Ein Strata-Bericht ist ein Bericht, in dem die tatsächlichen und erwarteten finanziellen Verbindlichkeiten der Körperschaft aufgeführt sind, der der Käufer beitreten wird. Ein Strata-Bericht sollte auch die Nichteinhaltung von Vorschriften, Disharmonien zwischen den Anteilinhabern, Rechtsstreitigkeiten gegen Bauherren oder Gewerbetreibende sowie besondere Aspekte der Wohnungssatzung aufzeigen.
Die Informationen, auf die Strata-Reporter Zugriff haben, sind im Wesentlichen alle Aufzeichnungen, zu deren Aufbewahrung die Körperschaft gesetzlich verpflichtet ist. Dies kann Sitzungsprotokolle des Gremiums umfassen Korporativ, E-Mail-Korrespondenz zwischen den Mitgliedern zu wichtigen Themen, Versicherungszertifikate und andere Konformitätszertifikate. Gute Schichtreporter werden auch versuchen, eine verbale Diskussion mit den Schichtmanagern zu führen, um ein Gefühl für andere Probleme zu bekommen, die in dieser Dokumentation nicht offensichtlich sind.
Strata-Berichte kosten in der Regel $ 200 – $ 300 und werden entweder von Ihrem Anwalt, dem Immobilienmakler arrangiert oder können online über eine Reihe von Anbietern erworben werden. Das dauert normalerweise mindestens 48 Stunden, um sich umzudrehen.
Diese Berichte variieren im Detail zwischen etwa 40 Seiten und 300 Seiten. Sie sind manchmal in verwirrender, hochqualifizierter und unverbindlicher Sprache verfasst, und Käufer beschweren sich oft, dass sie schwer verdaulich sind.
Hier sind sieben Dinge, auf die Sie achten sollten:
Wer hat den Strata Report in Auftrag gegeben?
Es ist wichtig zu beachten, wer den Bericht in Auftrag gegeben hat. Ein vom Verkäufer (oder dem Agenten) in Auftrag gegebener Bericht kann schwerwiegendere Probleme beschönigen oder finanzielle Probleme, die in den von ihm überprüften Aufzeichnungen offensichtlich sind, nicht angemessen hervorheben. Idealerweise wird der Strata-Bericht unabhängig von Ihrem Anwalt oder von einem unabhängigen Anbieter direkt aus dem Internet bezogen.
Wer ist der Strata Reporter?
Eigentlich spielt das keine Rolle, da Strata-Reporter keine beruflichen Qualifikationen benötigen und die milde Natur der Arbeit es schwierig macht, sich von der Masse abzuheben. Was wirklich zählt, ist, dass der Strata Reporter eine Berufshaftpflichtversicherung abgeschlossen hat, idealerweise mit einem Policenlimit von mindestens 500.000 US-Dollar. Auf diese Weise kann Ihr Anwalt den Reporter verklagen, wenn in seinem Bericht etwas übersehen wird, und der Versicherer kann den Anspruch geltend machen. Dott & Crossitt-Anwälte haben in der Vergangenheit erfolgreich Strata Reports verklagt.
Können Sie sich (rechtlich)auf den Strata Report verlassen?
Manchmal bieten Verkäufer oder Immobilienmakler ‚kostenlose‘ Schichtberichte an. Diese mögen ansprechend klingen, enthalten aber in der Regel eine wichtige Qualifikation, auf die sich ein Käufer nicht verlassen kann, es sei denn, der Käufer hat dem Strata Reporter eine Gebühr gezahlt. Dies ist zum Beispiel in einer Auktionssituation sinnvoll, in der Sie möglicherweise nur zahlen müssen, wenn Sie die Auktion gewinnen – aber vergessen Sie nicht, die Gebühr zu zahlen, wenn Sie dies tun!
Was sagt der Strata-Bericht über Sonderabgaben?
