Die 7 gängigen mathematischen Formeln für Immobilien, die Sie kennen sollten

Egal, ob Sie studieren, um die Immobilienprüfung zu bestehen oder die Hypothekenzahlung für einen Kunden zu berechnen, Sie müssen als Immobilienmakler ein grundlegendes mathematisches Niveau beherrschen.

Dieser Leitfaden führt Sie durch die Art der mathematischen Immobilienfähigkeiten, die Sie im Staatsexamen sowie in jeder Immobilientransaktion finden, die Sie durchführen, sobald Sie Ihre Lizenz erworben haben.

Immobilien Mathematik: Was Sie wissen müssen, um als Agent zu arbeiten

Loan-to-Value Ratio

Dies ist das häufigste mathematische Problem, auf das Sie wahrscheinlich in Ihrer Immobilienkarriere stoßen werden. Das Verhältnis von Darlehen zu Wert folgt dieser Formel:

Darlehensbetrag / Schätzwert der Immobilie = Verhältnis von Darlehen zu Wert

Die Antwort auf dieses grundlegende mathematische Problem wird in Prozent ausgedrückt. Ein Haus mit einem Wert von 100.000 US-Dollar und einem Darlehen von 80.000 US-Dollar hätte also ein Verhältnis von Kredit zu Wert von 80%, da 80.000 / 100.000 gleich sind.8 oder 80%.

Einfache Zinsformel

Diese Formel sagt einem Hauskäufer, wie hoch die Gesamtkosten eines Kaufs sind, einschließlich des Kaufpreises und der Zinskosten.

Sie finden einfache Zinsen, indem Sie das Kapital (p) nehmen und es mit dem Zinssatz (r) mal dem Zeitrahmen des Darlehens (t) plus 1 multiplizieren. Es sieht so aus:

A = p (r * t + 1)

Wenn ein Käufer also ein Haus im Wert von 100.000 USD mit einem 30-jährigen Darlehen zu 5% Zinsen kauft, beträgt der im Laufe des Darlehens gezahlte Gesamtbetrag:

$100,000 (.05*30 + 1) = $250,000

Anzahlungen

Unabhängig davon, ob ein Käufer eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie oder ein Haus zum Wohnen kauft, benötigt er eine Anzahlung.

Um die Anzahlung zu bestimmen, verwenden Sie diese mathematische Formel:

Kaufpreis x Prozentsatz nach unten = Anzahlung Betrag

Also, wenn der Kaufpreis $ 100.000 ist und der Käufer die traditionelle 20% Anzahlung verwendet, haben Sie:

$ 100.000 x.2 = $20,000

Cap Rate

Bei einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie ist die Cap Rate der Betrag, den der Anleger als Einkommen auf der Immobilie verdient und mit nach Hause nimmt. Die Kenntnis der Cap-Rate hilft einem Investor, das Einkommen zu ermitteln und den Cashflow bei der Verwaltung von Mietobjekten positiv zu halten.

Verwenden Sie diese Formel:

Net Operating Income / Purchase Price = Cap Rate

Angenommen, Sie haben ein einkommensschaffendes Mietobjekt, das 500.000 US-Dollar kostet und 50.000 US-Dollar Miete einbringt. Die Wartung kostet jedoch 15.000 US-Dollar im Laufe des Jahres. Die Berechnung der Cap-Rate würde folgendermaßen aussehen:

($50,000 – $15,000) / $500,000 = 7%

Return on Investment

ROI sagt Ihnen, wie viel Sie mit einer bestimmten Investition verdienen, wenn Sie sie verkaufen. Berechnen Sie den ROI mithilfe dieser Formel:

ROI = (Endwert – Anschaffungskosten) / Kosten

Wenn Sie also eine Immobilie für 250.000 USD kaufen und später für 280.000 USD verkaufen, würde Ihr ROI folgendermaßen aussehen:

($280,000-$250,000) / $250,000 = 12%

Denken Sie daran, dass dies ein Bruttoeinkommen aus dem Verkauf ist. Alle Reparaturen, die der Investor in die Immobilie investiert, wirken sich auch darauf aus, wie viel Sie beim Verkauf verdienen.

