Overage Clauses – 10 Things To Think About For Buyers

Immobilien werden manchmal mit Overage–Klauseln verkauft – auch bekannt als Uplift- oder Claw-Back-Bestimmungen. Die Idee ist, dass, wenn die Baugenehmigung nachträglich eingeholt wird, Der Verkäufer Anspruch auf einen Anteil an der Wertsteigerung hat. Das klingt einfach, aber Bestimmungen dieser Art führen zu einer Vielzahl von rechtlichen Problemen und sind oft ein Streit in der Herstellung.

Wie immer steckt der Teufel im Detail. Punkte, auf die Sie als Käufer achten sollten, sind:-

1. Wie lange gelten diese Bestimmungen? Sie werden in der Regel für bis zu 25 Jahre auferlegt, aber das ist eine sehr lange Zeit. Sie sollten jedoch nur dort gelten, wo eine realistische Chance besteht, innerhalb der nächsten 5-10 Jahre eine Baugenehmigung zu erhalten.

2. Welchen prozentualen Anteil an der Wertsteigerung sollte der Verkäufer haben? Der Verkäufer beginnt oft damit, 50% der Wertsteigerung zu verlangen, aber dies wird dem Käufer wahrscheinlich wenig kommerziellen Anreiz geben, das Land zu entwickeln. Beachten Sie, dass dem Käufer verschiedene Kosten entstehen – Planungskosten bei der Erlangung der Genehmigung, Kosten beim Verkauf des Grundstücks und Kapitalertragsteuer. Einige Overage-Klauseln erlauben den Abzug von Kosten, bevor die Überschreitung berechnet wird; Andernfalls kann eine Überschreitung von 50% den Verkäufer mit einem größeren Gewinn als den Käufer verlassen.

3. Was löst die Zahlung an den Verkäufer aus? Aus Sicht des Käufers sollte dies nicht die Erteilung einer Baugenehmigung sein, sondern entweder: –

• die Umsetzung einer Baugenehmigung (z. B. wenn ein Käufer ein neues Haus baut, um sich selbst zu bewohnen); oder
• der Verkauf der Immobilie nach Erteilung der Baugenehmigung.

4. Wird eine Baugenehmigung die Zahlung auslösen? Häufig beabsichtigen die Parteien, dass die Overage-Klauseln nur gelten, wenn eine Genehmigung für die Wohnbebauung eingeholt wird, aber die meisten Overage-Klauseln gelten, wenn eine Baugenehmigung eingeholt wird. Der Käufer kann daher bestimmte Arten der Entwicklung von der Überschreitung ausschließen wollen. Im Falle eines landwirtschaftlichen Betriebs möchte der Käufer beispielsweise Folgendes ausschließen:-

• alle Gebäude für landwirtschaftliche Zwecke;
• jede reiterliche Nutzung für Gebäude;
• jede erneuerbare Energie- / Telekommunikationsanlage;
• jede gewerbliche Nutzung (z. B. Umwandlung von Scheunen in Büros oder Werkstätten); oder
• Erweiterungen des Bauernhauses oder die Errichtung eines Hauses mit landwirtschaftlicher Bindung für einen Landarbeiter oder ein Familienmitglied.

Einige dieser Änderungen erfordern derzeit möglicherweise keine Baugenehmigung, aber es ist am besten, sie zur Vermeidung von Zweifeln auszuschließen – denken Sie daran, dass sich die Planungsregeln in Zukunft ändern können.

5. Wie wird die Überschreitung berechnet? Oft kann es eine ziemlich komplizierte Formel in den Dokumenten geben. Überprüfen Sie, ob dies korrekt ist, indem Sie einige Beispiele durcharbeiten und beachten Sie, dass die Zahlung an den Verkäufer keine normalen „Inflations“ -Wertsteigerungen enthält.

Wenn sich die Parteien nicht auf die Höhe der Überschreitung einigen können (die in der Regel auf der Differenz der offenen Marktwerte des Grundstücks mit oder ohne die betreffende Baugenehmigung beruht), wird dies von einem unabhängigen Gutachter festgestellt. Dies kann ein teurer Prozess und eine Art Lotterie sein, da verschiedene Vermesser sehr unterschiedliche Ansichten zu Marktwerten haben können.

Wenn Zinsen auf die Überschreitungszahlung zu zahlen sind, stellen Sie sicher, dass diese erst ab dem Zeitpunkt gilt, an dem die Überschreitungszahlung vereinbart oder vom unabhängigen Gutachter festgelegt wurde. Wenn die Zinsen ab dem Datum der Genehmigung laufen, kann dies zu einer großen Zinsrechnung führen, während der Preis aussortiert wird.

