Was sind Eigenschaften der Klassen A, B und C?

Einleitung

Die Leute benutzen viel Jargon, wenn sie über Gewerbeimmobilien sprechen. Eine der am häufigsten zitierten Gruppen von Phrasen ist die Eigenschaft „Klasse A, Klasse B und Klasse C“. Jemand könnte zum Beispiel sagen, dass er in Value-Add-Assets der Klasse B investiert. Sie beziehen sich auf eine Art von Eigentum, die sich durch bestimmte Merkmale wie Standort, Alter und Zustand auszeichnet.

Die Verwendung von „Klassen“ ähnelt der Zuweisung von Noten zu Eigenschaften. So wie ein erstklassiger Student als A-Plus-Student bezeichnet werden kann, wird eine Immobilie in erstklassigem Zustand als Klasse-A-Immobilie bezeichnet. Wie zu erwarten, sind die Eigenschaften der Klassen B, C und sogar D weniger hochwertig, wenn Sie sich im „Klassen“ -Spektrum bewegen.
Zwar gibt es keine allgemein akzeptierte Definition für Klasse A, Klasse B und Klasse C Eigenschaft gibt es allgemeine Merkmale, die man für jede Eigenschaftsklasse erwarten könnte. Im heutigen Artikel beschreiben wir die gemeinsamen Merkmale, die jeder Eigenschaftsklasse zugeordnet sind. Viele Investoren werden über das „ABC“ von Immobilien sprechen, aber heute werden wir dies erweitern, indem wir uns Immobilien der „Klasse D“ ansehen, eine oft übersehene Klasse, die für Investoren fantastisch sein kann, die diese Art von Gebäuden neu positionieren und neu stabilisieren möchten.

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Lesen Sie weiter, um mehr über die ABCs (und Ds) von gewerblichen Immobilienklassen zu erfahren.

Was sind Eigenschaften der Klassen A, B und C?

Immobilien der Klasse A

Gebäude der Klasse A werden normalerweise als erstklassige Anlageobjekte angesehen. Diese Eigenschaften sind in der Regel neu gebaut und enthalten High-End-Oberflächen, Materialien, Systeme und Annehmlichkeiten. Beispielsweise kann eine Immobilie der Klasse A als LEED Gold oder LEED Platinum ausgelegt sein, eine Bezeichnung, die angibt, dass die Immobilie über erhebliche nachhaltige oder energiesparende Merkmale verfügt. Klasse-A-Eigenschaften enthalten manchmal auch einzigartige architektonische Merkmale. Je nach Art der Immobilie kann das Gebäude sogar eine eigene Marke oder einen eigenen Lebensstil haben.

Klasse-A-Immobilien befinden sich häufig im städtischen Kern, in Märkten in der Innenstadt wie Manhattan, Los Angeles und Miami. Sie befinden sich oft in der Nähe von großen Arbeitsämtern, Universitäten, Krankenhäusern sowie künstlerischen und kulturellen Aktivitäten. Sie haben in der Regel einen guten Zugang zu den wichtigsten Autobahnen oder öffentlichen Verkehrsmitteln.

Klasse-A-Immobilien werden manchmal als „Trophäen-Assets“ bezeichnet.“ Es handelt sich um äußerst begehrte Vermögenswerte, die das Interesse einer Vielzahl von Investoren, einschließlich institutioneller und internationaler Investoren, wecken. Einer der Gründe, warum Investoren um diese Immobilien konkurrieren, ist, dass sie starke Mieter haben. Auf der kommerziellen Seite könnte dies hochkreditfähige Mieter und Großunternehmen einschließen. Dies könnte wohlhabende Mieter einschließen, die bereit sind, eine Prämie zu zahlen, um in diesen akribischen Immobilien auf der Wohnseite zu leben. Angesichts der Nachfrage von Mietern haben diese Immobilien oft einen stabilen Cashflow und gelten aus Investorensicht als relativ „sicher“.

