Von: Garry Shapiro, BCL, LLB, MBA und Evan Shapiro, HBA, JD
Beim Kauf von Wohnimmobilien erwerben Käufer normalerweise mehr als nur Land. Sie erwerben auch Eigentum an der Wohnung und anderem Eigentum, ob beweglich oder angebracht. Während ein Käufer erwarten kann, die Küchengeräte, die Waschmaschine, den Trockner und die Leuchten zu erhalten, sollte dies nicht angenommen werden. Käufer und Verkäufer werden unweigerlich ihr eigenes subjektives Verständnis davon haben, was als Teil der Transaktion enthalten ist. Um Meinungsverschiedenheiten zu vermeiden, sollte die Kauf- und Verkaufsvereinbarung („APS“) klar definieren, welche Gegenstände und Vorrichtungen als Teil der Transaktion enthalten oder ausgeschlossen sind.
was sind Chattels und Fixtures?
Chattels gelten im Allgemeinen als bewegliches oder übertragbares persönliches Eigentum (im Gegensatz zu Immobilien). Beispiele für chattel können Küchengeräte, Möbel, Jalousien und Vorhänge (mit Ausnahme der Klammern) umfassen.
Fixtures sind im Vergleich dazu alles, was sonst als Chattels betrachtet würde, die aufgrund der Eingliederung oder Anbringung dauerhaft mit dem Land verbunden sind. Beispiele von Befestigungen können die Klempnerarbeit und die elektrischen Systeme des Hauses umfassen.
Die Definition von Gegenständen und Einrichtungen hinterlässt eine erhebliche Grauzone, die oft interpretationsoffen bleibt. Es gibt eine Reihe von Objekten, die häufig zu Meinungsverschiedenheiten führen, wenn das Mobiliar in eine Leuchte umgewandelt wurde, z. B. ein Bücherregal (falls eingebaut), Beleuchtungskörper, ein Ofen oder eine Klimaanlage sowie an der Wand montierte Fernseher (während der Fernseher beweglich sein kann, ist die an der Wand befestigte Halterung nicht).
Wenn die Angelegenheit verhandelt werden soll, würde ein Gericht verschiedene Faktoren prüfen, um festzustellen, ob es sich bei dem Objekt um ein Gut oder eine Einrichtung handelt, z. B. ob es nicht mit dem Grundstück verbunden ist, außer durch sein eigenes Gewicht, und kann ohne Beschädigung oder Veränderung von Einrichtungen oder Grundstücken entfernt werden. Ein Objekt, das eingesteckt ist und ohne Beschädigung entfernt werden kann, wird im Allgemeinen als Chattel angesehen.
Vermeidung von Streitigkeiten
Die Unterscheidung zwischen Gegenständen und Vorrichtungen kann zu einer komplizierten und kostspieligen Übung werden, die zu Rechtsstreitigkeiten führt. Sofern in den APS nicht anders angegeben, gelten Gegenstände als vom Kaufpreis ausgeschlossen und Vorrichtungen als enthalten. Die Frage ist, ob sich die Parteien darauf einigen können, was einen Chattel oder ein Fixture ausmacht.
Ein weiteres verwandtes Problem ist, ob sich Mietgegenstände im Haus befinden, z. B. ein Ofen oder ein Warmwasserspeicher. Diese Objekte können als vermietet und im Rahmen der Transaktion erworben angenommen werden; Wenn sie jedoch vermietet sind, kann der Verkäufer das Eigentum an den Objekten nicht übertragen und der Käufer muss laufende Zahlungsverpflichtungen übernehmen.
Käufer und Verkäufer müssen unbedingt klar angeben, welche Gegenstände im Rahmen der Transaktion enthalten sind und welche Vorrichtungen sowie Mietgegenstände ausgeschlossen sind, um Streitigkeiten zu vermeiden. Die Parteien sollten diese Fragen zum Zeitpunkt der Erstellung der APS ausreichend berücksichtigen, und aus Vorsicht sollten alle relevanten Einschlüsse, Ausschlüsse und Mietgegenstände in den APS enthalten sein.