Anteilige Steuern

Normalerweise zahlen die meisten Käufer beim Abschluss einen anteiligen Steuerbetrag. Um Steuern anteilig zu berechnen, müssen Sie bestimmen, wie viel Steuer für das Kalenderjahr auf der Immobilie verbleibt.

Ermitteln Sie dazu die verbleibende Anzahl von Tagen im Jahr und dividieren Sie sie durch 365. Dies gibt Ihnen den Prozentsatz der Steuerrechnung, die der Käufer zahlen muss.

Nehmen Sie dann diesen Prozentsatz und multiplizieren Sie ihn mit dem auf der Steuerrechnung verbleibenden Betrag. Dies gibt Ihnen die Höhe der Grundsteuer, die bei Abschluss fällig ist.

Immobilienmathematik: Was Sie wissen müssen, um Hypothekenzahlungen zu berechnen

Kapital und Zinsen

Der Hypothekendarlehen ist ein anderer Name für den anfänglichen Darlehensbetrag. Dies ist der volle Betrag, den der Käufer von der Bank leiht. Zum Beispiel, wenn der Käufer $ 150.000 in bar hatte, um eine 25% Anzahlung auf ein $ 600.000 Haus zu machen, würden sie einen anfänglichen Kreditbetrag von $ 450.000 von der Bank benötigen.

Um den monatlichen Zinssatz für ein Haus zu bestimmen, müssen Sie den jährlichen Zinssatz für Hypotheken in Ihrer Nähe kennen. Sie können diese Nummer von jedem Hypothekengeber in Ihrem Markt erhalten.

Teilen Sie dann diese Zahl durch 12, um den monatlichen Prozentsatz zu erhalten. So zum Beispiel, wenn der jährliche Zinssatz 3% wäre, dann wäre die monatliche Rate 0,25%.

Berechnung der monatlichen Hypothekenzahlung

Zur Berechnung der monatlichen Hypothekenzahlung (ohne Versicherung und Steuern) können Sie diese Formel verwenden:

M = P /

In dieser Formel ist P = Hauptkreditbetrag, i = monatlicher Zinssatz und n = Anzahl der Monate, die zur Rückzahlung des Darlehens erforderlich sind.

Um die Anzahl der Monate zu ermitteln, die zur Rückzahlung des Darlehens erforderlich sind, müssen Sie zuerst die Darlehenslaufzeit ermitteln. Am häufigsten sind die Kreditlaufzeiten 15 oder 30 Jahre.

Was auch immer die Kreditlaufzeit ist, multiplizieren Sie sie mit 12, um zu bestimmen, wie viele Monate der Käufer das Darlehen bezahlen muss.

Sobald Sie den Wert von M bestimmt haben, müssen Sie die Kosten für Hypothekenversicherung, Hausbesitzerversicherung und Grundsteuern hinzufügen, um den vollen monatlichen Betrag zu erhalten, den Ihr Kunde zahlt.

Wenn Sie mit einem Kunden arbeiten und keine Frage zu einer Immobilienprüfung beantworten, ist es natürlich viel einfacher, einfach einen Hypothekenzahlungsrechner zu verwenden. Ich verwende gerne den Hypothekenzahlungsrechner von Zillow, da Sie PMI, Versicherungen, HOA, Steuern usw. hinzufügen können … Oder wenn Sie eine App auf Ihr Telefon herunterladen möchten, finden Sie hier die App für iPhone und Android.

Hypothekenversicherung

Eine private Hypothekenversicherung (PMI) ist erforderlich, wenn der Käufer eine Anzahlung unter 20% des Kaufpreises des Eigenheims leistet. Diese Kosten werden zu den monatlichen Hypothekenzahlungen addiert.

Die PMI-Kosten hängen davon ab, was der Kreditgeber in der Kreditschätzung angibt, liegen jedoch in der Regel zwischen 0,2% und 2% des Hypothekarkapitals. Normalerweise endet der PMI, sobald der Käufer 20% Eigenkapital im Haus hat.

Einige Faktoren, die die PMI-Kosten bestimmen, sind:

• Darlehenslaufzeit – Eine kürzere Laufzeit bedeutet, dass die monatlichen Zahlungen höher sind, aber das Eigenkapital von 20% wird früher erreicht.
• Loan-to-Value Ratio – Wenn der Käufer eine Anzahlung über 20% leistet, wird PMI überhaupt nicht benötigt.
• Kredit-Score – eine höhere Kredit-Score wird der Käufer ein besseres Angebot auf einem PMI Kosten.