Klasse B Eigenschaft

Klasse B eigenschaften sind ein schritt nach unten von Klasse A gebäude. Sie sind oft 10 bis 30 Jahre alt und waren möglicherweise einmal eine Klasse-A-Immobilie, bevor neuere Gebäude online gingen. Klasse-B-Immobilien sind in der Regel immer noch gut gelegen, verfügen jedoch aufgrund ihres Alters nicht über die neueste Technologie, Ausstattung und andere Merkmale, die man von einer neu gebauten Immobilie erwarten würde. Sie erfordern aufgrund ihres Alters auch mehr Reparaturen und Wartung. Systeme können zum Austausch fällig sein, und Verbesserungen des Gemeinschaftsbereichs, neue Fassaden, und Landschaftsbau-Upgrades können gerechtfertigt sein.

Immobilien der Klasse B ziehen immer noch solide Mieter an. Dies können kostenbewusstere Mieter oder Unternehmen sein, die nicht bereit sind, sich zu einem teureren, langfristigen Mietvertrag in einem Gebäude der Klasse A zu verpflichten. Klasse-B-Immobilien weisen in der Regel einen starken Cashflow und bei bescheidenen Verbesserungen ein starkes Aufwertungspotenzial auf.

Immobilien der Klasse B entwickeln sich in der Regel gut, unabhängig davon, wo wir uns in einem bestimmten Marktzyklus befinden. In einem Bullenmarkt werden diejenigen, die zuvor Räume der Klasse C gemietet haben, häufig auf ein Gebäude der höheren Klasse B umsteigen. In einem Abwärtsmarkt wird die Vermietung von Immobilien der Klasse A häufig zu einer Immobilie der Klasse B herabgestuft, da sie erschwinglicher ist, aber dennoch viele Funktionen bietet, an die sie sich mit dem Leben der Klasse A gewöhnt hatten.

Class C Property

Class C Properties sind in der Regel älter (30+ Jahre alt) und zeigen oft sichtbare Anzeichen einer Verschlechterung, wie überwachsene Landschaftsgestaltung oder verwitterte Fassaden. Da diese Eigenschaften älter sind, werden nur wenige moderne Annehmlichkeiten haben. Einige werden überhaupt keine Annehmlichkeiten vor Ort haben. Eigenschaften von Immobilien und Einheiten sind oft veraltet. Die Immobilie verfügt beispielsweise möglicherweise nicht über Aufzüge, oder Wohneinheiten verfügen möglicherweise nicht über aktualisierte Armaturen oder wünschenswerte Layouts.

Gebäude der Klasse C befinden sich oft an weniger begehrten Orten. Sie können weiter von großen Arbeitsämtern oder in Gebieten mit höherer Kriminalität oder wenigen Annehmlichkeiten in der Nachbarschaft entfernt sein. Auf der Wohnseite gehören zu den Mietern oft diejenigen, die es sich nicht leisten können, anderswo zu leben. Auf der kommerziellen Seite könnten Mieter mehr Start-up oder Cashflow eingeschränkt sein als Mieter, die Flächen in Gebäuden der Klasse A oder Klasse B mieten.

Das Management ist bei Immobilien der Klasse C eher intensiv. Reparaturen und Wartung sind routinemäßig erforderlich. Oft führt eine aufgeschobene Wartung zu teureren Reparaturen, als wenn der Eigentümer die Immobilie während ihrer gesamten Lebensdauer gewartet hätte. Diese Immobilien verzeichnen auch einen überdurchschnittlich hohen Mieterumsatz, was zu Cashflow-Störungen für Investoren führen kann. Das heißt, die Anschaffungskosten von Gebäuden der Klasse C sind viel niedriger als bei Immobilien der Klasse A oder Klasse B, und wenn der Cashflow stabil ist, kann er sehr stark sein.

Klasse-D-Immobilien

Klasse-D-Immobilien werden manchmal als schwarze Schafe von Gewerbeimmobilien angesehen. Diese Gebäude sind alt, heruntergekommen und benötigen oft erhebliche Reparaturen (wenn nicht weit verbreitete Reha). Viele werden erhebliche Verstöße gegen den Kodex haben oder, schlimmer noch, von der örtlichen Gemeinde verurteilt worden sein. Investoren finden häufig Immobilien der Klasse D in rückläufigen oder anderweitig gefährlichen Stadtvierteln. Sie befinden sich in Randgebieten, oft weit entfernt von Notwendigkeiten (wie Lebensmittelgeschäften und Apotheken).

Aus Sicht des Managements gehören Immobilien der Klasse D zu den anspruchsvollsten. Mieter sind oft einkommensschwach mit schlechten Krediten. Einige haben möglicherweise einen kriminellen Hintergrund oder eine Räumungsgeschichte. Vermieter müssen diese Mieter oft für ihre Mietzahlungen jagen.

