Staatliche Homestead-Schutzgesetze verhindern, dass Menschen im Falle einer Zwangsvollstreckung oder einer Änderung der wirtschaftlichen Umstände obdachlos werden. In Texas hat jede Familie und jede einzelne erwachsene Person Anspruch auf ein von der Beschlagnahme befreites Gehöft, das auf die Forderungen der Gläubiger übergeht, mit Ausnahme einer bereits bestehenden Hypothek oder eines Pfandrechts. Das Texas Homestead Law schützt qualifizierte Immobilien vor dem Zwangsverkauf durch allgemeine Gläubiger, und Gerichte haben die Gesetze weit ausgelegt, um ihre Ziele zu erreichen.
Bestimmung städtischer oder ländlicher Gehöfte in Texas
Ein Gehöft kann entweder städtisches Eigentum oder ländliches Eigentum sein. Ein städtisches Gehöft kann ein Zuhause oder ein Geschäftssitz oder beides sein. Der Wert städtischer oder ländlicher Gehöfte ist nicht begrenzt, nur ihre Größe. Ländliche Gehöfte sind auf 200 Hektar für eine Familie und 100 Hektar für einen einzelnen Erwachsenen begrenzt, einschließlich Verbesserungen auf dem Grundstück. Ein städtisches Gehöft ist auf zehn Hektar mit Verbesserungen begrenzt, die in angrenzenden Grundstücken sein müssen. Ob ein Gehöft ländlich oder städtisch ist, wirkt sich auf Fragen wie die Anbaufläche aus, die der Homestead-Befreiung unterliegt, und ob sich die Immobilie als Geschäftshöft qualifizieren kann.
Texas property Law besagt, dass ein Gehöft als städtisch gilt, wenn die Immobilie:
- Innerhalb der physischen oder gerichtlichen Grenzen einer Gemeinde oder innerhalb einer geplanten Unterteilung oder Entwicklung befinden; und
- Von Polizei und / oder Brandschutz bedient; und
- Mindestens drei der folgenden Dienstleistungen werden von einer Gemeinde oder im Rahmen eines Vertrags mit einer Gemeinde erbracht:
– Elektrisch;
-Erdgas;
-Abwasser;
-Regenwasserkanal; und/oder
-Wasser.
Bestimmung von Familien- oder Einzelgehöften für Erwachsene in Texas
Die Unterscheidung zwischen einer Familie und einem erwachsenen Gehöft ist auch deshalb von Bedeutung, weil das texanische Gesetz für jeden eine unterschiedliche Anbaufläche vorsieht: 100 Hektar für einen einzelnen Erwachsenen und 200 Hektar für eine Familie. Die Gerichte haben eine „Familie“ als eine Gruppe von Menschen definiert, die den sozialen Status einer Familie haben. Ferner muss das Familienoberhaupt rechtlich oder moralisch verpflichtet sein, mindestens ein anderes Familienmitglied zu unterstützen, und es muss eine entsprechende Abhängigkeit des anderen Familienmitglieds von dieser Unterstützung bestehen. Solange die Verpflichtung zur Unterstützung und Abhängigkeit gezeigt wird, können verschiedene Arten von Beziehungen als „Familie“ betrachtet werden, darunter:
- Ein erwachsenes Kind und Elternteil;
- Ein Bruder und Schwestern;
- Ein geschiedener Elternteil und ein minderjähriges Kind; und
- Ein Witwer ohne unterhaltsberechtigte Kinder.
Die Unterstützungspflicht kann entweder eine moralische oder eine rechtliche Pflicht sein. Im Falle eines minderjährigen Kindes oder einer älteren Person ist die Unterstützung nicht streng finanziell, sondern könnte stattdessen emotional sein. Die Unterstützung eines abhängigen Erwachsenen muss jedoch immer finanziell sein.
Es kann nur ein Gehöft pro Familie geben. Im Falle einer Scheidung kann jeder Ehepartner jedoch ein eigenes Gehöft beanspruchen. Wenn ein Ehegatte stirbt, kann der überlebende Ehegatte den Familienstand behalten.
Gründung von Gehöften in Texas
Die Schaffung von Gehöftrechten an einem Grundstück in Texas erfordert kein formalisiertes Gerichtsverfahren oder die Einreichung eines bestimmten Dokuments. Die Schaffung eines Gehöfts basiert normalerweise darauf, wie Eigentümer das Land nutzen und ob sie beabsichtigen, das Land als ständigen Wohnsitz zu beanspruchen. Während Sie das Eigentum nicht wirklich besetzen müssen, benötigen Sie das Recht auf Besitz des Eigentums. Aus dem gleichen Grund macht die Besetzung und Nutzung eines Grundstücks allein es nicht zu einem Gehöft. Verschiedene Arten der Nutzung der Immobilie sind erforderlich, um städtische und ländliche Gehöfte zu errichten.
Um ein ländliches Gehöft zu errichten, müssen Sie auf dem Grundstück wohnen und das gesamte verbleibende Grundstück zur Unterstützung Ihrer Familie nutzen. Wenn Sie ein ländliches Gehöft mit mehreren Parzellen haben, müssen Sie nur auf einem Paket wohnen. Sie müssen die Immobilie jedoch als dauerhaftes Zuhause nutzen. Gelegentliche, Wochenend- oder Urlaubsnutzung reicht im Allgemeinen nicht aus, um die Immobilie als ländliches Gehöft zu beanspruchen. Gleichzeitig kann die Nutzung des Grundstücks für landwirtschaftliche Zwecke ohne Wohnsitz kein Gehöft errichten. Wenn es darum geht, das verbleibende Eigentum zur Unterstützung Ihrer Familie zu nutzen, kann diese Nutzung landwirtschaftliche Aktivitäten umfassen. Solange Sie die Immobilie jedoch als Eigenheim nutzen, müssen Sie durch die Nutzung der verbleibenden Immobilie keine wirtschaftliche Unterstützung erhalten.
Um ein städtisches Gehöft zu gründen, muss das Familienoberhaupt tatsächlich ein Geschäft haben, das Land muss angemessen angepasst und für dieses Geschäft notwendig sein, und das Grundstück muss tatsächlich als Ort für die Geschäftstätigkeit genutzt werden. Wie Sie sich vorstellen können, können diese Arten von Bestimmungen stark von den Tatsachen jedes Einzelfalls abhängen.