„Traditionelle“ vs. „Design and Build“ Verträge: Was ist der Unterschied?

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Haben Sie jemals ein Einkaufszentrum, ein Krankenhaus oder eine Schule gesehen und sich gefragt, wie ein leeres Stück Land ein ganzes Gebäude beherbergt? Hinter den Kulissen der Gebäude, die wir im täglichen Leben sehen, verbirgt sich ein komplizierter Bauprozess – von der Planung über die Ausschreibung bis hin zum Bau.

Es gibt viele Möglichkeiten, diesen Prozess durchzuführen. Neben der traditionellen Methode wird zunehmend die Design- und Build-Methode verwendet. Die Anzahl der Entwurfs- und Bauverträge hat im Laufe der Jahre zugenommen, da die Projekteigentümer versucht haben, neue Wege zur Entwicklung und zum Bau ihrer Projekte auszuprobieren.

Obwohl die Entwurfs- und Erstellungsmethode ihre Vorteile hat, weist sie auch einige Einschränkungen auf. Zwischen traditionellen Verträgen und Design- und Bauverträgen, was angemessener ist, würde vom jeweiligen Fall abhängen. Nichtsdestotrotz soll Ihnen dieser Artikel eine kurze Vorschau auf einen Entwurfs- und Bauvertrag, die Elemente, die den typischen Entwurfs- und Bauvertrag bilden, sowie die Vorteile und Einschränkungen der Entwurfs- und Baumethode geben.

Was ist ein traditioneller Vertrag?

Bevor wir uns mit dem befassen, was einen Entwurfs- und Bauvertrag ausmacht, kann es hilfreich sein, zunächst zu verstehen, was ein traditioneller Bauvertrag ist. Im Großen und Ganzen besteht der traditionelle Ansatz aus drei Phasen. Zuerst die Designphase. In dieser Phase arbeitet der Projekteigentümer mit einem Architekten oder Designer zusammen, um einen Entwurf für das Gebäude zu erstellen. Zweitens die Bieterphase. Zu diesem Zeitpunkt werden mehrere potenzielle Auftragnehmer Angebote für das vorab beschlossene Design abgeben. Dies bedeutet, dass sie ihre Vorschläge dem Projekteigentümer vorlegen, der dann entscheidet, welchen Auftragnehmer er das Gebäude errichten möchte. Schließlich erfolgt in der Bauphase der eigentliche Bau des Gebäudes durch den Auftragnehmer, der das Angebot gemäß dem ursprünglichen Entwurf erhalten hat.

Was ist ein Konstruktions- und Bauvertrag?

Im Gegensatz dazu gibt es zwei wesentliche Unterschiede zwischen einem traditionellen Vertrag und einem Konstruktions- und Bauvertrag. Die zweite Stufe, d. H. Die Ausschreibungsphase im traditionellen Vertrag, wird zur ersten Stufe des Entwurfs- und Bauvertrags. Die erste und dritte Phase des traditionellen Vertrags sind in einem laufenden Prozess im Entwurfs- und Bauvertrag verzahnt. Dies bedeutet, dass der Projekteigentümer zuerst eine Entität mit Entwurfs- und Konstruktionsfähigkeiten auswählt, um das Projekt durchzuführen. Dieser Prozess des Entwerfens und Konstruierens geschieht oft gleichzeitig und kann sich überlappen.

Diese Methode hat mehrere Auswirkungen. Erstens bedeutet diese Methode, dass eine Entität sowohl der Designer als auch der Erbauer ist, dass es mehr potenzielle Zusammenarbeit und Synergie zwischen den Entwurfs- und Gebäudeaspekten des Projekts gibt. Die gleiche Einheit, die sowohl für Design als auch für Gebäude verantwortlich ist, rationalisiert auch die traditionelle Design-Bid-Build-Methode. Schließlich erleichtert es dem Projekteigentümer die Arbeit, da der Projekteigentümer jetzt nur noch einen einzigen Ansprechpartner hat. Der Konstrukteur ist jetzt die einzige Person, die gegenüber dem Projekteigentümer für Mängel oder Mängel im Projekt verantwortlich ist. Dies ist im Vergleich zur traditionellen Methode, bei der viele Parteien beteiligt sind, von Designern über Auftragnehmer bis hin zu mehreren Subunternehmern, und der Anspruchsprozess des Projekteigentümers ist dadurch erheblich kompliziert.

Was sind die Elemente eines Entwurfs- und Bauvertrags?

Es gibt drei Hauptdokumente, die in einem Standard-Konstruktions- und Bauvertrag verwendet werden: Anforderungen des Arbeitgebers, Vorschläge des Auftragnehmers und eine Vertragssummenanalyse.

