Dieser Beitrag erklärt alles über periodische Mietverträge, rollierende Mietverträge, Verlängerungen und was zu tun ist, wenn die minimale (feste) Laufzeit Ihres AST abläuft!
Aber zuerst:
- Benötigen Sie Hilfe bei dem, was in einem gemeinsamen Mietverhältnis passiert, wenn ein Mieter gehen möchte, die anderen Mieter jedoch in der Immobilie bleiben möchten?
- Möchten Sie Hilfe in Ihrer spezifischen Situation? Schreiben Sie einen Beitrag in unserem Community-Forum!
Wenn ein Vermieter eine Immobilie an einen Mieter vermietet, gibt es normalerweise einen Mietvertrag, der einen Zeitraum festlegt, für den das Mietverhältnis gilt.
Dieser Zeitraum ist die ‚Laufzeit‘ des Mietverhältnisses. Wenn die Laufzeit im Mietvertrag festgelegt ist, ist es üblich, den Vertrag als ‚befristet‘ zu bezeichnen, da er für einen festen Zeitraum gilt. Dies dauert normalerweise sechs Monate oder ein Jahr. Seltener kann es für andere Zeiträume sein.
Aber was passiert, wenn dieser Zeitraum endet? Lassen Sie uns die verschiedenen Szenarien durchgehen.
Was passiert, wenn die Mindestlaufzeit eines Vertrages endet
Dies hängt davon ab, ob die Mieter ausgezogen sind oder nicht. Schauen wir uns beide Fälle an.
Wenn die Mieter ausgezogen sind
Wenn die Mieter am Ende der festen Laufzeit ausziehen, endet das Mietverhältnis. Es wird nicht mehr existieren. Dies ist unter einer Regel, die von Anwälten als ‚Effluxion of time‘ bekannt ist.
Wenn die Mieter also bis zu diesem Datum ausgezogen sind, ist das das Ende. Die Mieter haben keine Haftung mehr aus dem Mietverhältnis und der Vermieter hat kein Recht mehr, Miete zu berechnen.
Vermieter ärgern sich oft darüber, wenn die Mieter ohne Vorankündigung ausgezogen sind. Manchmal können sie sogar eine Klausel in ihren Mietvertrag aufnehmen, die den Mieter auffordert, zu kündigen, wenn er am Ende der festen Laufzeit gehen möchte, und die vorsieht, dass er ‚Miete anstelle der Kündigung‘ zahlt, wenn er dies nicht tut.
Leider (für die Vermieter) werden diese Klauseln nach den Bestimmungen über missbräuchliche Vertragsbedingungen (jetzt Teil des Consumer Rights Act 2015) mit ziemlicher Sicherheit ungültig sein.
Der Mieter hat sich nur für einen bestimmten Zeitraum angemeldet. Jede Klausel, die ihn zwingt, länger zu bleiben oder ihn für die Fortsetzung der Miete haftbar zu machen, wenn er ausgezogen ist, wird als ‚unfair‘ und nicht durchsetzbar angesehen.
Wenn die Mieter weiterhin beschäftigt sind
Anders verhält es sich, wenn die Mieter weiterhin auf dem Grundstück wohnen. Abgesehen von einem vertraglichen regelmäßigen Mietverhältnis (siehe unten) endet das Mietverhältnis jedoch immer noch um Mitternacht am letzten Tag der festen Laufzeit.
Wenn die Mieter in der Besetzung bleiben, dann wird in den meisten Fällen, wenn kein neues befristetes Mietverhältnis oder keine Verlängerung unterzeichnet wurde, sobald das befristete Mietverhältnis beendet ist, automatisch ein neues ‚periodisches‘ Mietverhältnis an seiner Stelle erstellt.
Sofern oder bis ein neues befristetes Mietverhältnis oder ein Erneuerungsdokument unterzeichnet wird, wird das Mietverhältnis auf dieser periodischen Basis fortgesetzt.
