Fannie Mae über den Kauf von FHA- und VA-Hypotheken hinaus auf konventionelle Kredite, was die Kosten für die Verbraucher weiter senkte. In den 1970er Jahren wurde die Federal Home Loan Mortgage Corporation, bekannt als Freddie Mac, gegründet, um konventionelle Hypotheken zu kaufen und zu verbriefen.10 Freddie Mac, Fannie Mae, die FHA und der Hypothekensteuerabzug bilden den Kern der heutigen Bundeswohnungspolitik.
Die staatliche Unterstützung des Hypothekenmarktes trug dazu bei, die Wohneigentumsraten erheblich zu erhöhen. Zwischen 1940 und 1960 stieg die Wohneigentumsquote des Landes von 44 Prozent auf 62 Prozent — sowohl aufgrund der robusten staatlichen Unterstützung der Wohnungsmärkte durch die FHA und die VA durch das GI Bill als auch aufgrund des starken demografischen, Produktivitäts- und Wirtschaftswachstums, das den Nachkriegsboom kennzeichnete.11 Seit den 1960er Jahren hat die Regierungspolitik dazu beigetragen, diese höhere Eigentumsrate aufrechtzuerhalten, wobei die Wohneigentumsquote konstant über 60 Prozent lag und 2005 bei 69 Prozent lag. Heute liegt sie bei 64 Prozent.12 Vor der Gründung dieser Bundesbehörden war es unwahrscheinlich, dass Banken Hypothekendarlehen vergaben, es sei denn, der Kreditnehmer leistete eine sehr hohe Anzahlung, oft bis zu 50 Prozent, und versprach, das Darlehen innerhalb von drei bis fünf Jahren zurückzuzahlen oder zu refinanzieren. Als die Wirtschaft zusammenbrach, waren die Banken überhaupt nicht bereit, Kredite zu vergeben.13 Die Unterstützung des Bundes für den Hypothekenmarkt hat dazu geführt, dass Kreditnehmer aus besseren Kreditprodukten wählen können; Die beliebte 30-jährige Festhypothek zum Beispiel ist weltweit einzigartig und das Ergebnis einer starken Unterstützung des Bundes durch die amerikanischen Hypothekenmärkte.14 Diese Bundeshypothekengesellschaften stellen auch sicher, dass Hypothekendarlehen in wirtschaftlich schwierigen Zeiten verfügbar sind, in denen der private Markt seine Türen für die Verbraucher vollständig schließt.
Seit Generationen ist Wohneigentum die größte Quelle des Reichtums für die meisten US-Haushalte.15 Hausbesitzer können auf ihr Wohnvermögen zurückgreifen, um in andere Aktivitäten zu investieren — einschließlich der Unterstützung der Bildung ihrer Kinder, der Finanzierung kleiner Unternehmen oder der Bewältigung eines finanziellen Notfalls. Wohneigentum ermöglicht den Haushalten auch eine größere finanzielle Vorhersehbarkeit und Stabilität und wurde mit sozialen Vorteilen in Verbindung gebracht, einschließlich höherer Lebenszufriedenheit, politischer Partizipation und Freiwilligkeit.16
Während diese Bundesinvestitionen in Wohneigentum weißen Familien geholfen haben, Wohlstand aufzubauen, wurden farbige Familien oft ausgeschlossen. Die FHA, die VA und die GSEs erleichterten Richtlinien wie Redlining und diskriminierende Kreditvergabe, die die Segregation verstärkten und verhinderten, dass farbige Menschen in begehrten Gebieten Wohneigentum erlangten.17 Untersuchungen haben gezeigt, dass diese diskriminierende Politik erheblich zu modernen rassischen Wohlstandsunterschieden in den Haushalten beigetragen hat — und die wirtschaftliche und soziale Mobilität von Afroamerikanern und Latinos erheblich untergraben hat.18
Diese schädliche Politik begann in den 1960er und 1970er Jahren mit der Verabschiedung von Bürgerrechtsgesetzen, einschließlich der Gründung der USA, umgekehrt zu werden. Department of Housing und Stadtentwicklung im Jahr 1965; die Verabschiedung des Fair Housing Act im Jahr 1968; die Verabschiedung des Community Reinvestment Act im Jahr 1977; und Änderungen der Kreditvergabepraktiken der FHA.19 Die Bundespolitik begann langsam, den Zugang historisch diskriminierter und unterversorgter Gemeinden zu Wohnraum durch Verbriefung und Versicherung von Hypothekendarlehen sowie Anreize für die Kreditvergabe zu fördern, die sich später in den 1990er Jahren zu den Zielen der GSE für bezahlbaren Wohnraum entwickelten. Der Prozess der Korrektur dieser Fehler verlief jedoch langsam, mit erheblichen Rückschlägen, und ein Großteil des Schadens dieser beschämenden Politik besteht bis heute fort.20