6. Wird der Verkäufer mehr als einen Bissen von der Kirsche haben? Die meisten Overage-Klauseln gelten jedes Mal, wenn die Baugenehmigung während des Overage-Zeitraums eingeholt wird. Wenn also eine vorherige Überschreitungszahlung auf der Grundlage einer Genehmigung für beispielsweise 5 Häuser geleistet wurde, wird eine weitere Zahlung fällig, wenn anschließend eine Genehmigung für 10 Häuser eingeholt wird. Es ist wichtig sicherzustellen, dass die Gutschrift nur für die erste Überschreitungszahlung erfolgt.

7. Wie wird die Überschreitung gesichert? In der Regel wird ein Verkäufer das Eigentum des Käufers einschränken, so dass zukünftige Geschäfte nicht ohne Zustimmung eines Verkäufers im Grundbuch eingetragen werden können. Dies ist aus Sicht des Verkäufers notwendig, um sicherzustellen, dass der neue Käufer eine neue Vereinbarung zur Zahlung der Überschreitung eingeht (da positive Vereinbarungen dieser Art für den Rechtsnachfolger des Käufers nicht anderweitig bindend sind). Eine Beschränkung kann jedoch zu Problemen oder Verzögerungen bei zukünftigen Geschäften führen, und ein Käufer sollte versuchen, Remortgages und kurzfristige Mietverträge von einer solchen Beschränkung auszuschließen.

Manchmal verlangt der Verkäufer eine Rückzahlung der Immobilie, um die Zahlung der Überschreitung zu sichern. Ein Käufer sollte sich dagegen wehren, insbesondere wenn er über eine Bank Finanzmittel für den Kauf der Immobilie beschafft. Die Bank wird eine erste Ladung wollen und kann nicht glücklich sein, für den Verkäufer sogar eine zweite Ladung zu haben.

8. Der Vorteil der Überschreitung ist ein Vermögenswert. Dies kann vom Verkäufer verkauft werden oder, wenn der Verkäufer stirbt, Der Vorteil kann mit seinem Nachlass übergehen. Es kann daher in Zukunft für den Käufer schwierig sein zu wissen, wer von der Überschreitung profitiert. Dies verursacht weitere Probleme, insbesondere wenn eine Beschränkung des Eigentums des Käufers vorliegt, die die Zustimmung des Begünstigten zu künftigen Geschäften erfordert.

Ein Käufer sollte daher die Dokumente anfordern, um zu verlangen, dass der Käufer über jede Änderung der Personen informiert wird, die von der Überschreitung profitieren, aber selbst dann treten häufig praktische Probleme auf, wenn dies nicht geschieht.

9. Überschreitungsklauseln erschweren die Steuerposition des Käufers. Wird eine Überschreitung ausgelöst, werden weitere Stempelsteuer Grundsteuer fällig (da sich der Kaufpreis erhöht hat). In der Tat verlangt die HMRC, dass der Käufer nach Abschluss des Kaufs (auch wenn die Zahlung einer Überschreitung sehr weit entfernt ist) SDLT auf den Kaufpreis und den geschätzten Marktwert des Grundstücks zahlt, wenn die Überschreitung ausgelöst wird. Der Käufer kann jedoch bei der HMRC die Stundung zusätzlicher SDLT beantragen, die fällig werden können, wenn die Überschreitung ausgelöst wird.

Im Falle einer Gewerbeimmobilie, wenn der ursprüngliche Verkauf mehrwertsteuerpflichtig war, wird die Mehrwertsteuer auch auf jede Überschreitung fällig.

10. Überschreitungsbestimmungen erschweren die Verhandlungen über den Kaufvertrag und die Übertragung erheblich. Dies führt unweigerlich zu zusätzlichen Anwaltskosten für die Parteien und Verzögerungen bei der Vereinbarung der Dokumente. Darüber hinaus haben überfällige Bestimmungen zu vielen Streitigkeiten vor Gericht geführt. Es kann daher eine Überlegung wert sein, ob es eine andere Möglichkeit gibt, den Deal umzustrukturieren – vielleicht indem überhaupt ein etwas höherer Preis gezahlt wird.

Dies ist nur ein allgemeines Informationsblatt und darf in Bezug auf eine bestimmte Angelegenheit NICHT als zuverlässig angesehen werden. Overage Bestimmungen sind sehr kompliziert und spezifische Beratung sollte in Bezug auf jede Transaktion mit Overage genommen werden.

Wir können keine allgemeine oder spezifische Beratung in Fragen der Überschreitung geben, außer für unsere bestehenden Kunden. Wenn Sie jedoch möchten, dass wir Ihnen ein Angebot unterbreiten, kontaktieren Sie uns bitte und ein Mitglied der Abteilung für Gewerbeimmobilien wird sich bei Ihnen melden.