Daran ist nichts auszusetzen. Einige Mietverträge laufen seit Jahren in regelmäßigen Abständen. Sie müssen den Mietern keine neue feste Laufzeit oder Verlängerung geben.
Feste Konditionen sind oft vorzuziehen, da sie sowohl Vermieter als auch Mieter mehr Sicherheit geben. Außerdem geben sie Vermietern die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen. Manchmal jedoch, wie wenn entweder der Hauswirt oder der Pächter über ihre Pläne unsicher sind, kann es besser sein, das Mietverhältnis als Ganzes weiterlaufen zu lassen, da dieses flexibler ist.
Der Vermieter kann es auch vorziehen, nicht langfristig gebunden zu sein, wenn er mit dem Verhalten seines Mieters unzufrieden ist und nur dann bereit ist, ihn bleiben zu lassen, wenn er sich Monat für Monat verhält.
Ob Sie das Mietverhältnis als periodisch weiterlaufen lassen oder auf einer neuen festen Laufzeit bestehen, hängt wirklich davon ab, was Sie wollen und was unter den gegebenen Umständen am besten ist.
Übrigens sind Makler oft daran interessiert, dass Mietverträge verlängert werden, da dies ihren Anspruch auf eine Verlängerungsgebühr auslöst. Lass dich nicht überreden. Wenn die Umstände Ihres Mietverhältnisses so sind, dass das flexiblere periodische Mietverhältnis vorzuziehen ist, sollten sie dies akzeptieren. Sie haben kein absolutes Recht auf eine Verlängerungsgebühr – wie sehr sie es auch wollen!
Wie entstehen periodische Mietverhältnisse?
Wenn also die Mieter in der Immobilie bleiben und keine Verlängerung unterzeichnet wird, wird es ein periodisches Mietverhältnis geben. Wie entstehen diese? Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten:
- Wenn das Mietverhältnis ein gesichertes Shorthold-Mietverhältnis ist
- Wenn das Mietverhältnis ein unreguliertes Mietverhältnis nach dem Common Law ist
- Wenn der Mietvertrag ein vertragliches periodisches Mietverhältnis vorsieht
Schauen wir uns diese wiederum an.
1. Gesetzliches periodisches Mietverhältnis
Wenn es sich bei dem Mietverhältnis um ein gesichertes Shorthold-Mietverhältnis handelt, wird das Mietverhältnis nach Ablauf der Mindestlaufzeit aufgrund des Gesetzes fortgesetzt.
Von den dreien ist dies die häufigste Situation. Das neue Mietverhältnis wird entstehen, weil Abschnitt 5 des Housing Act 1988 besagt, dass dies der Fall sein wird.
Das Housing Act 1988 ist das Gesetz, das gesicherte und gesicherte Shorthold-Mietverhältnisse einrichtet und regelt. Abschnitt 5 besagt, dass, wenn der Mieter nach dem Ende der festen Laufzeit im Beruf bleibt, automatisch ein neues ‚periodisches‘ Mietverhältnis erstellt wird. Dieses neue periodische Mietverhältnis wird:
- Beginnen Sie unmittelbar nach dem Ende der festen Laufzeit
- Gelten Sie als zwischen denselben Personen, die zum Zeitpunkt des Endes der festen Laufzeit Vermieter und Mieter waren
- Seien Sie in Bezug auf die gleichen Räumlichkeiten
- Seien Sie ‚periodisch‘, was bedeutet, dass es von Periode zu Periode läuft – normalerweise monatlich oder wöchentlich (siehe mehr dazu weiter unten)
- Abgesehen davon wird es unter den gleichen Bedingungen wie das vorhergehende befristete Mietverhältnis sein
Diese Art von periodischem Mietverhältnis wird als ‚gesetzliches‘ periodisches Mietverhältnis bezeichnet – weil es gesetzlich geschaffen wurde, ich.e. Abschnitt 5 des Housing Act 1988.