Wurzeln der Immobilienkrise 2008
In den frühen 2000er Jahren begann der Anteil der Regierung und der GSE am Hypothekenmarkt zu sinken, als der rein private Verbriefungsmarkt, der als Private Label Securities Market (PLS) bezeichnet wird, expandierte. In dieser Zeit kam es zu einer dramatischen Ausweitung der Hypothekarkredite, von denen ein großer Teil in Subprime-Darlehen mit räuberischen Merkmalen lag.21 Der Großteil dieser Hypothekarkredite bestand in der Refinanzierung bestehender Eigenheimbesitzer, wobei viele glaubten, dass sie niedrigere Zinssätze nutzten, um Eigenheimkapital zu gewinnen. Stattdessen waren sie oft komplexen und riskanten Produkten ausgesetzt, die bei sich ändernden wirtschaftlichen Bedingungen schnell unerschwinglich wurden.22 Im Zusammenhang mit der Ausweitung der räuberischen Kreditvergabe und dem Wachstum des PLS-Marktes wurden diese riskanten Kredite in komplizierte Produkte umpackt, über die dieselben Vermögenswerte im gesamten Finanzsystem mehrfach verkauft wurden.
Dies verbreitete die Gefahr riskanter Hypothekendarlehen und systematisierte die Risiken des Immobilienmarktes im gesamten globalen Finanzsystem.23 Diese Entwicklungen ereigneten sich in einem Umfeld, das durch minimale staatliche Aufsicht und Regulierung gekennzeichnet war, und hingen von einem anhaltend niedrigen Zinsumfeld ab, in dem die Immobilienpreise weiter stiegen und die Refinanzierung eine praktikable Option für die Fortsetzung der Kreditaufnahme blieb. Als der Immobilienmarkt ins Stocken geriet und die Zinsen Mitte der 2000er Jahre zu steigen begannen, lösten sich die Räder, was zur Finanzkrise 2008 führte.
Experten sind sich nahezu einig, dass die Immobilienkrise in erster Linie durch die Zunahme räuberischer Kredite und Produkte mit exotischen Merkmalen verursacht wurde, die ohne angemessene Informationen oder Vorbereitung und manchmal unter Verwendung betrügerischer Informationen an Verbraucher vermarktet wurden, sowie durch das Versagen des Immobilienmarktes.24 Einige Konservative haben jedoch weiterhin die Grundprinzipien der föderalen Wohnungspolitik in Frage gestellt und die Schuld für die Krise auf die staatliche Unterstützung für Hypothekarkredite gelegt. Dieser Angriff konzentriert sich auf die Hypothekarkredite der FHA, die Unterstützung der Hypothekenmärkte durch Fannie Mae und Freddie Mac und die Kreditanreize der CRA für unterversorgte Gemeinden. Diese Behauptungen, die sich gegen die Wohnungspolitik des Bundes richten, stehen im Widerspruch zu den Beweisen.
Hypotheken, die von der Federal Housing Administration versichert wurden, haben die Krise nicht verursacht
Seit ihrer Gründung im Jahr 1934 hat die FHA 34 Millionen Hypotheken versichert, um die Anzahlungen zu senken und bessere Bedingungen für qualifizierte Kreditnehmer zu schaffen, die Häuser kaufen oder refinanzieren möchten.25 Wenn ein Hypothekarkreditgeber von der FHA zugelassen ist und die Hypothek innerhalb der FHA-Grenzen liegt, bietet die FHA eine Versicherung an, die den Kreditgeber im Falle eines Zahlungsausfalls schützt. Während diese Rolle den Zugang zu Hypothekenkrediten erweitert und eine Schlüsselrolle bei der Ankurbelung des Wachstums des amerikanischen Eigenheimbesitzes nach der Weltwirtschaftskrise gespielt hat, haben FHA-versicherte Hypotheken den amerikanischen Wohnungsmarkt nie dominiert.
