Put- und Call-Optionen werden verwendet, damit Parteien eine Vereinbarung zum zukünftigen Verkauf oder Kauf von Immobilien zu einem bestimmten Preis abschließen können. Die Vereinbarung bietet dem Käufer die Möglichkeit, die Immobilie zu kaufen, und dem Verkäufer die Möglichkeit, die Immobilie zu verkaufen.
Put- und Call-Optionen: verständnis von Optionen über Immobilien
Put- und Call-Optionen haben eine breite Palette von Anwendungen, einschließlich für Immobilien- und Nachfolgeplanung. Der Schwerpunkt dieses Artikels liegt auf ihrer Verwendung für Immobilien. Im Wesentlichen sind Put- und Call-Optionen eine äußerst nützliche Methode gegenüber Immobilientransaktionen.
Mit Put- und Call-Optionen können Parteien Vereinbarungen zum Verkauf oder Kauf von Immobilien abschließen:
- zu einem zukünftigen Zeitpunkt; oder
- über den Eintritt eines Ereignisses.
Erfordert im Voraus ein sehr minimales Engagement.
Einfach ausgedrückt, sind Rechte, die im Rahmen einer Put- und Call-Option gewährt werden, ein zukünftiges:
- ein Verkäufer, um Land zu verkaufen (bekannt als ‚Call-Option‘) oder
- ein Käufer, um Land zu kaufen (bekannt als ‚Put-Option‘).
‚ Put- und Call-Option bieten beiden Parteien gemeinsam das Recht, die andere Partei zum Kauf oder Verkauf der Immobilie zu verpflichten.
Was ist eine Call-Option beim Kauf / Verkauf von Immobilien?
Eine Call-Option wird zugunsten eines Käufers von einem Verkäufer gewährt. Da es sich um ein durchsetzbares Recht handelt, zwingt es den Verkäufer, wenn das Recht von einem Käufer ausgeübt wird, das Land, das Gegenstand der Call-Option ist, an den Käufer zu verkaufen.
Eine Call-Option hat eine Fülle von Vorteilen für den Käufer. Vorbehaltlich von Verhandlungen bietet es dem Käufer beispielsweise die Möglichkeit,
- eine angemessene Due Diligence in Bezug auf das Grundstück durchzuführen,
- eine Entwicklungsgenehmigung einzureichen,
- Genehmigungen für die Landentwicklung einzuholen und / oder
- den Immobilienerwerb zu finanzieren, bevor der Käufer seine Call-Option ausüben kann.
Eine Call-Option erzeugt auch ein caveatable Interesse an der Immobilie zu Gunsten des Käufers.
Darüber hinaus wird der Kaufpreis der Immobilie, der vor der Erstellung der Kaufoptionsurkunde vereinbart wurde, unabhängig von Marktschwankungen nicht variieren. Dies wäre natürlich für Käufer von großem Vorteil, wenn der Marktwert des Grundstücks während der Call-Optionsperiode steigt.
Was ist eine Put-Option beim Kauf / Verkauf von Immobilien?
Eine Put-Option wird von einem Käufer zugunsten eines Grundstücksverkäufers gewährt. Im Wesentlichen ist dies das Gegenteil einer Call-Option. Dem Verkäufer wird vom Käufer ein durchsetzbares Recht eingeräumt, das es dem Verkäufer erlaubt, den Käufer zu einem zukünftigen Zeitpunkt oder bei Eintritt eines Ereignisses zum Kauf der Immobilie, die Gegenstand der Put-Option ist, zu zwingen.
Wie wird eine Put- und Call-Option dokumentiert?
Im Allgemeinen wird eine Urkunde verwendet, um Put- und Call-Optionen zu dokumentieren. Die Fachbegriffe, die häufig für die Parteien einer Optionsurkunde verwendet werden, sind Grantor und Grantee.
Sind in der Regel:
- grantor ist der Verkäufer; und
- Stipendiat, der Käufer sein.
Hinweis: Ein gültiger Vertrag über den Kauf und Verkauf von Grundstücken sowie alle relevanten technischen Dokumente (falls vorhanden) sind erforderlich, bevor die Optionsurkunde formuliert werden kann.