In den meisten Fällen ist der Zeitraum monatlich oder wöchentlich, je nachdem, wie die Miete im Rahmen des Mietvertrags zu zahlen ist. Wenn jedoch die letzte Mietzahlung anders war – zum Beispiel, wenn der Mieter die gesamte Miete im Voraus mit einer Zahlung für die Miete im Wert von sechs Monaten bezahlt hat -, spiegelt die Mietdauer diese letzte Zahlung wider (in unserem Beispiel handelt es sich also um ein sechsmonatiges periodisches Mietverhältnis).
Die meisten Mietverhältnisse sind heute kurzfristige Mietverhältnisse, so dass in den meisten Situationen, in denen Mieter nach dem Ende der festen Laufzeit bleiben, sie ein gesetzliches periodisches Mietverhältnis haben werden.
2. ‚Common Law‘ Unreguliertes Mietverhältnis
Einige Mietverhältnisse fallen außerhalb des gesetzlichen Kodex des Housing Act 1988. Im Wesentlichen sind dies:
- Mietverhältnisse, bei denen der Vermieter ein ansässiger Vermieter ist, da er im selben Gebäude wohnt (siehe mehr dazu unten)
- Mietverhältnisse, bei denen der Mieter eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist, oder
- Wenn die Miete entweder:
- mehr als £ 100.000 pa oder
- weniger als £ 750 pa (oder £ 1.500 pa im Großraum London)
Eine vollständige Liste finden Sie in Anhang 1 des Housing Act 1988.
Soweit ansässige Vermieter betroffen sind, wird dies normalerweise der Fall sein, wenn jemand eine Art Granny Annex von ‚Garden Flat‘ vermietet. Es gilt nicht für Situationen, in denen der Vermieter zwei oder mehr Immobilien in einem zweckgebauten Wohnblock besitzt und eine mietet und in einer anderen wohnt – hier sind die gemieteten Immobilien ASTs. Wenn der Vermieter ein Zimmer an einen Untermieter vermietet, ist dies normalerweise überhaupt kein Mietverhältnis (mehr dazu auf meiner Website des Untermieters).
Also, was passiert, wenn ein Mieter nach dem Ende der festen Laufzeit in einem Common Law-Mietverhältnis bleibt? Abschnitt 5 gilt nicht, da dies kein AST ist. Im Allgemeinen impliziert das Gesetz jedoch ein periodisches Mietverhältnis, bei dem der Mieter zahlt und der Vermieter die Miete akzeptiert.
Gemäß Abschnitt 54 (2) des Law of Property Act 1925 ist es nicht erforderlich, eine formelle schriftliche Mietvertragsurkunde zu haben, wenn ein Mieter in einer Immobilie lebt und Miete zahlt, wenn eine feste Laufzeit von 3 Jahren oder weniger besteht. Ein neuer Mietvertrag wird automatisch erstellt.
Die einzigen Umstände, unter denen es nicht erstellt wird, sind, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt oder der Vermieter die Annahme verweigert. Im Allgemeinen wird der Vermieter versuchen, den Besitz der Immobilie hier wiederherzustellen, in diesem Fall beachten Sie, dass sie noch eine Besitzanordnung durch die Gerichte erhalten müssen (mein Vermieter Gesetz Räumung Leitfaden hat Anweisungen, wie dies zu tun).
3. Der Mietvertrag sieht ein vertragliches periodisches Mietverhältnis vor
Die dritte Art von Fall, der ein periodisches Mietverhältnis schafft, ist ‚vertragliches periodisches Mietverhältnis‘. Diese sind nicht üblich und bestehen nur, wenn der vom Mieter unterzeichnete Mietvertrag sie ausdrücklich vorsieht.
Wenn dies erledigt ist, endet das Mietverhältnis überhaupt nicht, sondern wird (vorausgesetzt, die Mieter ziehen nicht aus) regelmäßig fortgesetzt, wie in der Vereinbarung festgelegt. Normalerweise wird dies für ein monatliches periodisches Mietverhältnis sein.
Einer der Vorteile von vertraglichen periodischen Mietverhältnissen besteht darin, dass Sie angeben können, wie lange Ihr periodisches Mietverhältnis dauern wird, um Gewissheit zu schaffen.