Kritiker haben die FHA angegriffen, weil sie nicht nachhaltige und übermäßig billige Hypothekendarlehen zur Verfügung gestellt hatte, die in die Immobilienblase flossen. Weit davon entfernt, zur Immobilienblase beizutragen, verzeichnete die FHA im Vorfeld der Immobilienkrise einen deutlichen Rückgang ihres Marktanteils an Originationen.26 Dies lag daran, dass Standard-FHA-Darlehen nicht mit den niedrigeren Vorlaufkosten, der lockereren Zeichnungspraxis und den geringeren Verarbeitungsanforderungen von Subprime-Darlehen mit Eigenmarken konkurrieren konnten.27 In vielen Fällen drängten Makler Kreditnehmer zu risikoreicheren Subprime-Produkten, selbst wenn sie sich für sicherere FHA-gestützte Hypotheken qualifizierten. Der Rückgang des FHA-Marktanteils war signifikant: Im Jahr 2001 versicherte die FHA etwa 14 Prozent der Hauskaufkredite; Auf dem Höhepunkt der Blase im Jahr 2007 versicherte sie nur 3 Prozent.28 Auf dem Höhepunkt der Zwangsvollstreckungskrise lagen die Zinssätze für schwerwiegende Zahlungsausfälle bei FHA-Krediten unter dem nationalen Durchschnitt und weit unter denen für private Kredite an Nichtprime-Kreditnehmer.29
Nach der Krise erholte sich der Marktanteil der FHA erheblich und stieg 2011 auf einen Höchststand von 25 Prozent, da er die Marktlücke füllte, die nach dem Scheitern oder Rückzug privater Hypothekenversicherer entstand.30 Dies steht im Einklang mit der stabilisierenden Rolle der FHA bei der Unterstützung der Hypothekenmärkte durch die Regierung. Analysten haben beobachtet, dass die Immobilienkrise weitaus schlimmer gewesen wäre, wenn die FHA nicht verfügbar gewesen wäre, um diese Liquiditätslücke zu schließen, was möglicherweise zu einer Double-Dip-Rezession geführt hätte.31 Diese Intervention, die Hausbesitzern wahrscheinlich Millionen von Dollar an Eigenheimen ersparte, war für die FHA nicht ohne Kosten.32 Die finanzielle Gesundheit der FHA litt darunter, dass Immobilienkäufer, die während der Großen Rezession Kredite kauften, in größerer Zahl in Verzug gerieten. Die FHA hat sich von dieser Zeit weitgehend erholt, indem sie ihre Kreditbedingungen und -anforderungen geändert hat, und befindet sich erneut auf einer starken finanziellen Basis.33 Die Ausfallraten für FHA-versicherte Kredite sind die niedrigsten seit einem Jahrzehnt.34
Die wahren Ursachen der Immobilien- und Finanzkrise waren räuberische private Hypothekarkredite und unregulierte Märkte
Der Hypothekenmarkt hat sich in den frühen 2000er Jahren mit dem Wachstum der Subprime-Hypothekarkredite erheblich verändert, von denen ein erheblicher Teil in übermäßig riskante und räuberische Produkte gelangte. Während Raubkredite die Blase nährten, war der Haupttreiber dieser Kreditvergabe die Nachfrage der Wall Street-Investoren nach Hypotheken, unabhängig von ihrer Qualität, was zu einem gefährlichen Überschuss an unregulierten Hypothekarkrediten führte.