#1 . Anforderungen des Arbeitgebers

Dies wird vom Projekteigentümer erstellt und stellt effektiv einen Entwurfsentwurf dar. Der Arbeitgeber verwendet dieses Dokument, um genau festzulegen, was er will. Obwohl der Design-Builder für die Gestaltung des Projekts verantwortlich ist, muss der Arbeitgeber von Anfang an einen gewissen Design-Input bereitstellen.

Dieses Dokument wurde hauptsächlich als Referenz für den Konstrukteur erstellt, um ihn bei der Erstellung eines Vertragsvorschlags (siehe unten) zu unterstützen und auch die genaue Preisgestaltung der Arbeiten des Konstrukteurs zu erleichtern.

Bestimmte Informationen werden normalerweise in den Anforderungen des Arbeitgebers bereitgestellt, obwohl dies je nach Größe des Projekts und Komplexität der Anforderungen des Arbeitgebers variieren kann. Diese Informationen umfassen, sind aber nicht beschränkt auf Folgendes:

• Projektübersicht
• Vorerwerbs- oder Vermessungsberichte
• Due Diligence
• Vorgeschlagene Form des Bauvertrags
• Vertragsspezifische Bedingungen
• Vorgeschlagenes Ausschreibungs- und Bauprogramm
• Detaillierter Umfang der Arbeiten
• Einhaltung von Gesundheits- und Sicherheitsvorschriften
• Mechanische und elektrische Installationsleistungsspezifikation
• Konzept- und Detailentwurfsvorschläge
• Bodenuntersuchungsberichte

#2 . Vorschläge des Auftragnehmers

Dies ist ein vom Konstrukteur erstelltes Dokument, das den Anforderungen des Arbeitgebers entspricht. In diesem Dokument wird der Konstrukteur ein detaillierteres Design erstellen, das auf den Anforderungen des Arbeitgebers basiert und im Laufe des Projekts weiterentwickelt werden muss. Im Wesentlichen zeigt der Vorschlag, wie der Konstrukteur die Anforderungen des Arbeitgebers erfüllen will.

Details, die in den Vorschlag des Auftragnehmers aufgenommen werden sollten, sind:

• Spezifische Details zum Projekt: die Namen, Adressen, Telefonnummern der Parteien, das Vertragsdatum und die Auftragsnummer
• Umfang des Entwurfs-Vorschläge des Bauherrn
• Zu verwendende Materialien
• Bauart
• Standortlayout für temporäre Büros und Gemetzel
• Zu erbringende Dienstleistungen
• Vom Arbeitgeber zu erbringende Gegenstände
• Haftungsausschluss

#3 . Vertragssummenanalyse

Schließlich enthalten die meisten Design- und Build-Verträge eine Vertragssummenanalyse. Dies ist im Wesentlichen eine Aufschlüsselung der Vertragssumme und wird vom Design-Builder zusammengestellt. Dieses Dokument soll die Preise für jedes Element der Arbeiten zeigen. Dies dient mehreren Zwecken:

• Ermöglichen Sie dem Projekteigentümer, Änderungen oder Abweichungen in den Anforderungen des Arbeitgebers zu bewerten
• Geben Sie die Summe an, die der Konstrukteur benötigt, um die erforderlichen Arbeiten auszuführen
• Unterstützung bei Zwischenzahlungen an den Konstrukteur sowie bei der Berechnung von Zwischenzertifikaten und Zahlungen

Was sind die Vorteile eines Konstruktions- und Bauvertrags?

Es gibt erhebliche Debatten über die Vor- und Nachteile eines Entwurfs- und Bauvertrags. Auf der einen Seite bringt die Design- und Build-Methode dem Projekteigentümer erhebliche Vorteile:

• Minimiert das Risiko und verbessert die Übersichtlichkeit: Diese Methode hilft, Risiken für den Projekteigentümer zu minimieren, da sie die Anzahl der Kontaktpunkte reduziert. Jetzt, da es nur noch einen Ansprechpartner gibt – den Konstrukteur –, gibt es auch nur noch einen Verantwortlichen. Der Projekteigentümer geht nicht das Risiko ein, dass es mehrere Parteien gibt, die er verklagen muss, oder dass er nicht in der Lage ist zu sagen, welche Partei für einen bestimmten Defekt oder Fehler verantwortlich ist. Als solches werden auch die Rechtsbehelfe klargestellt, die dem Projektinhaber zur Verfügung stehen, da nur eine Partei haftbar gemacht werden kann.
• Zeitersparnis: Diese Methode reduziert den Liefertermin durch Überlappung der Entwurfs- und Bauphasen eines Projekts. So kann das Gebäude in Phasen entworfen werden, wie sich das Design im Laufe der Konstruktion entwickelt. Dies ist besonders dann sinnvoll, wenn der Projekteigentümer mit einem engen Zeitplan konfrontiert ist.
• Spart Geld: Diese Methode spart auch Geld für den Projekteigentümer. Mit nur einem Unternehmen zu mieten, gibt es weniger Gemeinkosten zu tragen, einfacher und weniger Rechts- und Führungsaufgaben und eine verringerte Möglichkeit von Rechtsstreitigkeiten und mit weniger Parteien.
• Innovation und einen ganzheitlicheren Bauansatz fördern: Diese Methode ermutigt den Konstrukteur auch, innovativere und kostengünstigere Ansätze für die Planung und den Bau des Gebäudes zu verfolgen. Dies ist nur möglich, weil alle Mitglieder des Projektteams – der Planer, der Auftragnehmer – frühzeitig zusammenkommen, um potenzielle Probleme zu lösen, die in der Zukunft auftreten können. Dies reduziert auch das Risiko von Konstruktionsfehlern, deren spätere Behebung mehr Zeit und Geld in Anspruch nimmt. Da der Auftragnehmer auch der Designer ist, kann das Design leicht an die tatsächlichen Standortbedingungen angepasst werden.

