Die „pay-if-paid“ – oder „pay-when-paid“ -Klausel ist häufig in Unteraufträgen enthalten. Diese Klauseln besagen, dass der Generalunternehmer nicht verpflichtet ist, den Subunternehmer zu bezahlen, es sei denn und bis der Projekteigentümer den Generalunternehmer bezahlt. Solche Bestimmungen können für Subunternehmer problematisch sein, wenn Inkassomaßnahmen erforderlich sind. Verlangt der Subunternehmer eine Zahlung, kann sich der Generalunternehmer auf die Pay-when-Paid-Klausel berufen und verteidigen, weil sie vom Eigentümer noch nicht bezahlt wurde.
Die Gerichte sind gespalten, ob die Pay-when-Paid-Klausel durchsetzbar ist. Die folgenden Staaten haben entschieden, dass diese Klauseln (oder bestimmte Variationen davon) gültig sind und dass sie das Risiko der Nichtzahlung des Eigentümers auf den Subunternehmer verlagern: Arizona, Colorado, Georgia, Florida, Illinois, Michigan und Maryland.
Im Gegensatz dazu haben Kalifornien und New York die Pay-when-Paid-Klausel vollständig abgeschafft. In anderen Staaten bleibt die Durchsetzbarkeit dieser Bestimmungen unklar, aber die Gerichte haben sie tendenziell für ungültig erklärt. Die folgenden Staaten scheinen keine standhafte Regel zu diesem Thema zu haben, neigen jedoch dazu, sie zu benachteiligen und haben zuvor Pay-when-Paid-Klauseln aus technischen oder anderen Gründen für ungültig erklärt: Alabama, Connecticut, Louisiana, Massachusetts, Missouri, Pennsylvania, Tennessee und Washington, D.C. Die Federal First und Fourth Circuit Courts of Appeals haben diese Art von Bestimmungen aus verschiedenen Gründen ebenfalls für ungültig erklärt.
Dieses Problem wurde 1990 in Minnesota im Fall von Mrozik Construction, Inc. v. Lovering Associates, Inc. In diesem Fall wurde in der fraglichen Klausel festgelegt, dass der Unterauftragnehmer „in dem Umfang bezahlt wird, in dem der Auftragnehmer auf das Konto des Unterauftragnehmers gezahlt wurde.“ Im Einklang mit dem Trend in anderen Staaten entschied das Berufungsgericht in Minnesota, dass diese angebliche Pay-when-Paid-Klausel nicht durchgesetzt würde. Dieses Urteil hat solche Klauseln jedoch nicht eindeutig auf der ganzen Linie ungültig gemacht. Stattdessen stellte das Gericht fest, dass die Sprache der Klausel das Risiko der Insolvenz des Eigentümers nicht eindeutig auf den Subunternehmer verlagerte und daher nicht gegen den Subunternehmer durchgesetzt würde, um die Zahlung zu verhindern. Das Gericht stellte fest, dass eine solche Klausel in Minnesota „in Ermangelung einer eindeutigen, eindeutigen Sprache“ für die Zahlung an den Subunternehmer gegen Zahlung des Eigentümers nicht durchsetzbar wäre.
Zum Zeitpunkt der Entscheidung über Mrozik hatte der Gesetzgeber von Minnesota bereits Schritte unternommen, um bestimmte andere Standardvertragsbestimmungen für ungültig zu erklären, aber die Pay-when-Paid-Klausel war nicht angesprochen worden. Im Jahr 1984 wurde das Minnesota Statutes Chapter 337 (manchmal auch „Subcontractor Bill of Rights“ genannt) erlassen und ungültig gemacht die folgenden Arten von Vertragsbestimmungen: 1) allgemeine Entschädigungsklauseln; 2) Gerichtsstandsklauseln, die Rechtsstreitigkeiten in einem anderen Staat oder die Anwendung der Gesetze eines anderen Staates erfordern; und 3) Pfandrechtsklauseln, die vorgeben, auf Pfandrechte zu verzichten, bevor das Projekt beginnt.
Die Subunternehmer Bill of Rights erfordert auch „sofortige Zahlung an Subunternehmer.“ Leider könnte diese Klausel so ausgelegt werden, dass sie tatsächlich eine „Pay-when-Paid“ -Klausel im Untervertrag unterstützt. Insbesondere besagt das Gesetz, dass der Generalunternehmer einen Subunternehmer oder Materiallieferanten innerhalb von zehn Tagen nach Erhalt der Zahlung für unbestrittene Leistungen, die der Subunternehmer oder Materiallieferant erbracht hat, bezahlen muss. Da dieses Gesetz davon abhängt, dass der Generalunternehmer Geld vom Eigentümer erhält, impliziert dies, dass eine „Pay-when-Paid“ -Klausel in Minnesota durchsetzbar sein könnte, insbesondere wenn sie „eindeutig“ ist, wie vom Mrozik Court angegeben. Daher führen der Fall Mrozik und die zusammen gelesene Subunternehmer-Bill of Rights nicht zu einer klaren Antwort auf Pay-when-Paid-Klauseln in Minnesota.
Vorsicht ist geboten, wenn Sie die Zahlung eines Generalunternehmers im Rahmen eines AIA- oder AGC-Unterauftrags verfolgen. Diese Verträge enthalten in der Regel zahlreiche vage und belastende Bestimmungen. Es wird empfohlen, den Rat eines erfahrenen Bauanwalts einzuholen, wenn Sie mit einer Pay-when-Paid-Klausel konfrontiert werden, bevor Sie eine Inkassoaktion ergreifen