Die Optionsurkunde muss dann diesem Vertrag beigefügt werden. Als solches erfordert dieser Prozess, dass alle wichtigen Aspekte der Transaktion vereinbart und ausgeführt werden, bevor die Optionsurkunde von den Parteien abgeschlossen werden kann (z. B. der Kaufpreis und die Einlagen).
Optionsvereinbarung
Optionsvereinbarungen können festgelegte Zeiträume umfassen, in denen eine Partei ihre Option ausüben kann, oder die Optionsperioden können aufgrund des Eintritts bestimmter Ereignisse ausgelöst werden. Ein Beispiel ist, wenn der Käufer erfolgreich eine Entwicklungsgenehmigung zu erhalten. Sobald die betreffende Option von einer Partei ausgeübt wird, wird der Kaufvertrag, der der Optionsurkunde beigefügt ist, für die Parteien bindend und die Transaktion wird als ordentliche Übertragung durchgeführt.
Überlegungen zur Übertragungsgebühr
Eine Put- und Call-Option ist eine zollpflichtige Transaktion, da es sich um den Erwerb eines neuen Rechts handelt. Eine Put-Option wird jedoch nicht als Erwerb eines Rechts angesehen, so dass eine Put-Optionsvereinbarung kein Pflichtgeschäft darstellt.
Die Steuer, die auf eine Call-Option oder eine Put- und Call-Option zu zahlen ist, ist um den höheren:
- Die Call-Optionsgebühr; und
- Der Marktwert des im Rahmen der Option gewährten Rechts.
Hinweis: Wenn die Call-Option aktiviert ist, kann eine Gutschrift der bereits gezahlten Transfergebühr möglich sein. Dies ist jedoch nicht möglich, wenn der Kaufpreis des Kontrakts reduziert wird, um die bereits gezahlte Optionsgebühr zu berücksichtigen.
Warum verwenden wir Put- und Call-Optionen gegenüber Immobilien
Die Wahl einer Put- und Call-Optionsvereinbarung bietet so viele Vorteile.
Dazu gehören:
- Praktische Vorteile –
- Für Entwickler können sie unter bestimmten Umständen die Option zum Kauf einer Immobilie zu einem festgelegten Preis festlegen, jedoch vorbehaltlich des Rechts, Entwicklungsgenehmigungen für das Land zu erhalten und eine endgültige Kaufeinheit zu bestimmen; oder
- für den Käufer, vor der Ausübung, die eine Call-Option eingegangen ist, sind sie berechtigt, ihre Rechte an einen Dritten abzutreten und der Dritte kann die Transaktion mit dem Verkäufer fortsetzen.
- Steuervorteile –
- Für den Käufer ist die Übertragungssteuer möglicherweise nicht auf die Optionsvereinbarung und nur auf den Kaufvertrag zu zahlen; oder
- Für den Verkäufer ist die Kapitalertragsteuer auf den Verkaufspreis erst zu zahlen, wenn der Kaufvertrag abgeschlossen ist.
Bitte beachten Sie jedoch, dass auf die gezahlte Optionsgebühr eine Kapitalertragssteuer zu entrichten ist.
Das obige ist eine kurze Zusammenfassung der Put- und Call-Option beim Kauf / Verkauf von Immobilien. Realistisch betrachtet werden viele weitere Überlegungen berücksichtigt und eine Option, die auf Ihre Rolle zugeschnitten ist, um Ihre Erwartungen zu erfüllen.
Das Immobilienteam von NB Lawyers – Rechtsanwälte für Arbeitgeber verfügt über fundierte Kenntnisse und Erfahrungen im Umgang mit Käufern, Eigentümergruppen und Verkäufern bei Put- und Call-Optionstransaktionen.
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Geschrieben von
Kayleigh Swift, Associate
NB Rechtsanwälte – Anwälte für Arbeitgeber
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Über den Autor
Kayleigh Swift ist Associate in unserem Handels- und Immobilienteam und hilft bei arbeitsrechtlichen Angelegenheiten. Mit einem hohen Maß an Erfahrung in Gewerbe- und Einzelhandelsleasing, freiwilligen und unfreiwilligen Kauf- und Verkaufsakquisitionen, Immobilienentwicklung und Mitarbeiterbeziehungen bietet Kayleigh praktische Beratung, um reibungslose Geschäftstransaktionen sicherzustellen.
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