Im Strata-Bericht muss klar und unmissverständlich dargelegt werden, ob Sonderabgaben getroffen wurden oder voraussichtlich getroffen werden. In dem Bericht sollte auch darauf hingewiesen werden, ob das Gebäude in der Vergangenheit regelmäßig Sonderabgaben erhoben hat oder nicht. Wenn Sie keine klare Aussage in diesem Sinne sehen, sollten Sie darauf bestehen, dass der Reporter eine liefert. (Für den Fall, dass der Strata Reporter die Verbindung nicht herstellt, erhöht jeder Vorschlag von geplanten Kapitalarbeiten, für die nicht budgetiert wurde, normalerweise die Möglichkeit einer Sonderabgabe)
Gibt es eine ‚Long Term Capital Works Fund Forecast‘?
Früher als ‚Sinking Fund Analysis‘ bekannt, ist dies vielleicht der wichtigste Indikator für die Fähigkeit der Körperschaft, ihre Verbindlichkeiten zu erfüllen, und ob die Beiträge der Anteilinhaber erhöht werden müssen. Es handelt sich um eine Prognose, die die Art des Gebäudes und die erwarteten erforderlichen Reparaturen und Verbesserungen berücksichtigt und einen Zeitplan für die Beiträge des Capital Works Fund vorschlägt, die zur Deckung dieser Ausgaben erforderlich sind. Während es gesetzlich vorgeschrieben ist, dass die Körperschaft diesen Bericht erstellt, ist es eine gute Sache, wenn das Management auf Kosten der Beauftragung eines qualifizierten versicherungsmathematischen Buchhalters gegangen ist, um diese Studie vorzubereiten, anstatt es selbst zu tun.
Entspricht die Körperschaft den Vorschriften?
Der Strata-Bericht sollte angeben, ob die Körperschaft den gesetzlich vorgeschriebenen Anforderungen entspricht, einschließlich der Gebäudeversicherung für den vollen Wert der Immobilie, der öffentlichen Haftpflichtversicherung bis zu einem Minimum von 10.000.000 USD sowie des Besitzes von Konformitätszertifikaten für Brandschutzvorschriften und Vorschriften für Kinderfenster Sicherheitsvorrichtungen. Insbesondere bei den letzten beiden Dingen haben wir in letzter Zeit gesehen, dass große Sonderabgaben erhoben wurden, um die Nichteinhaltung in diesen Bereichen zu korrigieren.
Gibt es Disharmonie innerhalb des korporativen Körpers
Disharmonie unter den korporativen Körpern ist kostspielig. Ein verärgerter Anteilinhaber zahlt seinen Schichten oft keine Abgaben, wodurch das Gebäude unterfinanziert bleibt. Die anderen Anteilinhaber müssen die Kosten eines Inkassounternehmens oder Anwalts tragen, um die Rückstände einzutreiben. Disharmonie innerhalb des korporativen Körpers kann auch bedeuten, dass die Entscheidungsfunktion des korporativen Körpers stagniert und notwendige Arbeiten nicht abgeschlossen werden. Ob sich der Schichtmanager im Laufe der Jahre häufig geändert hat, kann auch auf eine dysfunktionale Körperstruktur hinweisen.
Dott & Crossitt Solicitors empfiehlt seinen Kunden immer den Kauf eines Schichtberichts. Wir bevorzugen es, unsere Kunden zu empfehlen, bevor Sie bieten, ein Wiederverkäufer von Qualitätsschichten berichtet. Unsere Erfahrung zeigt, dass die Berichte, über die verkauft wird, bevor Sie bieten, von einem durchweg gründlichen Standard sind, und wir verstehen, dass ihre Schichtreporter gebeten werden, den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung zu erbringen, Das ist der Schlüssel.
Wenn Sie Fragen zu diesem Artikel haben, wenden Sie sich bitte an das Büro unter 1800 870 407, und einer unserer Anwälte / Förderer kann Ihnen behilflich sein.