az ALTA felmérés egy olyan ingatlan speciális Határfelmérése, amely megfelel az American Land Title Association (ALTA) és a National Society of Professional Surveyors (NSPS) által kidolgozott szigorú szabványoknak. A föld törvényes tulajdonjogának lényeges része, az ingatlan határait megfelelően és szakmailag meg kell határozni, figyelembe véve az esetleges szolgalmakat vagy nyilvános útjogot, vagy bármilyen más kiegészítést vagy törlést az ingatlanról a csomag története során. Az ingatlan határainak egyértelmű meghatározása megakadályozza a vitát arról, hogy hol ér véget az egyik csomag, a másik pedig kezdődik. Az ALTA / NSPS földtulajdon-felmérés minden ingatlan-átvilágítási időszak alapvető eleme, és szükséges ahhoz, hogy minden ingatlanra, mint vevőre, eladóra vagy tulajdonosra átfogó Címbiztosítást szerezzen. Frissítve December 16, 2020.
ALTA Survey Map
Címbiztosítás
a tulajdonos és a hitelező védelme érdekében felmerül a tulajdon bármely részével kapcsolatos jogviták vagy követelések, vagy az említett ingatlannal kapcsolatban egy másik félnek járó pénzügyi kártérítés. Más szavakkal, biztosítja az ingatlantulajdonost abban az esetben, ha valaki jogos igényt támaszt magának a földnek, vagy pénzt tartozik az ingatlan történetével kapcsolatos valami miatt. Az ingatlantulajdonosok ellen ilyen módon indított általános perek magukban foglalják a visszafizettetett adók vagy a környezetszennyezés miatt fennálló pénz iránti pert, amelyet zálogjog útján hajtanak végre az ingatlan ellen. Ha egy új tulajdonos, aki nemrég vásárolt egy ingatlant tudatlanul megbotlik az ilyen típusú kötelezettségek kapcsolódnak az ingatlan előtt, fontos, hogy ők rendelkeznek cím biztosítás, így megakadályozzák a pénzügyi veszteségeket.
cím felmérés biztosítási célokra
az ok, hogy egy Alta felmérés fontos biztosítási célokra kapcsolódik vissza, hogy az alapvető szempont a tulajdonjog: az ingatlan határait. Amikor a biztosítótársaságok kötvényt adnak ki egy földtulajdonosnak vagy hitelezőnek, a kötvénybe beletartozik a “standard survey exception” nevű szakasz.”Röviden: kijelenti, hogy a politika nem fedezi az olyan ügyek miatti veszteségeket, mint például a határvonal vitái, amelyeket meg lehetett volna akadályozni, ha korábban megfelelő földméréssel tisztázták volna.
annak érdekében, hogy megszüntesse ezt a kivételt, és kiadja a cím biztosítási kötvény nélkül felmérés kivétel, egy hivatalos Földmérés kell kitölteni. És annak érdekében, hogy a biztosítótársaságok elfogadják a felmérést legitimnek, a megfelelő hitelesítő adatokkal rendelkező szakembereknek kell elvégezniük, és olyan módon kell elvégezniük, amely megfelel az elfogadott szabványoknak. Így jött létre az ALTA és az NSPS a földtulajdon-felmérések ipari szabványa, amelyet ma minden ingatlanügylet kritikus részeként végeznek, és általánosan elfogadhatónak tekintik a vásárlók, az eladók és a hitelezők számára.
Records Review
az ALTA/NSPS földtulajdon-felmérési folyamatnak három fő része van, és minden lépésnek meg kell felelnie az 1962-ben először létrehozott és legutóbb 2016-ban frissített szabványokat meghatározó minimális Standard részletességi követelményeknek. Az első szakasz a köz-és magánnyilvántartásokban szereplő történelmi dokumentumokból származó információk gyűjtését foglalja magában. Az eredeti felmérés adatait meg kell vizsgálni. Meg kell azonban jegyezni, hogy ezek a nyilvántartások sok évtizedes lehetnek, nehéz megtalálni, vagy teljesen nem érhetők el. Ezek a történelmi adatok tartalmazhatnak Sarokrekordokat, amelyek a határazonosítók írásbeli leírása, amelyeket a földmérők készítenek, és amelyeket a helyi önkormányzat jegyzője és a felvevő fájljai tárolnak. Ha lehetséges, a hivatásos földmérő nyomon követi azokat a lépéseket, amelyeket az eredeti földmérő tett a csomag első létrehozásakor.
