Beim Kauf eines Eigenheims gehen die meisten Menschen einfach zur Bank, um ihren Kauf zu finanzieren. Zumindest ist das die traditionelle Art, es zu tun — aber es ist nicht die einzige. Verkäufer-Carryback-Darlehen, auch als Verkäuferfinanzierung bekannt, sind eine weitere Möglichkeit, ein Wohnungsbaudarlehen zu sichern.
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- Was ist Seller Carryback Financing?
- Verkäufer Carryback Bedingungen
- Wenn es zu benutzen
- Vor- und Nachteile
Was ist Verkäufer Carryback Finanzierung?
Seller Carryback financing ist eine Vereinbarung zwischen einem Verkäufer und einem Käufer. Der Verkäufer gewährt dem Käufer anstelle einer Bank oder eines anderen Finanzinstituts einen Kredit. Der Käufer unterzeichnet einen Schuldschein mit dem Verkäufer.
Eine Anzahlung wird geleistet, und im Laufe der Zeit werden Raten für den Kaufpreis gezahlt. Um es einfach auszudrücken, ist ein Verkäufer Carryback eine Möglichkeit, einen Hauskauf zu finanzieren. Der Verkäufer erhält Verkaufserlös im Laufe der Zeit statt in einer Pauschale. Der Verkäufer „trägt“ den Preis mit einem Vertrag zurück.
Funktionsweise des Verkäuferrücktrags
Traditionell werden Immobiliengeschäfte von Finanzinstituten unterstützt. Die Bank stellt das Geld für den Kauf zur Verfügung, während der Verkäufer die Urkunde des Hauses liefert. Der Käufer legt Geld ab (bekannt als Anzahlung) und unterschreibt einen Schuldschein, um den Restbetrag im Laufe der Zeit zu bezahlen.
Die Titelversicherungsgesellschaft bestätigt, dass die Immobilie einen guten Titel hat. Bei Verkäuferrückübertragungen funktionieren die Dinge etwas anders. Während dieses Prozesses bringt der Verkäufer die Immobilie immer noch auf den Tisch.
Der Käufer zahlt eine Anzahlung und unterschreibt einen Schuldschein. Der Unterschied besteht darin, dass die Zahlung direkt an den Verkäufer geht, nicht an die Bank. Die Titelgesellschaft stellt immer noch sicher, dass die Immobilie einen guten Titel hat und der Käufer eine Versicherung trägt.
Der Zwischenhändler (die Bank) wird aus dieser Transaktion entfernt. Es wird technisch kein Darlehen gewährt. Schließlich stellt der Verkäufer dem Käufer das Geld nicht im Voraus zur Verfügung, wie es eine Bank tun würde. An seiner Stelle hat der Verkäufer dem Käufer grundsätzlich den Kaufpreis des Eigenheims gutgeschrieben.
Dies wird im Laufe der Zeit zurückgezahlt. Die Parteien vereinbaren Finanzierungsbedingungen, bevor etwas unterzeichnet oder ausgetauscht wird. Der Verkäufer trägt das Guthaben, daher der Name.
Verkäufer-Rücktragsbedingungen
Die Bedingungen für die Verkäuferrücktragsfinanzierung unterscheiden sich von Transaktion zu Transaktion. Eine typische Transaktion umfasst jedoch:
Preis
Die erste Überlegung ist der Preis. Ohne einem Preis zuzustimmen, können Sie keine anderen Bedingungen festlegen. Sie sollten niemals mehr bezahlen, als eine Immobilie wert ist. Sie können jedoch feststellen, dass Sie eine Immobilie zu einem Aufschlag kaufen, wenn Sie einen Deal für einen Verkäuferrücktrag aushandeln.
Dies liegt daran, dass der Verkäufer ein höheres Ausfallrisiko übernimmt. Käufer haben in der Regel niedrigere Kredit-Scores, so dass Verkäufer damit auskommen können, mehr für die Immobilie zu verlangen.
