Un bailleur de fonds junior est un prêteur qui n’est pas en première place sur la propriété – il y a un privilège senior devant eux. Cela se produit souvent lorsqu’un propriétaire a remboursé le senior et contracte un prêt sur actions, ou peut être le résultat d’un achat. Si le senior fait une saisie, le junior peut payer le privilège senior ou acheter la propriété à la forclusion. Le junior se tient alors à la place du senior. Alternativement, le junior peut permettre la forclusion, auquel cas il devient un junior épuisé – il n’a aucune garantie pour la dette. Le junior doit poursuivre personnellement l’emprunteur pour être payé. Si la forclusion de la personne âgée entraîne une vente avec un produit excédentaire, elle peut être payée par ordre de priorité. Mais que se passe-t-il si le bailleur de fonds junior détient un privilège sur moins de la totalité de la propriété? C’était le cas dans une décision récente dans laquelle le junior n’était sécurisé que par 75% de la propriété. Le tribunal a conclu que le mineur n’avait droit qu’à 75 % du produit. Le propriétaire des 25% a obtenu le reste.
Dans Zieve, Brodnax & Steele, LLP v Dhindsa, un père détenait 75% des intérêts et son fils les 25% restants dans la propriété de Turlock. Le prêteur principal détenait un privilège sur 100% de la propriété, et le privilège junior était seulement contre 75% du père – l’intérêt du fils n’était pas inclus. L’aîné a été saisi et a été payé, laissant un surplus de 160 000 available disponible. Le différend était de savoir si le propriétaire de 25% en avait obtenu.
Le prêteur junior voulait tout le produit, il s’est donc appuyé sur Civ. Code, § 2924k, subd. (a) (1) – (4), indiqué en entier à la fin du message.) Cela prévoit d’abord que les frais de forclusion sont payés. Deuxièmement, les obligations garanties du créancier forcené sont payées. Troisièmement, les lienseurs subalternes sont payés dans leur ordre de priorité (c’est ce sur quoi s’est appuyé le tribunal de première instance). Enfin, les fonds restants sont remis au propriétaire inscrit au moment de la vente par forclusion. Dans cette affaire, le tribunal de première instance a attribué la totalité de l’excédent au créancier subalterne, mais il a été annulé en appel.
La cour d’appel s’est appuyée sur une décision de la Cour suprême, Caito v. United California Bank (20 Cal.3d 694), qui était encore de bonne loi. La cour a cité Miller & Starr sur le sujet:
» Si le privilège sur l’intérêt d’un des cotendants est inférieur à un privilège sur les intérêts des deux cotendants, lors de la saisie du privilège de premier rang, le privilège de second rang a le droit de partager tout produit de vente excédentaire qui représente l’intérêt proportionnel du cotendant dont l’intérêt était assujetti au privilège de second rang. » (4 Miller & Starr, Cal. Immobilier (4e éd. 2019) Tenant du titre, § 11:13
Le jugement du tribunal de première instance avait déclaré que l’Acte de fiducie ne portait que sur la participation indivise de 75% du défendeur dans le Bien. L’Acte de fiducie ne gruge pas, et n’est pas opposable, une participation indivise de 25% dans le Bien. C’était assez clair !
La cour a abordé les bases du droit de la cotenance, notant que chaque cotenant peut vendre ou grever son intérêt dans la propriété commune sans la connaissance, l’approbation ou le consentement des autres cotenants. Un cotenant ne peut transférer ou grever que ses intérêts indivis….
Lorsqu’un acte de fiducie constitue un privilège sur la succession d’un seul cotenant, le bénéficiaire peut saisir le privilège contre cet intérêt. L’acheteur de la vente par forclusion devient locataire en commun avec les autres cotendants et peut engager une action de partage.
La cour a conclu que le Législateur n’avait pas l’intention de promulguer l’article 2924k et son prédécesseur pour remplacer Caito et étendre les droits des bailleurs subalternes sur le produit de la vente excédentaire.
Comparant le libellé de l’article 2924k, sous-section (a)(3) avec les principes énoncés dans l’arrêt Caito, la cour a conclu qu’ils peuvent être harmonisés en interprétant l’expression » le solde impayé des obligations garanties par des privilèges subalternes » comme signifiant la dette impayée « garantie par un privilège subalterne » uniquement dans la mesure où le privilège subalterne grevait réellement le bien vendu en forclusion. La fiabilité de cette interprétation est étayée par la prise en compte des mots supplémentaires nécessaires pour rendre explicite l’interprétation contraire. Par exemple, l’interprétation contraire aurait pu être faite expressément si le sous-alinéa a)(3) avait déclaré que le produit de la vente devait être distribué « o satisfaire le solde impayé des obligations garanties par tout privilège subalterne, que le privilège soit attaché à la totalité ou à une partie du bien. »Les conséquences de l’ajout de la langue en italique sont importantes. En vertu de ce libellé, un créancier détenant un deuxième acte de fiducie sur une participation indivise de 1 pour cent ou 5 pour cent dans le bien pourrait prétendre qu’une interprétation littérale de la loi lui donne le droit de recouvrer la totalité de sa dette avant que le produit de la vente excédentaire n’atteigne le propriétaire de la participation indivise de 99 ou 95 pour cent non grevée par ce deuxième acte de fiducie.
Civ. Le code, § 2924k déclare:
a) Le fiduciaire, ou le greffier du tribunal sur ordonnance rendue au greffier en vertu de la sous-section (d) de l’article 2924j, distribue le produit, ou une partie du produit, selon le cas, de la vente du fiduciaire effectuée conformément à l’article 2924h dans l’ordre de priorité suivant ::
(1) Aux frais et dépenses d’exercice du pouvoir de vente et de vente, y compris le paiement des honoraires du syndic et des honoraires d’avocat autorisés en vertu de la sous-section (b) de l’article 2924d et de la sous-section (b) du présent article.
(2) Au paiement des obligations garanties par l’acte de fiducie ou l’hypothèque qui fait l’objet de la vente du fiduciaire.
(3) Pour satisfaire au solde impayé des obligations garanties par tout privilège ou charge subalterne dans l’ordre de leur priorité.
(4) Au fiduciaire ou au successeur du fiduciaire dans les intérêts. Dans le cas où le bien est vendu ou transféré à un autre, au propriétaire acquis inscrit au moment de la vente du fiduciaire.
PHOTOS:
flickr.com/photos/mrphancy/4656375169/sizes/c /
flickr.com/photos/laurenludlow/7939900930/sizes/l/
flickr.com/photos/omaromar/48787350/sizes/l/