Zu dieser Zeit bestand der Schutz der Kreditnehmer größtenteils aus traditionellen Regeln für die begrenzte Offenlegung, die unzureichende Kontrollen von räuberischen Maklerpraktiken und Analphabetismus von Kreditnehmern bei komplexen Hypothekenprodukten darstellten, während traditionelle Bankenaufsichtsbehörden — wie die Federal Reserve, das Amt für Sparsamkeitsaufsicht und das Amt des Währungskontrolleurs — sich in erster Linie auf die strukturelle Sicherheit und Solidität der Banken und nicht auf den Verbraucherschutz konzentrierten.35
In vielen dieser Fälle boten Makler Kredite mit Bedingungen an, die für Kreditnehmer nicht geeignet oder angemessen waren. Broker maximierten ihre Transaktionsgebühren durch die aggressive Vermarktung von Raubkrediten, von denen sie oft wussten, dass sie scheitern würden.36
Im Vorfeld der Krise wurden der Mehrheit der Nichtprime-Kreditnehmer hybride variabel verzinsliche Hypotheken oder ARMs verkauft, die niedrige anfängliche „Teaser“ -Zinssätze aufwiesen, die in den ersten zwei oder drei Jahren anhielten und danach stiegen.37 Viele dieser Produkte wurden den Kreditnehmern, die damals wegen unerschwinglicher Hypothekarverpflichtungen am Haken waren, nicht ordnungsgemäß erklärt. Viele dieser Hypotheken waren so strukturiert, dass Kreditnehmer in Zukunft refinanzieren oder ein anderes Darlehen aufnehmen mussten, um ihre Schulden zu bedienen und sie so zu fangen.38 Ohne ständige Preiserhöhungen bei Eigenheimen und niedrige Zinssätze war eine Refinanzierung für viele Kreditnehmer praktisch unmöglich, und bei einer großen Anzahl dieser Subprime-Hypotheken war der Ausfall effektiv garantiert.39
Der Anstieg der Subprime-Kredite wurde zu einem großen Teil durch die scheinbar unerschöpfliche Nachfrage an der Wall Street nach diesen höher verzinsten Vermögenswerten für Verbriefungen angeheizt. Gerade in einem langfristigen Niedrigzinsumfeld waren diese Kredite mit ihren höheren Zinsen bei den Anlegern enorm gefragt – eine Nachfrage, die die Wall Street unbedingt befriedigen wollte. Der Private Label Securities Market (PLS), die Alternative der Wall Street zu den staatlich unterstützten sekundären Hypothekenmärkten, wuchs im Vorfeld der Krise erheblich. Die Expansion eines unregulierten Immobilienmarktes und die Entwicklung der immer komplizierteren Finanzinstrumente, die damit verbunden sind, haben eine Immobilienblase in die größte Finanzkrise seit der Weltwirtschaftskrise verwandelt. Das PLS-Volumen stieg von 148 Milliarden US-Dollar im Jahr 1999 auf 1,2 Billionen US-Dollar im Jahr 2006, was den Anteil des PLS-Marktes an den gesamten Hypothekenverbriefungen von 18 Prozent auf 56 Prozent erhöhte.40
Das schnelle Wachstum des PLS-Marktes beruhte darauf, dass Broker ihre Zeichnungsstandards systematisch senkten und in vielen Fällen ignorierten und gleichzeitig immer riskantere Produkte an die Verbraucher verkauften. Parteien, die die Hypotheken verbriefen, private Ratingagenturen und die Banken versäumten es, diese Produkte genau zu untersuchen oder zu verstehen — oder schauten weg, als sie von der Blase profitierten —, während Investmentbanken immer komplexere Produkte entwickelten, die auf dem Wert dieser hypothekenbesicherten Wertpapiere basierten.41
Der gesamte Prozess war komplex, miteinander verbunden und umfangreich — und alles wurde durch die Aufwertung der Eigenheimpreise untermauert. Sobald die Preise fielen, waren die Wertpapiere, die mit wenig Eigenkapital, schlechten Broker-Underwriting-Praktiken und schlecht regulierten Verbriefungsmärkten entstanden, weit weniger wert als ihre ursprünglichen Preise.42 Derivate und andere Finanzinstrumente, die an hypothekenbesicherte Wertpapiere gebunden sind und häufig zur Absicherung von Instituten gegen Risiken dienen sollen, konzentrierten das Risiko, sobald die zugrunde liegenden Vermögenswerte rasch abgewertet wurden. Die Banken hatten ein erhebliches Engagement in fragwürdigen hypothekenbesicherten Wertpapieren in ihren Bilanzen, aber sie legten zu wenig Kapital beiseite, um Verluste zu absorbieren. Die Tatsache, dass so viele Finanzprodukte, Banken und andere Investoren dem Hypothekenmarkt ausgesetzt waren, führte zu einem rapiden Rückgang des Anlegervertrauens.43
Weltweit verbreitete sich die Angst an den Finanzmärkten und verursachte einen Run auf Finanzinstitute in den USA, Europa und anderswo.44 Globale Banken mussten nicht unbedingt bedeutende Positionen auf den amerikanischen Hypothekenmärkten haben, um den Folgen ausgesetzt zu sein.45 Angesichts der Vernetzung des modernen Finanzwesens; die Undurchsichtigkeit und Komplexität der Bankbilanzen; und die Abhängigkeit der Finanzinstitute von kurzfristigen Finanzierungen, die Anleger waren sich nicht sicher, wer riskanten RISIKEN ausgesetzt war, und die Finanzmärkte auf der ganzen Welt gerieten in Panik.
