Eine ALTA-Vermessung ist eine spezialisierte Grenzvermessung einer Immobilie, die strengen Standards entspricht, die von der American Land Title Association (ALTA) und der National Society of Professional Surveyors (NSPS) entwickelt wurden. Ein wesentlicher Bestandteil jedes rechtlichen Eigentums an Grundstücken, Die Grenzen einer Immobilie müssen ordnungsgemäß und professionell abgegrenzt sein, Notieren Sie sich Dienstbarkeiten oder öffentliches Wegerecht, oder jede andere Ergänzung oder Löschung des Grundstücks im Laufe der Geschichte des Grundstücks. Die klare Definition der Grenzen einer Immobilie verhindert Streitigkeiten darüber, wo ein Grundstück endet und ein anderes beginnt. Eine ALTA / NSPS Land Title Survey ist ein grundlegender Bestandteil jeder Immobilien-Due-Diligence-Phase und ist notwendig, um eine umfassende Titelversicherung für jede Immobilie als Käufer, Verkäufer oder Eigentümer zu erhalten. Aktualisiert Dezember 16, 2020.
ALTA Survey Map
Titelversicherung
Die Notwendigkeit einer Titelversicherung besteht darin, den Eigentümer und den Kreditgeber vor Streitigkeiten oder Ansprüchen auf einen Teil des Eigentums oder vor finanzieller Entschädigung zu schützen, die einer anderen Partei in Verbindung mit diesem Eigentum geschuldet werden. Mit anderen Worten, es stellt den Eigentümer sicher, falls jemand einen legitimen Anspruch auf das Land selbst oder Geld schuldet, das aufgrund von etwas im Zusammenhang mit der Geschichte der Immobilie geschuldet wird. Allgemeine Klagen, die gegen Eigentumseigentümer auf diese Weise geholt werden, umfassen das Klagen für das Geld, das wegen der Rückensteuern oder der Umweltverschmutzung geschuldet wird, die über ein Pfandrecht gegen das Eigentum erzwungen wird. Wenn ein neuer Eigentümer, der kürzlich eine Immobilie gekauft hat, unwissentlich in diese Art von Verbindlichkeiten stolpert, die mit der Immobilie verbunden sind, ist es wichtig, dass er eine Titelversicherung abschließt, um finanzielle Verluste zu vermeiden.
Title Survey for Insurance Purposes
Der Grund, warum eine ALTA-Umfrage für Versicherungszwecke wichtig ist, bezieht sich auf den grundlegenden Aspekt des Eigentums: die Grundstücksgrenzen. Wenn Versicherungsgesellschaften eine Police an einen Grundbesitzer oder Kreditgeber ausstellen, wird in der Police ein Abschnitt namens „Standard Survey“ enthalten sein.“ Kurz gesagt, es wird festgelegt, dass die Richtlinie keine Verluste aufgrund von Angelegenheiten wie Grenzstreitigkeiten abdeckt, die hätten verhindert werden können, wenn zuvor durch eine ordnungsgemäße Landvermessung geklärt worden wäre.
Um diese Ausnahme aufzuheben und eine Titelversicherungspolice ohne Vermessungsausnahme auszustellen, muss eine offizielle Landvermessung durchgeführt werden. Und damit die Versicherungsunternehmen die Umfrage als legitim akzeptieren können, muss sie von Fachleuten mit den richtigen Anmeldeinformationen durchgeführt und auf eine Weise durchgeführt werden, die den vereinbarten Standards entspricht. Auf diese Weise haben ALTA und NSPS den Industriestandard für Grundstückserhebungen festgelegt, die heute als kritischer Bestandteil jeder Immobilientransaktion durchgeführt und für Käufer, Verkäufer und Kreditgeber als allgemein akzeptabel anerkannt werden.
Records Review
Der ALTA / NSPS Land Title Survey-Prozess besteht aus drei Hauptteilen, und jeder Schritt muss den Mindestanforderungen für Standarddetails entsprechen, die die Standards definieren, die erstmals in 1962 festgelegt und zuletzt in 2016 aktualisiert wurden. In der ersten Phase werden Informationen aus historischen Dokumenten gesammelt, die in öffentlichen und privaten Aufzeichnungen enthalten sind. Die Daten aus der ursprünglichen Umfrage sollten überprüft werden. Es sollte jedoch beachtet werden, dass diese Aufzeichnungen viele Jahrzehnte alt, schwer zu finden oder überhaupt nicht verfügbar sein können. Diese historischen Daten können Eckdatensätze enthalten, bei denen es sich um schriftliche Beschreibungen von Grenzkennungen handelt, die von Vermessungsingenieuren erstellt und in den Schreiber- und Rekorderdateien der lokalen Regierung gespeichert werden. Wenn möglich, wird der professionelle Vermesser die Schritte zurückverfolgen, die der ursprüngliche Vermesser unternommen hat, als das Paket zum ersten Mal erstellt wurde.
