Zusammenfassung: Wenn neue Investoren gerade erst anfangen, in Immobilien zu investieren, stecken sie oft fest, welche Art von Immobilien sie kaufen sollten. Selbst innerhalb von Wohnimmobilien reichen die Immobilienarten von einem Einfamilienhaus bis zu Hunderten von Einheiten. In diesem Beitrag erklären wir Ihnen, warum wir der Meinung sind, dass die Konzentration auf Mehrfamilienhäuser mit 2-4 Einheiten der beste Ausgangspunkt für neue Investoren ist.
Wir hören oft von denen, die neu in Immobilien sind und fragen: Welche Art von Immobilien soll ich kaufen?
In diesem Beitrag werden wir die verschiedenen Arten von Wohnimmobilien vergleichen und gegenüberstellen. Wir geben Ihnen auch die Gründe, warum wir denken, 2-4 Einheit Mehrfamilienhäuser (MFR) sind die beste Wahl.
Aber zuerst ein Wort zum Fokus (klicken Sie hier, um einen tieferen Einblick in die Kraft des Fokus zu erhalten)
Wir glauben, dass die Konzentration auf eine Art von Wohnimmobilien zu Beginn es Ihnen erleichtern wird, die ersten Schritte zum Kauf Ihrer ersten Immobilie zu unternehmen, da:
- Sie können Ihr Wissen über diese Art von Immobilien schneller erweitern. Dies ist das Ergebnis des ständigen Vergleichs und der Gegenüberstellung ähnlicher Eigenschaften.
- Dieser Ansatz erleichtert auch den Vergleich der Renditen und die Auswahl der besten Investition.
- Es wird Ihrem Immobilienmakler erleichtern, Angebote für Sie zu finden.
Nun zurück zum Vergleich und Vergleich der verschiedenen Arten von Wohnimmobilien. Wir haben sie in vier Typen unterteilt: einfamilienhäuser (SFR), 2-4 Einheit Mehrfamilienhäuser (MFR), 5-15 Einheit MFR und > 15 Einheit MFR. Wir haben die Vor- und Nachteile jedes einzelnen umrissen und dies auch in der folgenden Tabelle veranschaulicht. Das Ziel ist es, Ihnen zu helfen zu verstehen, warum wir denken, 2-4 Einheit MFR ist die beste Investition Wahl, wenn Sie gerade erst anfangen.
Einfamilienhäuser (SFR)
SFRs sind die häufigste Art der Auflistung im Multiple Listing Service (MLS). Dies sind die Häuser, die Menschen in der Regel kaufen, um als Hauptwohnsitz zu leben. Es gibt zahlreiche Vorteile, SFRs in Ihrem Portfolio zu haben. Während Sie Ihr Portfolio aufbauen, denken wir, dass es zahlreiche Nachteile gibt, mit dieser Art von Immobilie zu beginnen.
Das Hauptproblem ist, dass es schwieriger ist, Immobilien zu finden, die Ihren Cashflow-Anforderungen entsprechen. Dies ergibt sich aus der Tatsache, dass der Verkaufspreis dieser Immobilien nicht von den Mieteinnahmen bestimmt wird; Es wird vom „emotionalen Käufer“ in die Höhe getrieben, der bereit ist, mehr zu zahlen, weil er / sie wirklich dort leben möchte.
Ein weiteres potenzielles Problem sind die höheren durchschnittlichen Wartungskosten pro Einheit, die darauf zurückzuführen sind, dass Sie von allem mehr haben. Vergleichen Sie einen MFR mit vier Einheiten, der aus vier Wohnungen unter einem Dach besteht, mit vier SFR, die vier Dächer ersetzen müssen. Mit dem SFR haben Sie wahrscheinlich mehr Wartungselemente als mit MFR.
Ein letztes Problem mit SFRs ist das Potenzial für niedrigere Mieteinnahmen im Laufe der Zeit aufgrund von Leerständen. Wenn wir eine freie Stelle in einem unserer Fourplexes haben, bekommen wir immer noch Mieten von den anderen drei Einheiten, um die Hypothek und andere Ausgaben zu decken. In einem SFR bedeutet eine Vakanz, dass Sie aus eigener Tasche kommen, um die Ausgaben zu decken, während es leer sitzt.