Was sind die Einschränkungen eines Entwurfs- und Bauvertrags?

Die Entwurfs- und Erstellungsmethode hat zwar erhebliche Vorteile, aber auch ihre Grenzen:

• Führt möglicherweise nicht zum erwarteten Ergebnis: Da die Entwurfs- und Konstruktionsphase gleichzeitig ablaufen, gibt es zu Beginn des Projekts kein festes Design. Daher kann das Endergebnis von dem abweichen, was der Projekteigentümer im Sinn hat, insbesondere wenn die Anforderungen des Arbeitgebers und der Vorschlag des Auftragnehmers nicht genau genug sind, um sicherzustellen, dass sowohl der Projekteigentümer als auch der Konstrukteur auf derselben Seite waren. Dies kann jedoch durch geringfügige Änderung der Entwurfs– und Baumethode behoben werden – der Projekteigentümer kann im Voraus einen detaillierteren vorläufigen Projektentwurf entwickeln, sodass der Auftragnehmer eine klarere Vorstellung davon hat, was der Projekteigentümer möchte.
• Mangelndes Fachwissen: Es besteht auch die Möglichkeit, dass das Know-how des Design-Builders beeinträchtigt wird, da sich das Unternehmen nicht mehr auf Design oder Konstruktion spezialisiert hat, sondern beides beherrschen muss. Dies gilt insbesondere dann, wenn das Projekt besonders komplexe Konstruktionen erfordert. Wenn der Konstrukteur in erster Linie ein Auftragnehmer und nicht ein Designer ist, kann er möglicherweise nicht in der Lage sein, komplexere Entwürfe zu erzielen oder sich an die Grenze des Designpotenzials des Projekts zu bringen. Das heißt, der Design-Builder hat manchmal bestimmte Aufgaben untervergeben. Wenn der Konstrukteur beispielsweise in erster Linie ein Auftragnehmer ist, kann er einen Untervertrag abschließen oder einen Designer einstellen, um ihn bei der Arbeit zu unterstützen.
• Project-owner may lose out: Ein weiterer potenzieller Nachteil des Design- und Build-Ansatzes besteht darin, dass der Project-Owner in Bezug auf die Qualität mit dem Endergebnis verlieren kann. Typischerweise repräsentieren der Designer und der Auftragnehmer unterschiedliche Perspektiven im Bauprozess, wobei der Designer normalerweise die Vision des Projektinhabers durch das Design interpretiert. Wenn der Designer und der Auftragnehmer dieselbe Person werden, fungieren sie nicht mehr als Gegengewichte zueinander, und die Vision des Architekten könnte den Auftragnehmer bevorzugen. Dies könnte jedoch vom Projekteigentümer verwaltet werden, der einen Agenten oder Berater anstellt, der ihn bei der Überwachung des Projekts unterstützt, wenn dem Projekteigentümer das technische Fachwissen zur Überwachung fehlt.

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Dieser Artikel wurde von Stephen Wong von der Sterling Law Corporation geschrieben und von Leanne Cheng vom Asia Law Network bearbeitet.

Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung oder Rechtsgutachten zu einer diskutierten Angelegenheit dar und sollte daher nicht als verlässlich angesehen werden. Es sollte nicht als umfassende Erklärung des Rechts und der Praxis in diesem Bereich angesehen werden. Wenn Sie Rat oder Informationen benötigen, wenden Sie sich bitte an einen Anwalt in Ihrer Gerichtsbarkeit. Keine Person, die Mitglied, Partner, Aktionär oder Berater eines Bestandteils von Interstellar Group Pte. Ltd. akzeptiert oder übernimmt Verantwortung oder haftet gegenüber einer Person in Bezug auf diesen Artikel.

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