Fannie Mae und Freddie Mac haben die Krise nicht verursacht
Wie oben erläutert, stellen Fannie Mae und Freddie Mac Liquidität zur Verfügung, um den Hypothekenmarkt des Landes zu unterstützen, indem sie Kredite von Kreditgebern kaufen und in hypothekenbesicherte Wertpapiere verpacken. Sie verkaufen diese Wertpapiere dann an Anleger und garantieren die monatlichen Zahlungen für die Wertpapiere. Dieses System ermöglicht es den Banken, Hauskäufern erschwingliche Produkte wie die 30-jährige Festhypothek anzubieten: Fannie Mae und Freddie Mac kaufen diese Kredite von Kreditgebern, so dass Kreditgeber schnell zurückgezahlt werden können, anstatt bis zu 30 Jahre zu warten, um ihre Mittel aufzufüllen. Durch die Ausweitung ihrer Garantie auf diese Wertpapiere ermöglichen die beiden GSE Zinsinvestoren, Wertpapiere zu kaufen, die durch Hypotheken gedeckt sind, während die GSE ihr Kreditrisiko behalten und verwalten.
Kritiker haben die GSEs angegriffen und ihnen vorgeworfen, gefährliche Kredite und Verbriefungen zu unterstützen, die zur Immobilienkrise geführt haben. In den Jahren vor der Krise nahmen private Verbriefer den GSES jedoch zunehmend Marktanteile ab, da sich ein massiver PLS-Markt entwickelte, der von großen Wall-Street-Banken unterstützt wurde.46 Fannie Mae und Freddie Mac spielten im Vorfeld der Krise eine geringere Marktrolle als in der Nachkriegszeit. Die Finanzinstitute der Wall Street hielten sich nicht an die gleichen Standards wie Fannie Mae und Freddie Mac und ermutigten riskante Kredite, um den Appetit der Anleger auf NEUE hypothekenbesicherte Wertpapiere zu befriedigen.
Diese Verschiebung führte zu einem raschen Rückgang der Qualität der Hypothekarkredite. Ein Kreditgeber musste keinen guten Kredit mehr aufnehmen, um ihn auf dem sekundären Hypothekenmarkt zu verkaufen — jeder Kredit würde ausreichen. Die Financial Crisis Inquiry Commission stellte fest, dass im Jahr 2008 GSE-Kredite eine Delinquenzrate von 6 hatten.2 Prozent, aufgrund ihrer traditionellen Zeichnungs- und Qualifikationsanforderungen, verglichen mit 28,3 Prozent für Nicht-GSE- oder Private-Label-Darlehen, die diese Anforderungen nicht erfüllen.47
Darüber hinaus ist es unwahrscheinlich, dass die langfristigen Ziele der GSEs für bezahlbaren Wohnraum die Kreditgeber dazu veranlassten, die Subprime-Kreditvergabe zu erhöhen.48 Seit 1992 unterliegen Fannie Mae und Freddie Mac Zielen für bezahlbaren Wohnraum, die darauf abzielen, die Kreditvergabe für Einfamilien- und Mehrfamilienhypotheken gezielt zu unterstützen, um das Wohneigentum in wirtschaftlich marginalisierten Gemeinden zu erhöhen.49 Die Ziele entstanden im Housing and Community Development Act von 1992, der mit überwältigender parteiübergreifender Unterstützung verabschiedet wurde.50
Trotz des ziemlich breiten Mandats der Affordable Housing Goals gibt es wenig Hinweise darauf, dass die Kreditvergabe an Kreditnehmer aus unterversorgten Gemeinden die Wohnungskrise verursacht hat. Das Programm hat die allgemeinen Muster der Hypothekarkredite in unterversorgten Gemeinden nicht wesentlich verändert, und es funktionierte mehr als ein Jahrzehnt lang recht gut, bevor der private Markt begann, riskantere Hypothekenprodukte stark zu vermarkten.51