Was nicht passieren wird
Zum Abschluss dieses Artikels ist es wahrscheinlich erwähnenswert, dass jemand, der als Mieter in einer Immobilie gelebt hat, nicht zu einem Hausbesetzer wird, wenn er nach Ablauf der festgelegten Laufzeit in der Immobilie bleibt.
Sie bleiben Mieter und haben das Recht, bis zur gerichtlichen Räumung in der Unterkunft zu bleiben.
Eine weitere Sorge Vermieter haben, ist, dass, wenn Mieter in der Immobilie eine lange Zeit bleiben, werden sie plötzlich zusätzliche Rechte erwerben, wie das Recht, die Immobilie zu kaufen. Das wird auch nicht passieren.
Vermieter sind fast immer berechtigt, Mieter zu vertreiben, die nach Ablauf der festen Laufzeit in der Immobilie wohnen bleiben. Der einzige Fall, in dem dies nicht der Fall ist, ist, wenn der Mieter ein geschütztes Mietverhältnis nach dem Mietgesetz von 1977 hat. Aber seit Januar 1989 wurden (oder können) keine mietrechtlich geschützten Mietverhältnisse geschaffen, so dass dies bei einem neueren Mietverhältnis nicht passieren wird.
Abschließend
In den allermeisten Fällen, in denen ein Mieter nach Ablauf der befristeten Laufzeit ohne neuen Vertrag bleibt, hat er weiterhin ein Mietverhältnis – ein periodisches Mietverhältnis In der Tat wird er auch einen Mietvertrag haben, da die Bedingungen des vorherigen Mietvertrags weiterhin gelten.
Bei periodischen Mietverhältnissen gibt es jedoch nichts zu befürchten, und es gibt Zeiten, in denen es eine gute Idee ist, ein Mietverhältnis als periodisch laufen zu lassen Hoffentlich hat Ihnen dieser Artikel geholfen, die Probleme und die Funktionsweise der Regeln zu verstehen.
Was passiert, wenn nur ein Mieter einen gemeinsamen Mietvertrag verlassen möchte?
In einem gemeinsamen Mietverhältnis haften alle Mieter gesamtschuldnerisch für die Pflichten des Mietverhältnisses (z. B. Zahlung der Miete), aber auch für die Privilegien (z. B. Zugang zum gesamten Grundstück).
Solange sie die im Vertrag festgelegten Bedingungen einhalten, kann jeder Mieter in einem gemeinsamen Mietverhältnis kündigen, die Immobilie zu verlassen. Wenn der Vertrag besagt, dass eine Kündigungsfrist von 2 Monaten erforderlich ist, kann jeder Mieter diese Kündigungsfrist einhalten und zwei Monate später ausziehen.
Zu diesem Zeitpunkt ist das Mietverhältnis für alle Parteien beendet, es sei denn, der Mietvertrag besagt etwas anderes. Wenn die anderen Mieter bleiben und weiterhin die gleiche Miete zahlen, wird es nicht einfach wie gewohnt weitergehen, da das zuvor bestehende Mietverhältnis zusammen mit seinen Bedingungen gekündigt wurde.
Es wird im Interesse aller sein, so bald wie möglich zu einer neuen Vereinbarung zu kommen. Im Idealfall haben die verbleibenden Mieter und Vermieter während der Kündigungsfrist Vorkehrungen getroffen und einen neuen Mietvertrag unterzeichnet, der beginnt, sobald der alte endet.
Sie können den kostenlosen gemeinsamen Mietvertrag von OpenRent hier herunterladen.
Tessa Shepperson
Tessa ist ein Spezialist Vermieter & Mieter Anwalt. Mehr von ihren Schriften finden Sie auf dem Landlord Law Blog. Sie betreibt auch den beliebten Vermieter Law Online-Service. Der letzte Abschnitt, OpenRent Supplemental, ist nicht von Tessa Shepperson.