Klasse-D-Immobilien sind für Investoren am günstigsten zu erwerben, und diejenigen, die dies tun, werden feststellen, dass diese Immobilien ein hohes Miet-Preis-Verhältnis aufweisen (zumindest auf dem Papier). Theoretisch können Immobilien der Klasse D die höchsten Cash-on-Cash–Renditen von aufweisen – vorausgesetzt, die Mieter zahlen ihre Miete. Klasse-D-Immobilien werden selten geschätzt, es sei denn, ein Investor macht signifikante Kapitalverbesserungen.

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Welches ist die beste Anlageimmobilie?

Anleger fragen oft, in welche Klasse sie „am besten“ investieren können – aber es gibt keine richtige oder falsche Antwort. Alle Anlageklassen können lohnende Anlagemöglichkeiten sein. Es hängt alles von der Risikotoleranz eines Anlegers ab und bevorzugte Rendite.

Es gibt normalerweise eine umgekehrte Beziehung zwischen der Immobilienklasse und den Cap-Raten. Klasse-A-Immobilien haben den höchsten Preis im Vergleich zu Klasse-D-Immobilien, die am günstigsten sind. Die Eigenschaften der Klassen B und C liegen irgendwo dazwischen. Das mit jeder dieser Immobilienklassen verbundene Risikoniveau variiert ebenfalls. Stabilisierte Immobilien der Klasse A gelten als einige der „sichereren“ Investitionen im Vergleich zu Gebäuden der Klasse C oder Klasse D, die „riskantere“ Investitionen sind. Dementsprechend sind die Cap-Raten für Gebäude der Klasse A am niedrigsten und für Gebäude der Klasse D in der Regel am höchsten. Eine Immobilie der Klasse A kann mit einer 3-Cap gehandelt werden, während ein Gebäude der Klasse C oder Klasse D oft weit im zweistelligen Bereich gehandelt wird.

Anleger mit einer geringen Risikotoleranz werden sich naturgemäß mehr für Vermögenswerte der Klassen A und B interessieren. Aus diesem Grund fühlen sich so viele institutionelle Anleger zu Immobilien der Klasse A hingezogen – sie sind bereit, niedrigere Renditen im Austausch für sicherere, stabilisierte Vermögenswerte zu akzeptieren, die im Laufe der Zeit an Wert gewinnen können. Personen mit einer höheren Risikotoleranz sollten möglicherweise in Immobilien der Klassen C oder D investieren. Letztere bieten höhere Renditen, haben aber wiederum ein höheres Risikoprofil und schätzen selten ohne nennenswerte Investitionen.

Das „Problem“ bei der Klassifizierung von Immobilien

Es gibt ein inhärentes Problem bei der Zuordnung von Immobilienklassenbezeichnungen zu Gewerbeimmobilien. Das Problem ist, dass die Klassenunterschiede alle relativ sind. Zum Beispiel, was als eine Klasse-A-Immobilie in der Innenstadt von Milwaukee betrachtet wird, könnte nur als eine Klasse-B-Anlage in der Innenstadt von San Francisco betrachtet werden. Mieter in San Francisco, zum Beispiel, Möglicherweise haben sie andere Erwartungen an die Qualität, Eigenschaften, und Annehmlichkeiten, die mit einer Klasse-A-Immobilie verbunden sind, die auf dem Milwaukee-Markt einfach noch nicht existiert.

Darüber hinaus können Eigenschaftsklassen fließend sein. Eine Klasse-A-Immobilie im Jahr 2010 kann nur zehn Jahre später nicht mehr als Klasse-A betrachtet werden, nachdem mehrere neue Gebäude in demselben Teilmarkt online gegangen sind. Diese neueren Gebäude verfügen häufig über die neueste Technologie und Ausstattung, sodass das 2010 erbaute Anwesen fast über Nacht veraltet erscheint.

Der Standort bietet auch eine übergroße Rolle bei der Klassifizierung von Immobilien. Zum Beispiel könnte ein Mehrfamilienhaus in Bostons Back Bay Nachbarschaft 200+ Jahre alt sein, und doch könnte das eine der exklusivsten Adressen in der Stadt sein. Alter und Ausstattung der Immobilie werden oft überschattet, wenn eine Immobilie ansonsten gut gepflegt und unglaublich gut gelegen ist.