Natürlich machten die GSEs kostspielige Fehler, die zur Immobilienblase beitrugen und sie letztendlich unter staatliche Aufsicht brachten. Als der Anteil der Wall Street am Verbriefungsmarkt Mitte der 2000er Jahre wuchs, sanken die Einnahmen von Fannie Mae und Freddie Mac erheblich.52 Entschlossen, die Aktionäre vor Panik zu bewahren, füllten sie ihre eigenen Anlageportfolios mit riskanten hypothekenbesicherten Wertpapieren, die von der Wall Street gekauft wurden, was zu höheren Renditen für ihre Aktionäre führte.53
In den Jahren vor der Krise begannen sie auch, die Kreditqualitätsstandards für die von ihnen gekauften und garantierten Kredite zu senken, da sie versuchten, mit anderen privaten Marktteilnehmern um Marktanteile zu konkurrieren. Sie garantierten Kredite, die als Alt-A-Hypotheken bekannt waren und zu hohen Zinssätzen in Verzug gerieten.54 Diese Darlehen wurden in der Regel mit hohen Anzahlungen, aber mit wenig Dokumentation aufgenommen.55 Während diese Alt-A-Hypotheken einen kleinen Anteil der GSE-besicherten Hypotheken ausmachten – etwa 12 Prozent — waren sie für zwischen 40 und 50 Prozent der GSE—Kreditverluste in den Jahren 2008 und 2009 verantwortlich.56
Diese Fehler führten zusammen dazu, dass die GSEs fast bankrott ging und sie in die Konservatorschaft gelangte, wo sie heute – fast ein Jahrzehnt später – verbleiben.57 Sie kamen jedoch zu spät ins Spiel und trieben nicht die räuberische Kreditvergabe voran, die zur Immobilienkrise führte, die stattdessen hauptsächlich von Wall Street-Banken und Verbriefungsunternehmen finanziert wurde.58 Und, wie oben beschrieben, entwickelten sich GSE-besicherte Kredite während der Krise insgesamt besser als Nicht-GSE-Kredite.
Das gemeinschaftliche Reinvestitionsgesetz hat die Krise nicht verursacht
Das gemeinschaftliche Reinvestitionsgesetz (CRA) soll auf die lange Geschichte diskriminierender Kreditvergabe eingehen und die Banken ermutigen, die Bedürfnisse aller Kreditnehmer in allen Segmenten ihrer Gemeinschaften zu erfüllen, insbesondere Bevölkerungsgruppen mit niedrigem und mittlerem Einkommen.59 Der Kongress verabschiedete die CRA 1977, um Anreize für die Kreditvergabe zur Unterstützung der Antidiskriminierungsgesetze für Bürgerrechte und als Reaktion auf lokale Bankschließungen und ungerechtfertigt niedrige Kreditvergabe in bestimmten Gemeinden zu schaffen, die ganze Bevölkerungsgruppen von den Vorteilen des Wohneigentums ausschließen. Die zentrale Idee der Ratingagentur ist es, Anreize zu schaffen und tragfähige private Kredite an unterversorgte Gemeinden zu unterstützen, um Wohneigentum und andere Investitionen der Gemeinschaft zu fördern. Das Gesetz wurde seit seiner ersten Verabschiedung mehrmals geändert und ist zu einem Eckpfeiler der Bundesentwicklungspolitik geworden.60 Die Ratingagentur hat mehr als 1,5 Billionen US-Dollar an privaten Krediten an unterversorgte Gemeinden bereitgestellt und so die Entwicklung von erschwinglichem Wohnraum für Gruppen mit niedrigem und mittlerem Einkommen sowie die wirtschaftliche Entwicklung der Gemeinschaft im weiteren Sinne erheblich unterstützt.61
Konservative Kritiker haben argumentiert, dass die Notwendigkeit, die CRA-Anforderungen zu erfüllen, die Kreditgeber dazu veranlasste, ihre Kreditvergabestandards im Vorfeld der Immobilienkrise zu lockern, wodurch Anreize für die Kreditvergabe an unverdiente Kreditnehmer geschaffen und eine nicht nachhaltige Immobilienblase angeheizt wurden.62 Doch die Beweise stützen diese Erzählung nicht.