Anzahlung
Verkäufer möchten fast immer eine Anzahlung leisten, bevor sie schließen. Dies beweist, dass der Käufer Haut im Spiel hat. Verkäufer akzeptieren möglicherweise eine geringere Anzahlung als bei einem herkömmlichen Darlehen erforderlich, aber das liegt wirklich beim Verkäufer.
Wenn Sie mit einem Verkäufer verhandeln, haben Sie keine Angst, nur eine Anzahlung von 3 Prozent zu verlangen. Seien Sie jedoch nicht überrascht, wenn Sie aufgefordert werden, bis zu 10 Prozent zu zahlen.
Zinssatz
Bei einer solchen langfristigen Finanzierung können Sie mehr Zinsen zahlen als der ursprüngliche Kaufpreis, denken Sie also daran! Es ist im besten Interesse des Käufers, einen so niedrigen Zinssatz wie möglich zu verhandeln.
Startdatum und Zahlungsbetrag
Die Zahlungen umfassen sowohl Zinsen als auch Kapital. Diese werden mit einem Prozess namens Amortisation berücksichtigt. In der Regel reicht die Amortisation von 15 bis 30 Jahren. Unabhängig von den Amortisationsbedingungen muss der Deal sowohl für Käufer als auch für Verkäufer funktionieren.
Fälligkeitsdatum
Ein Fälligkeitsdatum ist ein Datum, an dem der gesamte Kapitalbetrag zurückgezahlt werden muss. Dies ist normalerweise, wenn die Amortisation abläuft. Einige Kreditgeber entscheiden sich jedoch für eine Ballonzahlung.
In diesem Fall muss bis zu einem bestimmten Datum ein Pauschalbetrag gezahlt werden. Verkäufer Carryback-Transaktionen umfassen in der Regel eine Form von Ballon-Zahlungen. Dies ist wichtig, weil es oft bedeutet, dass der gesamte Restbetrag fällig ist.
Wenn Ihre Zahlungen beispielsweise 1.000 USD pro Monat betragen und Ihr ausstehender Saldo 50.000 USD beträgt, müssen Sie 50.000 USD auf den Tisch bringen, wenn das Darlehen heute explodieren würde.
Was normalerweise passiert, ist, dass Sie Ihre Kreditwürdigkeit verbessert haben, damit Sie das Darlehen refinanzieren können. Anstatt mit $ 50.000 zu kommen, wird eine Bank Ihnen dieses Geld leihen (denken Sie daran, Sie haben Ihre Kredit-Score verbessert). Dann rollen Sie das Darlehen in eine traditionell finanzierte Hypothek.
Sicherheiten
Die meisten Wohnungsbaudarlehen sind durch die Immobilie selbst besichert. Dies stellt sicher, dass der Kreditgeber im Falle eines Zahlungsausfalls in Anspruch genommen werden kann. Es gibt jedoch Zeiten, in denen eine Schuld ungesichert ist.
Kreditkarten sind wahrscheinlich die bekannteste Form von ungesicherten Schulden, die in den Sinn kommt, weil Sie keine Sicherheiten dafür stellen. Die Immobilienfinanzierung hingegen ist gesichert.
Die Treuhandurkunde wird als Sicherheit verpfändet, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen. Wenn Zahlungen nicht geleistet werden, kann der Kreditgeber abschotten. Bei Verkäuferrückübertragungen ist das Eigenheim die Sicherheit für den Schuldschein. Wenn der Käufer nicht zahlt, ist der Deal aus und der Verkäufer behält das Haus.
Verwendung der Verkäuferrücktragsfinanzierung
Verkäufer Carryback-Finanzierung ist eine gute Option für Menschen, die nicht in der Lage sein, für eine traditionellere Hypothek zu qualifizieren. Es ist auch eine großartige Möglichkeit für Investoren, die mehrere Immobilien besitzen, um ihre Kreditauslastung zu reduzieren.
Denken Sie daran, sie müssen nicht mehrere Kredite von einer Bank aufnehmen – der Verkäufer trägt es! Bei der Abwägung der Vor- und Nachteile einer Verkäuferrücktragsfinanzierung sind zwei verschiedene Perspektiven zu berücksichtigen: der Verkäufer und der Käufer.