Schließlich gibt es einige Fälle, in denen eine Eigenschaft aus Gründen, die absolut nichts mit Alter, Zustand oder Standort zu tun haben, als eine bestimmte Klasse betrachtet wird. Ein Beispiel hierfür ist, wenn eine Immobilie der Klasse C schlecht verwaltet wurde und daher einen hohen Leerstand, einen schlechten Cashflow und mehrere ausstehende Räumungen aufweist. Die Immobilie könnte ansonsten im oberen C- oder unteren B-Klassenbereich liegen, wenn nicht, aber für die schlechte Hausverwaltung. Die Installation eines neuen Immobilienverwalters und verbesserter Prozesse kann alles sein, was zur Stabilisierung der Immobilie erforderlich ist.

Vor- und Nachteile der Immobilienklassifizierung

Lassen Sie uns nun ein anderes Element einschichten, das das Klassifizierungswasser nur noch weiter trübt. Neben den Klassen A, B, C und D gibt es auch Vor- und Nachteile, die häufig mit jeder Klasse verbunden sind. Zum Beispiel könnte ein wirklich erstklassiger Vermögenswert, wie ein neu erbautes Bürogebäude in Downtown Manhattan, als A ++ – Vermögenswert betrachtet werden. Nur die Straße runter, Ein weiterer Premier Office Tower könnte als A oder A angesehen werden – abhängig von seinen spezifischen Merkmalen. Dies sind beide hochwertige Bürogebäude, aber die Hinzufügung von Plus und Minus schafft eine gewisse Unterscheidung zwischen ihnen.
Das gleiche gilt für Klasse B, Klasse C und Klasse D-Eigenschaft. Ein Value-Add-Apartment-Investor könnte beispielsweise ein Gebäude der Klasse C kaufen, um es auf B + -Standards zu bringen. Ob eine Immobilie ein Plus oder Minus rechtfertigt, hängt wiederum von den lokalen Comps und Marktstandards ab.

Abschließender Gedanke zu Immobilien der Klassen A, B und C

Immobilienklassifikationen sind weit verbreitet, aber leider alles andere als objektiv. Ein Verkäufer, der stark in seine Immobilie investiert ist, kann seinem Gebäude eine Immobilienklasse zuweisen, die andere auf dem Markt anders bewerten würden. Aus diesem Grund sollten Immobilienklassifizierungen als Leitfaden verwendet werden; Anleger sollten dann ihre eigene Due Diligence durchführen, um festzustellen, wie sich diese Immobilie nach ihren eigenen Erwartungen und Standards vergleicht.

Bei Smartland verfolgen wir eine zweigleisige Anlagephilosophie. Im Mittleren Westen konzentrieren wir uns auf Investitionen der Klassen D oder C, die wir dann auf den Zustand der Klasse B bringen, während wir Funktionen der Klasse A wie Alexa-betriebene Beleuchtungs–, Ton- und Zugangssysteme einbeziehen. Manchmal sind diese Eigenschaften wirklich beunruhigt. Zu anderen Zeiten sind diese Eigenschaften einfach sehr müde und deprimiert. Unsere Value-Add-Investitionen umfassen schwere Renovierungen, die Einheit Layouts und Funktionen zu verbessern. Wir fügen oft neue Annehmlichkeiten zu Gebäuden hinzu, die zuvor keine hatten.
Die Anlagephilosophie von Smartland im Südosten sieht ganz anders aus. Hier, in Gebieten wie Miami-Dade, ist es kostengünstiger, in Grundentwicklungen zu investieren. In diesem Markt kauft Smartland also Land und baut neue Immobilien nach einem Standard der Klasse B + oder höher.

Wir sind ein Beweis dafür, dass „Klasse“ allein nicht der einzige Treiber dafür sein sollte, wie jemand investiert. Die spezifischen Geographie- und Marktbedingungen sollten immer berücksichtigt werden.

Möchten Sie mehr über die Anlagestrategie von Smartland erfahren? Kontaktieren Sie uns noch heute, um mehr darüber zu erfahren, wie unser zweigleisiger Ansatz Chancen für diejenigen mit Anlagezielen und Risikotoleranzen aller Art schafft.

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