Un gravador menor es un prestamista que no ocupa el primer lugar en la propiedad – hay un gravamen mayor frente a ellos. Esto ocurre a menudo cuando un propietario ha pagado al senior y toma un préstamo de capital, o puede ser el resultado de una compra. Si el senior ejecuta la hipoteca, el junior puede pagar los altos gravamen, o comprar la propiedad en ejecución hipotecaria. El junior se coloca en el lugar del senior. Alternativamente, el junior puede permitir que se lleve a cabo la ejecución hipotecaria, en cuyo caso se convierte en un junior agotado: no tiene seguridad para la deuda. El menor debe perseguir al prestatario personalmente para que se le pague. Si la ejecución hipotecaria del anciano resulta en una venta con ganancias excesivas, se pueden pagar por orden de prioridad. Pero, ¿qué sucede si el gravador menor tiene un gravamen sobre menos de la totalidad de la propiedad? Ese fue el caso en una decisión reciente en la que el menor estaba asegurado por solo el 75% de la propiedad. El tribunal determinó que el menor solo tenía derecho al 75% de los ingresos. El dueño del 25% obtuvo el resto.
En Zieve, Brodnax & Steele, LLP v Dhindsa, un padre tenía un 75% de interés, y su hijo el 25% restante en la propiedad en Turlock. El prestamista senior tenía un gravamen contra el 100% de la propiedad, y el gravamen para jóvenes era solo contra el 75% del padre, el interés del hijo no estaba incluido. El senior adjudicados y pagaron, dejando un excedente de $160,000 disponible. La disputa fue si el propietario del 25% obtuvo alguna.
El prestamista junior quería todos los ingresos, por lo que se basó en Civ. Código, § 2924k, subd. a) 1–a 4), consignados íntegramente al final del puesto.) Esto establece que, en primer lugar, se pagan los costos de la ejecución hipotecaria. En segundo lugar, se pagan las obligaciones garantizadas del acreedor ejecutante. En tercer lugar, los embargos menores se pagan en su orden de prioridad (esto es en lo que se basó el tribunal de primera instancia). Por último, los fondos restantes se entregan al propietario del registro en el momento de la venta de ejecución hipotecaria. En este caso, el tribunal de primera instancia concedió la totalidad del excedente al acreedor junior, pero se revocó en apelación.
El tribunal de apelaciones se basó en una decisión de la Corte Suprema, Caito v. United California Bank(20 Cal.3d 694), que seguía siendo una buena ley. El tribunal citó a Miller & Starr sobre el tema:
«Si el gravamen sobre los intereses de un cotenant es inferior a un gravamen sobre los intereses de ambos cotenants, en la ejecución del gravamen principal, el gravamen menor tiene derecho a participar en cualquier producto de las ventas excedentarias que represente el interés proporcional del cotenant cuyo interés estaba sujeto al gravamen menor.»(4 Miller & Starr, Cal. Real Estate (4th ed. 2019) Título de Tenencia, § 11:13
La sentencia del tribunal de primera instancia había declarado que la Escritura de Fideicomiso solo gravaba la participación indivisa del 75% del demandado en la Propiedad. La Escritura de Fideicomiso no grava, y no es ejecutable contra, el 25% de interés indiviso en la Propiedad. ¡Eso fue bastante claro!
El tribunal abordó los fundamentos de la ley de cotenancia, señalando que cada cotenante puede vender o gravar su interés en la propiedad común sin el conocimiento, aprobación o consentimiento de los otros cotenantes. Un inquilino solo puede transferir o gravar su derecho indiviso….
Cuando una escritura de fideicomiso es un gravamen sobre el patrimonio de un solo cotenant, el beneficiario puede ejecutar el gravamen contra ese interés. El comprador de la venta de ejecución hipotecaria se convierte en un inquilino en común con los otros tenientes y puede comenzar una acción de partición.
El tribunal llegó a la conclusión de que la Legislatura no tenía la intención de promulgar la sección 2924k y su predecesora para sustituir a Caito y ampliar los derechos de los gravadores menores a los ingresos excedentes de venta.
Comparando la redacción de la sección 2924k, subdivisión (a)(3) con los principios establecidos en Caito, el tribunal concluyó que pueden armonizarse interpretando la frase «el saldo pendiente de obligaciones garantizadas por cualquier gravamen menor» en el sentido de que la deuda pendiente «garantizada por gravamen menor» solo en la medida en que el gravamen menor realmente gravó la propiedad vendida en ejecución hipotecaria. La fiabilidad de esta interpretación se ve respaldada por el examen de las palabras adicionales necesarias para hacer explícita la interpretación contraria. Por ejemplo, la interpretación en sentido contrario podría haberse hecho expresa si en la subdivisión a) 3) se hubiera indicado que el producto de la venta se distribuirá «o satisfará el saldo pendiente de las obligaciones garantizadas por cualquier derecho de retención subordinado, independientemente de que el derecho de retención estuviera vinculado a la totalidad o a una parte de los bienes.»Las consecuencias de agregar el lenguaje en cursiva son significativas. Bajo ese lenguaje, un acreedor que tenga una segunda escritura de fideicomiso sobre un 1 por ciento o 5 por ciento de interés indiviso en la propiedad podría reclamar una interpretación legal literal que le da derecho a que se satisfaga la totalidad de su deuda antes de que cualquier producto de venta excedente llegue al propietario del 99 o 95 por ciento de interés indiviso no gravado por esa segunda escritura de fideicomiso.
Civ. Código, § 2924k estados:
(a) El fideicomisario, o el secretario de la corte por orden al secretario de conformidad con la subdivisión (d) de la Sección 2924j, distribuirá el producto, o una parte del producto, según sea el caso, de la venta del fideicomisario realizada de conformidad con la Sección 2924h en el siguiente orden de prioridad:
(1) A los costos y gastos de ejercer el poder de venta y de venta, incluido el pago de los honorarios del fideicomisario y los honorarios de abogados permitidos de conformidad con la subdivisión (b) de la Sección 2924d y la subdivisión (b) de esta sección.
(2) Al pago de las obligaciones garantizadas por la escritura de fideicomiso o hipoteca que es objeto de la venta del fideicomisario.
(3) Para satisfacer el saldo pendiente de obligaciones garantizadas por gravámenes o gravámenes menores en el orden de su prelación.
(4) Al fideicomitente o al sucesor del fideicomitente en interés. En el caso de que la propiedad se venda o transfiera a otro, al propietario real registrado en el momento de la venta del fideicomisario.
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