Vermessungsmonumente
Die nächste Stufe der ALTA-Vermessung besteht aus der Lokalisierung physikalischer Marker, mit deren Hilfe die Ecken und Grenzlinien des Grundstücks identifiziert werden können. „Ecken“ können die tatsächlichen Punkte umfassen, an denen sich Grenzlinien schneiden, oder jeden anderen Punkt entlang der Eigenschaftslinie. Es kann eine öffentliche Landvermessungsecke sein, die vor langer Zeit von der US-Regierung eingerichtet wurde, oder es könnte ein Marker sein, der in jüngerer Zeit von einem Landvermesser platziert wurde. Diese Markierungen, alias „Denkmäler,“ umfassen normalerweise einen Stahlstift, der in den Boden eingefügt wird, gekrönt mit einer flachen Stahlscheibe, die den Namen des Landvermessers und die Berufslizenznummer enthält. Da Vermessungsdenkmäler für die Definition von Grundstücksgrenzen von entscheidender Bedeutung sind, gibt es Gesetze, die die Zerstörung oder Entfernung dieser Objekte verhindern.
ALTA Survey Monument
Referenzdenkmäler und Zubehör
Die Vermessungsdenkmäler werden idealerweise genau an der Grundstücksecke platziert, aber wenn dies nicht möglich ist, können sie so nah wie möglich positioniert werden und werden dann als „Referenzdenkmäler“ bezeichnet.“ Ein Referenzdenkmal muss die Beziehung des Markers beschreiben, der den tatsächlichen Standort der Ecke „bezeugen“ soll. Darüber hinaus können die Aufzeichnungen sogenannte „Zubehörteile“ oder leicht identifizierbare Objekte enthalten, die zur Lokalisierung der Eckdenkmäler verwendet werden. Zubehör kann natürlich vorkommende Merkmale wie große Bäume oder Felsen oder künstliche Objekte wie Statuen oder Fahnenmasten sein. Wie ein Referenzdenkmal dient das Zubehör dazu, die Ecke zu lokalisieren.
Kartenerstellung
Nachdem alle historischen Denkmäler lokalisiert und alle neuen Denkmäler installiert wurden, wurden alle Grundstücksecken identifiziert und die wahren Grenzen des Grundstücks bestätigt. Dann ist die letzte Phase der ALTA-Umfrage mit der Vorbereitung der Plat / Map im Gange. CAD-Software (Computer Aided Drafting) hilft bei der Erstellung einer visuellen Darstellung nicht nur der Grundstücksgrenzen, sondern auch von Gebäuden und geografischen Merkmalen auf dem Grundstück sowie von Dienstbarkeiten, Wegerechten und Überschneidungen benachbarter Grundstücksgrenzen, die möglicherweise zu einem Grenzstreit führen könnten. Und diese Informationen müssen alle in einer Weise präsentiert werden, die mit den klar definierten ALTA / NSPS-Standards übereinstimmt.
ALTA Survey Requirements
Die endgültige Plat / Karte, die speziell mit dem Titel „ALTA / NSPS Land Title Survey“ versehen sein muss, muss auf einer ganzen Seite dargestellt werden und alle wesentlichen Merkmale der Standardkartenerstellung wie Maßstab, Richtungspfeil und Legende enthalten. Und zusätzliche Belege müssen ebenfalls enthalten sein, z. B. eine Umgebungskarte mit der umliegenden Region und den wichtigsten Autobahnen. Die Kontaktinformationen des Vermessers und die Berufslizenznummer müssen ebenfalls auf der Karte angezeigt werden. Das Datum des Projekts muss zusammen mit der Unterschrift und dem Siegel des Vermessers in einer Zertifizierungserklärung angegeben werden. Erst nachdem alle oben genannten 2016 Mindeststandard Detailanforderungen erfüllt sind, werden Kopien des Endprodukts an den Kunden geliefert werden.
ALTA Land Title Survey Equipment
Autoren:
Geschrieben von: Michael Joseph Sabo
Herausgegeben von: Adam Azad Kaligi
Informationsquellen:
https://www.alta.org/
https://www.nsps.us.com/page/ALTANSPSStandards
https://www.bpelsg.ca.gov/laws/pls_act.pdf
https://dpw.lacounty.gov/smpm/landrecords/docs/RSCR_guide.pdf
https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-owners-title-insurance-en-164/
https://www.californiasurveyors.org/moncon.html
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