Jede Art von Geschäftshaus – ob Büro, Geschäft oder Restaurant – erfordert einen gewerblichen Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter. Aber was passiert, wenn ein gewerblicher Mietvertrag ausläuft? Was ist der Prozess, den Sie folgen müssen?
Nach Ablauf eines gewerblichen Mietvertrags stehen Mietern, die eine Gewerbeimmobilie bewohnen, zwei Optionen zur Verfügung:
Option 1: Verbleib in der Immobilie
Option 2: Räumung der Immobilie
Was passiert, wenn ein gewerblicher Mietvertrag abläuft?
Option 1: Verbleib in der Immobilie
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Wenn der Mieter entscheidet, dass er in der Immobilie bleiben möchte, gibt es eine Ein Schlüsselfaktor, der vor der Verlängerung eines Mietvertrags berücksichtigt werden muss: Er muss feststellen, ob der Mietvertrag eine Mietsicherheit hat. Dies gibt einem Mieter das automatische Recht, seinen Mietvertrag nach Ablauf zu verlängern und unterliegt dem Landlord and Tenant Act 1954.
Als allgemeine Faustregel gilt, dass alle Mietverträge mit einer Sicherheit von Tenure geschützt sind, es sei denn, es gibt eine spezielle Klausel innerhalb des Mietvertrags, die dieses Recht ausschließt. Wenn Ihr Mietvertrag eine Ausschlussklausel enthält, haben Sie zuvor eine eidesstattliche Erklärung unterzeichnet, die bestätigt, dass Sie darauf aufmerksam gemacht wurden. (Achten Sie darauf, Ihre Leasing-Dokumentation für diese zu überprüfen). Wenn es ausgeschlossen ist, haben Sie kein gesetzliches Recht, über das Ablaufdatum Ihres Mietvertrags hinaus in Beschäftigung zu bleiben.
Vor Ablauf des Mietvertrags kann der Vermieter dem Mieter eine Mitteilung nach Abschnitt 25 (S25) zustellen – diese wird normalerweise 6 bis 12 Monate vor Ablauf des Mietvertrags zugestellt. In dieser Mitteilung wird entweder festgelegt, ob der Vermieter einen gewerblichen Mietvertrag verlängern möchte, und die Bedingungen für die Verlängerung oder die Beendigung des Mietverhältnisses mit den angegebenen Gründen.
Die Hauptgründe für den Besitz sind:
- Der Mieter hat die Miete nicht bezahlt
- Der Vermieter will die Immobilie neu entwickeln
- Der Vermieter will die Immobilie zur eigenen Nutzung
Es gibt gesetzliche Bestimmungen zur Entschädigung, wenn der Vermieter einen Grund nachweist, den Mietvertrag nicht zu verlängern.
Alternativ kann der Mieter dem Vermieter eine Mitteilung zur Verlängerung seines aktuellen Mietvertrags zukommen lassen, die als Section 26 Notice (S26) bezeichnet wird. Diese Mitteilung legt die vorgeschlagenen Bedingungen fest, und ähnlich wie die S25-Mitteilung hat der Mieter 6 bis 12 Monate vor dem Ablaufdatum des Mietvertrags Zeit, um diese Mitteilung zuzustellen.
Selbst wenn Ihr Mietvertrag geschützt ist, gibt es immer noch Fälle, in denen ein Vermieter das Recht hat, sein Eigentum wieder in Besitz zu nehmen.
Die Verlängerungsbedingungen in einem S25 oder S26 sind unverbindlich und Sie sollten sich professionell beraten lassen, um die besten verfügbaren Bedingungen zu erhalten.
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– Was ist ein geschützter Mietvertrag?
Ein geschützter gewerblicher Mietvertrag berechtigt den Mieter zu einem gesetzlichen Recht, einen neuen Mietvertrag zu ähnlichen Bedingungen wie der bestehende Mietvertrag zu beantragen. Sie sind auch nicht verpflichtet, die Gewerbeimmobilie zu räumen.
Damit ein Mietvertrag geschützt werden kann, müssen bestimmte Kriterien erfüllt sein:
- Der Mieter muss die Räumlichkeiten ausschließlich für geschäftliche Zwecke nutzen
- Der Mieter muss die Räumlichkeiten exklusiv nutzen
- Der Mietvertrag muss auf eine feste Laufzeit gewährt werden
Wenn ein Vermieter einem Mieter einen geschützten Mietvertrag gewährt hat, kann er die vereinbarte Mietsumme nicht ohne Zustimmung des Mieters ändern.
Option 2: Räumen Sie die Immobilie
Wenn der Mieter seinen Mietvertrag nach Ablauf seines gewerblichen Mietvertrags kündigen möchte, hat er zwei Möglichkeiten. Sie können entweder:
- Räumen Sie die Räumlichkeiten am Ablaufdatum ohne vorherige Ankündigung
- Zustellung einer S27-Benachrichtigung, die 3 Monate im Voraus zugestellt werden muss
Wenn von keiner der Parteien eine Benachrichtigung zugestellt wurde, wird der Mietvertrag über das Ablaufdatum hinaus verlängert und fortgesetzt. Beide Parteien können den Mietvertrag jedoch nach dem Ablaufdatum kündigen, indem sie ihre Mitteilungen zustellen.