Mehrfamilienhäuser mit 2-4 Einheiten (MFRs)
Wir glauben, dass Mehrfamilienhäuser mit 2-4 Einheiten am einfachsten zu erreichen sind, wenn Sie gerade erst anfangen. Sie haben auch die meisten Vorteile mit den wenigsten Nachteilen.
Einige der Vorteile umfassen:
- Es kann relativ billig sein, ein Duplex, Triplex oder Fourplex im Vergleich zu einer größeren Immobilie zu kaufen.
- Sie haben relativ niedrige Zinssätze (wenn auch nicht so niedrig wie SFRs), weil Sie einen Wohnkredit verwenden können, der normalerweise bessere Konditionen hat als ein gewerblicher Kredit (klicken Sie hier, um mehr über Wohn-vs. gewerbliche Kredite zu erfahren).
- Es gibt weniger Wettbewerbsdruck von Immobilien-Investmentfirmen. Dies sind Unternehmen, die institutionelle Fonds (d. H. Pensionsfonds, 401k-Fonds) verwenden, um Apartmentkomplexe zu kaufen.
- Weitere Vorteile sind die Möglichkeit, das Risiko von Leerständen und Wartungskosten auf 2-4 Einheiten anstatt auf eine einzelne Einheit mit einem SFR zu verteilen.
Die Nachteile der 2-4-Mehrfamilienkategorie sind, dass die meisten Städte im Vergleich zu SFRs einen relativ geringen Bestand haben. Möglicherweise haben Sie höhere Nebenkosten, da einige der Versorgungsunternehmen, die einen MFR liefern, nicht zwischen den Einheiten aufgeteilt sind. (z. B. haben Sie normalerweise eine Abwasserleitung, die zu einem MFR führt, anstatt dass jede einzelne Einheit eine eigene Abwasserleitung hat.) Es ist jedoch oft möglich, den Mietern jeden Monat die Nebenkosten in Rechnung zu stellen, was diese Art der Investition noch attraktiver macht.
5-15 Einheit Mehrfamilienhäuser
Wenn Sie über vier Einheiten erhalten, qualifizieren Sie sich nicht mehr für Wohnkredite. An diesem Punkt müssen Sie zu kommerziellen Kreditgebern wechseln. Gewerbliche Kredite haben in der Regel höhere Zinssätze und / oder kürzere Darlehenslaufzeiten, wodurch Ihre monatliche Hypothekenzahlung höher wird.
Auch je mehr Einheiten Sie haben, desto größer ist die Konkurrenz durch Immobilieninvestmentfirmen. Diese Unternehmen neigen dazu, kleinere (weniger als fünf Einheiten) MFR und SFR zu vermeiden. Dies liegt daran, dass es für sie aufgrund der Transaktionskosten und -zeit weniger effizient ist, sie zu kaufen.
Da der Markt für größere Komplexe in den letzten Jahren jedoch auszutrocknen begann, scheinen diese Wertpapierfirmen in 5-15 und sogar 2-4 MFR einzusteigen. Aufgrund des höheren Kapitalaufwands, der höheren Kreditkosten und des Wettbewerbs mit dieser Art von Wohnsitz empfehlen wir Ihnen, Ihre Investitionskarriere nicht mit > 5 Wohneinheiten zu beginnen.
>15 Einheit Mehrfamilienhäuser
Die Aufteilung auf 15 Einheiten ist etwas willkürlich, aber ab 15 Einheiten wird es komplex. Sie haben höhere Kapitalanforderungen und einen intensiven Wettbewerb durch Wertpapierfirmen. Sie müssen auch darüber nachdenken, nicht nur einzelne Mieter, sondern über die Schaffung einer Gemeinschaft. Dies kann die Schaffung und Verwaltung von Gemeinschaftsräumen wie Waschküchen, Spielplätzen, Grillplätzen usw. beinhalten.