Es gibt vier Arten von PMI, die Sie im Allgemeinen beachten sollten:

• Kreditnehmer-bezahlte Hypothekenversicherung
• Single-Premium-Hypothekenversicherung
• Split-Premium-Hypothekenversicherung
• Kreditgeber-bezahlte Hypothekenversicherung

Hausbesitzerversicherung

Als nächstes müssen Sie die Kosten für die Versicherung des Hausbesitzers bestimmen. Dies hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab, darunter:

• Lage des Hauses
• Potenzielle Exposition gegenüber Naturkatastrophen
• Wert des Hauses
• Deckungsgrad
• Selbstbehaltsbetrag
• Alter des Hauses
• Dachzustand
• Frühere Ansprüche
• Art der Police (es gibt acht Arten von Hausbesitzerversicherungen)

Im Durchschnitt können Hausbesitzer in den USA damit rechnen, rund 1.000 US-Dollar pro Jahr für die Versicherung von Eigenheimbesitzern zu zahlen. Um jedoch eine genaue Einschätzung zu erhalten, wie viel dies Ihren Käufer kostet, müssen Sie ein Angebot von einer Versicherungsgesellschaft einholen.

Käufer können sich möglicherweise auch für günstigere Versicherungstarife qualifizieren, indem sie ihren Häusern einige Sicherheitsfunktionen wie Rauchmelder, Sturmfensterläden oder ein neues Dach hinzufügen. Letztendlich hängt der Preis jedoch von den oben genannten Faktoren ab.

Grundsteuern

Schließlich müssen Sie wissen, wie man Grundsteuern berechnet. Während die Regierung Grundsteuern automatisch berechnet, ist es immer noch eine gute Idee zu verstehen, wie viel der Käufer erwarten kann, zu zahlen.

Wie viel der Käufer schuldet, hängt von zwei Zahlen ab: der Steuersatz in dem Gebiet, in dem sie leben, und der Wert des Hauses.

Der Wert des Eigenheims ist nicht nur der Kaufpreis, den der Käufer bezahlt hat. Um den Schätzwert des Eigenheims zu ermitteln, müssen Sie sich an den Steuerberater wenden, der den Wert ermittelt hat, oder die entsprechenden Immobiliendatensätze nachschlagen.

Als nächstes müssen Sie die Mühlenabgabe herausfinden, die den Steuersatz der lokalen Regierung als 1/1000 eines Dollars darstellt. Sie finden diesen Wert im Büro des Steuerberaters oder auf der Website Ihrer lokalen Regierung.

Dann müssen Sie die Mühlenabgabe in einen Prozentwert umrechnen. Wenn zum Beispiel die Mühlenabgabe in Ihrer Region 70 wäre, wäre der Prozentsatz 70/1.000 = .070.

Sobald Sie diese beiden Zahlen haben, multiplizieren Sie den geschätzten Wert des Hauses mit der Mühlenabgabe, um die Höhe der Grundsteuern zu ermitteln, die der Käufer erwarten kann.

Zum Beispiel, wenn der geschätzte Wert des Hauses $ 50.000 betrug und die Mühlenabgabe war .070, dann wäre die Höhe der Grundsteuer: $ 50,000 x.070 = $3,500

Immobilien Mathe: Was Sie wissen müssen, um sich auf die Prüfung vorzubereiten

Es gibt viele Hypothekenrechner, mit denen Sie Ihre Mathematik überprüfen und feststellen können, ob Sie auf dem richtigen Weg sind.

Sie müssen jedoch alle diese mathematischen Konzepte für Immobilien kennen, um die Immobilienlizenzprüfung erfolgreich zu bestehen. Sie können sich leicht vorbereiten, indem Sie Übungsarbeitsmappen kaufen oder Praxistests durchführen, um mathematische Probleme mit Beispielimmobilien zu lösen.

In meinem anderen Beitrag finden Sie weitere Tipps zum Bestehen der Immobilienprüfung.

Wie denkst du über Immobilienmathematik? Haben Sie eine harte Zeit mit Mathe, oder finden es einfach zu lernen? Lass es mich in den Kommentaren unten wissen!