Es ist wichtig, die Vor- und Nachteile der einzelnen zu betrachten. Wir schauen uns jeden gerne einzeln an, weil sie für jede Partei unterschiedliche Überlegungen mit sich bringen.
Vorteile für den Verkäufer
Für den Verkäufer kann dieser Prozess viele Vorteile haben. Dazu gehören:
Einkommen
Eine Immobilie, die als Miete verkauft wird, generiert immer noch Einkommen. Dies bedeutet, dass der Verkäufer das regelmäßige Einkommen nicht aufgeben muss. Wenn sie den Verkauf finanzieren, setzt sich der Einkommensstrom fort, da das Eigentum an dem Haus langsam auf eine andere Partei übertragen wird.
Es ist bequem
Wenn Sie beim Verkauf einer Immobilie ein Risiko eingehen möchten, ist es sinnvoll, dass es sich um eine Immobilie handelt, die Sie besessen und gepflegt haben. Sie wissen, worauf Sie sich einlassen, und es ist eine bequeme Möglichkeit, Ihre finanziellen Beine ein wenig zu strecken.
Steuern sparen
Wenn Sie eine Verkäuferrücktragsfinanzierung verwenden, können Sie mit dem IRS Kapitalgewinne aus dem Verkauf der Immobilie aufschieben. Dies reduziert Ihr zu versteuerndes Einkommen und reduziert auch Ihre Steuerrechnung auf Uncle Sam.
Gute Kapitalrendite
Im Vergleich zu Anleihen und Annuitäten sind die Zinsen, die Sie aus dem Schuldschein bei einem Verkäuferrücktrag erhalten, in der Regel besser. Außerdem können Sie grundsätzlich Zinsen verdienen, was nicht passieren würde, wenn die Immobilie mit einer Bargeldtransaktion verkauft würde.
Besserer Verkaufspreis
Wenn Sie eine Verkäuferrücktragsvereinbarung mit traditionelleren Möglichkeiten vergleichen, ein Haus zu verpfänden, wird der Verkäufer normalerweise mit seinem Verkaufspreis an die Spitze kommen.
Sie stellen Sicherheiten auf
Es mag zwar seltsam erscheinen, dies in der positiven Kategorie zu sehen, aber wenn die Immobilie die Sicherheit im Geschäft ist, bedeutet jeder Ausfall des Schuldscheins, dass er direkt an Sie zurückgeht. Sie gehen also kein großes Risiko ein.
Nachteile für Verkäufer
Natürlich gibt es einige Nachteile, die Verkäufer beachten müssen, wenn es um Verkäuferrücknahmen geht. Dazu gehören:
Viele Verhandlungen
Buchstäblich jeder Aspekt der Transaktion ist mit einem Verkäuferrücktrag verhandelbar. Viele Menschen, die ihre Immobilien auf diese Weise verkaufen, sind mit dem Prozess nicht vertraut genug, um gute Anwälte für sich selbst zu sein. Wenn dies Sie beschreibt, ist es eine gute Idee, sich von Fachleuten beraten zu lassen.
Es braucht Vertrauen
Eine Bank oder ein anderes Finanzinstitut qualifiziert Kreditnehmer und Sie müssen dies auch tun. Sie müssen sicherstellen, dass Sie dem Käufer vertrauen können, sich um die Immobilie zu kümmern und die Zahlungen zu leisten.
In meinen Jahren der Verwaltung von Anlageimmobilien habe ich festgestellt, dass Käufer in der Regel bei der Wartung sparen. Aus diesem Grund würde ich niemals eine dieser Vereinbarungen treffen. Dieses Risiko kann jedoch durch routinemäßige Inspektion der Immobilie abgesichert werden.
Steuerpflicht
Sie müssen sich an einen Buchhalter oder einen anderen Steuerberater wenden, um herauszufinden, wie hoch die Steuerschuld für die Immobilie ist, damit Sie sicherstellen können, dass Sie genug Geld haben, um die mit der Immobilie verbundenen Steuern zu zahlen.
