a junior lienor egy hitelező, aki nem az első helyen az ingatlan – van egy vezető zálogjog előttük. Ez gyakran akkor fordul elő, amikor a tulajdonos kifizette az idősebbet, és részvényhitelt vesz fel, vagy vásárlás eredménye lehet. Ha az idősebb kizárja, a junior fizetheti az idősebb zálogjogot, vagy megveheti az ingatlant kizáráskor. A junior ezután az idősebb helyén áll. Alternatív megoldásként a junior engedélyezheti a kizárást, amely esetben teltházas juniorrá válik-nincs biztosítéka az adósságnak. A Juniornak személyesen kell folytatnia a hitelfelvevőt, hogy fizetést kapjon. Ha az idősebb kizárása többlet bevételű eladást eredményez,prioritási sorrendben fizethetők. De mi történik, ha a junior zálogjogosult kevesebb, mint az egész ingatlan zálogjoggal rendelkezik? Ez volt a helyzet egy nemrégiben hozott határozatban, amelyben a Juniort csak az ingatlan 75% – a biztosította. A bíróság megállapította, hogy a junior csak a bevétel 75% – ára jogosult. A 25% tulajdonosa megkapta a fennmaradó részt.
ban ben Zieve, Brodnax & Steele, LLP kontra Dhindsa, egy apa 75% – os részesedéssel rendelkezett, fia pedig a fennmaradó 25% – ot a turlocki ingatlanban. Az idősebb hitelező zálogjogot tartott az ingatlan 100% – ával szemben, a juniors zálogjog pedig csak az apa 75% – ával szemben volt-a fiú érdeklődését nem vették figyelembe. Az idősebb lefoglalta és kifizette, így 160,000 Dollár többlet állt rendelkezésre. A vita az volt, hogy a 25% – os tulajdonos kapott-e.
a junior hitelező az összes bevételt akarta, ezért a Civ-re támaszkodott. Kód: 2924k, SUBD. (a) (1)–(4), teljes egészében a posta végén.) Ez előírja, hogy először a kizárás költségeit fizetik. Másodszor, a kizáró hitelező biztosított kötelezettségeit fizetik. Harmadszor, a junior zálogjogokat elsőbbségi sorrendben fizetik (erre támaszkodott az elsőfokú bíróság). Végül, a fennmaradó pénzeszközöket a kizárási eladás idején a nyilvántartott tulajdonos kapja meg. Ebben az esetben az elsőfokú bíróság a teljes többletet a junior hitelezőnek ítélte oda, de fellebbezéssel megfordították.
a fellebbviteli bíróság a Legfelsőbb Bíróság határozatára hivatkozott, Caito kontra United California Bank (20 Cal.3d 694), ami még mindig jó törvény volt. A bíróság Idézte Miller & Starr a témában:
“ha az egyik cotenant érdekeire vonatkozó zálogjog mindkét cotenant érdekeire vonatkozó zálogjog junior, az idősebb zálogjog kizárására, a junior lienor jogosult részesedni minden olyan többletértékesítési bevételből, amely annak a cotenantnak az arányos érdekeit képviseli, amelynek érdeke a junior zálogjog hatálya alá tartozott.”(4 Miller & Starr, Cal. Ingatlan (4. kiadás. 2019) Holding cím, § 11:13
az elsőfokú bíróság ítélete kimondta, hogy a bizalmi okirat csak az alperes osztatlan 75% – os részesedését terheli az ingatlanban. A vagyonnyilatkozat nem terheli és nem érvényesíthető az ingatlan osztatlan 25% – os részesedésével szemben. Ez elég világos volt!
a bíróság foglalkozott a kotenanciajog alapjaival, megjegyezve, hogy minden cotenant eladhatja vagy megterhelheti a közös tulajdon iránti érdeklődését a többi kotenant tudta, jóváhagyása vagy beleegyezése nélkül. A cotenant csak osztatlan érdeklődését ruházhatja át vagy terhelheti….
ha a bizalmi okirat csak egy cotenant birtokán zálogjog, a kedvezményezett kizárhatja a zálogjogot az adott kamattal szemben. A kizárás eladó vásárló lesz a bérlő közös a többi cotenants és megkezdheti a partíció akció.
a bíróság arra a következtetésre jutott, hogy a jogalkotó nem szándékozik a 2924k szakasz és annak elődje helyébe lépni Caito és kiterjeszti a junior zálogjogosok jogait a többletértékesítési bevételekre.
összehasonlítva a 2924k.szakasz (a)(3) Alosztályának megfogalmazását a Caito-ban megfogalmazott elvekkel, a bíróság arra a következtetésre jutott, hogy harmonizálhatók a “junior zálogjog által biztosított kötelezettségek fennálló egyenlege” kifejezés értelmezésével, hogy a “junior zálogjog által biztosított fennálló tartozást” csak abban az esetben jelentsék, ha a junior zálogjog ténylegesen megterhelte a kizárás során eladott ingatlant. Ennek az értelmezésnek a megbízhatóságát alátámasztja az ellenkező értelmezés egyértelművé tételéhez szükséges további szavak figyelembevétele. Például az ellenkező értelmezés kifejezésre juthatott volna, ha az (a)(3) alrész kimondta volna, hogy az eladási bevételt fel kell osztani “o kielégíti a junior zálogjog által biztosított kötelezettségek fennálló egyenlegét, függetlenül attól, hogy a zálogjog az ingatlan egészéhez vagy egy részéhez kapcsolódott-e.”A dőlt betűs nyelv hozzáadásának következményei jelentősek. Ezen a nyelven, egy hitelező, aki második bizalmi okirattal rendelkezik a 1 százalék vagy 5 százalékos osztatlan kamat az ingatlanban, követelheti, hogy a szó szerinti törvényi értelmezés feljogosítja arra, hogy adósságának teljes egészét kielégítse, mielőtt a többletértékesítési bevétel eljutna a 99 vagy 95 százalékos osztatlan kamat, amelyet a második bizalmi okirat nem terhel.
Civ. Kódszám, ons 2924k Államok:
a) a vagyonkezelő vagy a bíróság jegyzője a 2924j. szakasz d) alrésze alapján a hivatalnokhoz intézett végzés alapján a vagyonkezelő 2924h. szakasz szerint végrehajtott értékesítéséből származó bevételt vagy annak egy részét a következő prioritási sorrendben osztja szét:
(1) az adásvételi jogkör gyakorlásának költségeire és kiadásaira, beleértve a vagyonkezelő díjainak és az ügyvédi díjaknak a 2924d.szakasz B) alpontja és e szakasz b) alpontja szerint engedélyezett kifizetését.
(2) a vagyonkezelő eladásának tárgyát képező vagyonkezelői vagy jelzálogkölcsön által biztosított kötelezettségek kifizetésére.
(3) az alárendelt zálogjogok vagy terhek által biztosított kötelezettségek fennálló egyenlegének elsőbbségi sorrendben történő kielégítése.
(4) a megbízónak vagy a megbízó érdekeltségi jogutódjának. Abban az esetben, ha az ingatlant eladják vagy átruházzák egy másikra, a vagyonkezelő eladásakor a nyilvántartás birtokosának.
fotók:
flickr.com/photos/mrphancy/4656375169/sizes/c /
flickr.com/photos/laurenludlow/7939900930/sizes/l/
flickr.com/photos/omaromar/48787350/sizes/l/