Von 2004 bis 2007 stammten weniger als 36 Prozent aller Subprime-Hypotheken von den von der Ratingagentur abgedeckten Banken, da die meisten Subprime-Kredite von Nichtbanken vergeben wurden.63 Von diesem Minderheitsanteil qualifizierten sich nur 10 Prozent aller Kredite, die von ratingfinanzierten Banken und ihren verbundenen Unternehmen an Personen mit geringerem Einkommen vergeben wurden, sogar für Ratingkredite.64 Insgesamt stellte die Financial Crisis Inquiry Commission fest, dass nur 6 Prozent der Kredite mit hohen Kosten, ein Proxy für Subprime-Kredite an Kreditnehmer mit niedrigem Einkommen, überhaupt eine Verbindung zur Ratingagentur hatten, weit unter einer Schwelle, die eine signifikante Verursachung der Immobilienkrise implizieren würde.65 Dies liegt daran, dass Nicht-Ratingagenturen und Nichtbanken-Kreditgeber im Vorfeld der Krise häufig die Schuldigen an einigen der gefährlichsten Subprime-Kredite waren.
Kredite von CRA—Bankinstituten waren nur halb so häufig zahlungsunfähig im Vergleich zu ähnlichen Krediten, die in den gleichen Vierteln von privaten Nichtbanken-Hypothekengebern, die nicht dem Gesetz unterliegen, vergeben wurden – von denen 400 während der Immobilienkrise landesweit bankrott gingen.66 Dies steht im Einklang mit dem relativ begrenzten Anwendungsbereich des Gesetzes und seiner Kernfunktion, den Zugang qualifizierter, traditionell unterversorgter Kreditnehmer zu Krediten zu fördern. Die Ratingagentur wegen ihrer vermeintlichen Rolle in der Krise zu entkernen oder zu eliminieren, würde nicht nur das falsche Ziel verfolgen, sondern auch die Bemühungen zur Verringerung diskriminierender Hypothekarkredite zurückwerfen.
Verteidigung einer Erfolgsgeschichte
Während niemand behaupten kann, dass die Wohnungspolitik des Bundes perfekt war, hat die staatliche Unterstützung von Hypothekarkrediten und Liquidität auf den Hypothekenmärkten den Verbrauchern und der Wirtschaft echte Vorteile gebracht. Die föderale Wohnungspolitik, die Erschwinglichkeit, Liquidität und Zugang fördert, ist kein schlecht beratenes Experiment, sondern eine Reaktion auf Marktversagen, das den Wohnungsmarkt in den 1930er Jahren erschütterte und seitdem hohe Raten von Wohneigentum aufrechterhalten hat. Mit Unterstützung des Bundes haben weit mehr Amerikaner die Vorteile des Eigenheimbesitzes genossen als unter dem freien Marktumfeld vor der Weltwirtschaftskrise.
Die Regierung für die Immobilienkrise verantwortlich zu machen, ist fehlgeleitet und wird zu schlechten Lösungen für wohnungspolitische Fragen im Zusammenhang mit der GSE-Reform, der FHA und der Gesetzgebung für erschwingliche Kredite führen. Anstatt sich auf die Gefahr staatlicher Unterstützung für die Hypothekenmärkte zu konzentrieren, sollten die politischen Entscheidungsträger besser untersuchen, was die meisten Experten als Ursachen der Krise ermittelt haben — räuberische Kreditvergabe und schlechte Regulierung des Finanzsektors. Die Schuld auf die Wohnungspolitik zu schieben, spricht nicht mit den Fakten und riskiert, die Uhr in eine Zeit zurückzudrehen, in der die meisten Amerikaner nicht einmal davon träumen konnten, ein Haus zu besitzen.
Colin McArthur ist ein ehemaliger juristischer Mitarbeiter am Center for American Progress. Sarah Edelman ist Direktorin für Wohnungspolitik am Zentrum.