Inflation
Ein Verkauf, der mit einem Schuldschein über eine Verkäuferrücktragstransaktion mit fester Zahlung finanziert wird, kann im Laufe der Zeit aufgrund der Inflation weniger wertvoll sein. Dies ist möglicherweise kein Problem für einige Verkäufer mit ausreichenden Vermögenswerten, aber es ist etwas zu beachten.
Vorteile für den Käufer
Es gibt einige Vorteile für den Käufer, wenn es darum geht, einen Hauskauf mit einem Verkäuferrücktrag zu finanzieren. Dazu gehören:
Weniger Aufwand
Wenn Sie einen Verkäufer Rücktrag mit einer traditionellen Hypothek vergleichen, gibt es in der Regel weit weniger Papierkram beteiligt, was bedeutet, weniger Aufwand.
Es ist verhandelbar
Der Versuch, mit einer großen Bank über eine Hypothek zu verhandeln, ist unglaublich schwierig und für die durchschnittliche Person, die ein Haus kaufen möchte, nicht oft sehr erfolgreich. Mit einem Verkäufer Carryback, gibt es immer Raum für Verhandlungen.
Spart potenziell Geld
Da Sie über fast alles verhandeln können, können Sie möglicherweise einen niedrigeren Zinssatz erzielen, eine niedrigere Anzahlung leisten und keine persönlichen Sicherheiten stellen, um den Deal abzuschließen. Dies ist jedoch unwahrscheinlich. Denken Sie daran, Sie sind ein riskanterer Käufer, daher müssen Sie wahrscheinlich eine Prämie zahlen.
Einfaches Schließen
Der Schließvorgang ist mit einem Verkäuferrücktrag viel einfacher. Es gibt oft weniger Wiederholungen im Prozess und weniger Bürokratie, die Sie im Vergleich zum Umgang mit einem Kreditgeber bewältigen müssen.
Nachteile für den Käufer
Bei einem Verkäuferrücktrag kann ein Käufer einige Nachteile haben, z. B .:
Verhandlung
Ja, Verhandlungen sind pro und Contra. Einerseits können Sie Bedingungen aushandeln, die für Sie von Vorteil sind. Auf der anderen Seite müssen Sie wissen, was Sie tun, um effektiv zu verhandeln.
Mögliche Probleme mit Erben
Wenn der Verkäufer, der Ihr Haus finanziert, stirbt, sind Sie Teil des Nachlasses und müssen sich mit seinen Erben befassen. Sie haben einen Vertrag, also müssen Sie sich nicht zu sehr um diesen Aspekt kümmern. Aber es könnte ein wenig mehr persönliches Engagement bedeuten als das, was Sie mit einem Bankkredit bekommen.
Ein Wort zu Einschränkungen
Als der Dodd-Frank Wall Street Reform Act im Jahr 2010 verabschiedet wurde, beeinflusste er die Art und Weise, wie Verkäufer-Carrybacks funktionieren. Wenn Sie ein Immobilieninvestor sind, der nicht vorhat, auf dem Grundstück zu leben, müssen Sie sich keine Sorgen machen.
Wenn Sie jedoch vorhaben, die Immobilie zu besetzen, müssen Sie und der Verkäufer einige Dinge wissen, die etwas verwirrend sein können. Achten Sie darauf, Ihre Forschung zu tun, so dass Sie die Ins und Outs unter dem Gesetz kennen.
Sollten Sie eine Verkäuferrücktragsfinanzierung verwenden?
Verkäufer Carryback Finanzierung kann ein neues Konzept für Sie sein, aber es ist nicht schwer, die Grundlagen zu verstehen. Wir hoffen, unser Leitfaden hilft Ihnen bei der Entscheidung, ob es der richtige Weg für Sie ist, Ihre nächste Immobilie zu kaufen oder nicht. Und während Sie hier sind, schauen Sie sich unbedingt unsere anderen vollständigen Anleitungen an.
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