Survey Monuments
az ALTA felmérés következő szakasza olyan fizikai jelölők felkutatásából áll, amelyek segítenek azonosítani az ingatlan sarkait és határvonalait. A “sarkok” magukban foglalhatják azokat a tényleges pontokat, ahol a határvonalak keresztezik egymást, vagy bármely más pontot a tulajdonságvonal mentén. Lehet, hogy az amerikai kormány által régen létrehozott nyilvános földmérési sarok, vagy lehet egy jelölő, amelyet újabban egy földmérő helyezett el. Ezek a jelölők, más néven “műemlékek”, általában a földbe helyezett acélcsapot tartalmazzák, tetején egy lapos acéllemezzel, amely tartalmazza a földmérő nevét és szakmai engedélyszámát. Mivel a felmérési műemlékek kritikusak az ingatlanhatárok meghatározásához, vannak olyan törvények, amelyek megakadályozzák ezen objektumok megsemmisítését vagy eltávolítását.
ALTA Survey Monument
referencia műemlékek és tartozékok
a felmérés műemlékek ideális esetben kell elhelyezni a pontos ingatlan sarok, de ha ez nem lehetséges, akkor lehet elhelyezni a lehető legközelebb, és akkor az úgynevezett “referencia műemlékek.”A referencia emlékműnek le kell írnia a jelölő kapcsolatát, amelyről azt mondják, hogy “tanúja” a sarok tényleges helyének. Ezenkívül a nyilvántartások tartalmazhatnak úgynevezett “kiegészítőket” vagy könnyen azonosítható tárgyakat, amelyek segítenek megtalálni a sarokemlékeket. A kiegészítők lehetnek természetben előforduló jellemzők, például nagy fák vagy sziklák, vagy ember alkotta tárgyak, például szobrok vagy zászlórudak. Mint egy referencia emlékmű, a kiegészítő funkciók segítenek megtalálni a sarkot.
térkép létrehozása
Miután az összes történelmi emlékművet elhelyezték, és minden új műemléket telepítettek, az ingatlan sarkait azonosították, és megerősítették az ingatlan valódi határait. Ezután az ALTA felmérés utolsó szakasza folyamatban van a plat/map elkészítésével. A számítógéppel segített szerkesztési (CAD) szoftver nemcsak az ingatlanhatárok, hanem az ingatlan épületeinek és földrajzi jellemzőinek, valamint a szolgalmi jogoknak és a szomszédos ingatlanhatárok átfedéseinek vizuális ábrázolását is segíti, amelyek potenciálisan határvitát eredményezhetnek. Ezeket az információkat az egyértelműen meghatározott ALTA/NSPS szabványokkal összhangban kell bemutatni.
ALTA Survey Requirements
a végleges plat/map, amelynek kifejezetten “ALTA/NSPS Land Title Survey” címet kell kapnia, egy teljes oldalon kell bemutatnia, és tartalmaznia kell az összes szabványos térképkészítési lényeges jellemzőt, mint például a skála, az irányjelző nyíl és a jelmagyarázat. Ezenkívül további igazoló dokumentumokat is fel kell tüntetni, például a környező régiót és a főbb autópályákat bemutató környéki térképet. A földmérő elérhetőségét és szakmai engedélyszámát szintén fel kell tüntetni a térképen. A projekt dátumát a földmérő aláírásával és pecsétjével együtt a tanúsítási nyilatkozatban is meg kell adni. Csak a fenti 2016. évi minimális részletességi követelmények teljesülése után szállítják a végtermék másolatait az ügyfélnek.
ALTA Land Title Survey Equipment
szerzők:
írta: Michael Joseph Sabo
szerkesztette: Adam Azad Kaligi
információforrások:
https://www.alta.org/
https://www.nsps.us.com/page/ALTANSPSStandards
https://www.bpelsg.ca.gov/laws/pls_act.pdf
https://dpw.lacounty.gov/smpm/landrecords/docs/RSCR_guide.pdf
https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-owners-title-insurance-en-164/
https://www.californiasurveyors.org/moncon.html
Előrelátó Geológusok, Mérnökök & Vállalkozók!