ALTAサーベイは、米国土地所有者協会（ALTA）と全米職業測量協会（NSPS）によって開発された厳格な基準に準拠した不動産の専門的な境界調査です。 土地の法的所有権の本質的な部分である財産の境界は、土地の地役権または公共の通行権、または小包の歴史の過程を通じて財産からのその他の追 プロパティの境界を明確に定義することで、あるパーセルが終了し、別のパーセルが開始される場所をめぐる紛争を防ぎます。 ALTA/NSPS土地タイトル調査は、任意の不動産デューデリジェンス期間の基礎的なコンポーネントであり、買い手、売り手、または所有者としての任意のプロパティの包括的なタイトル保険を取得する必要があります。 2020年12月16日更新。
ALTA Survey Map
タイトル保険
タイトル保険の必要性は、所有者および貸し手を、当該財産に関連して他の当事者に支払われた財産のいずれかの部分に対する紛争、または請求、または金銭的補償から保護するために生じる。 言い換えれば、誰かが土地自体に正当な主張をもたらした場合、または財産の歴史に関連する何かのために支払われたお金の場合に備えて、財産の所有者を保証します。 このようにして不動産所有者に対してもたらされた一般的な訴訟には、税金や環境汚染のために支払われたお金を訴えることが含まれます。 最近、プロパティを購入した新しい所有者が無意識のうちに前からプロパティに接続されている負債のこれらのタイプにつまずく場合は、彼らが財
保険目的のためのタイトル調査
ALTA調査が保険目的のために重要である理由は、財産所有権の基礎的側面、すなわち財産境界に関連しています。 保険会社が土地所有者または貸し手にポリシーを発行している場合、ポリシーに”標準調査例外”と呼ばれるセクションが含まれます。”要するに、適切な土地調査によって以前に明らかにされていれば防止されていた境界線紛争などの問題による損失をカバーしていないと述べます。
この例外を削除し、調査例外のないタイトル保険契約を発行するには、公式の土地調査を完了する必要があります。 また、保険会社が調査を正当なものとして受け入れるためには、適切な資格を持つ専門家によって実施され、合意された基準を満たす方法で実施さ これは、ALTAとNSPSは、任意の不動産取引の重要な部分として、今日実施され、買い手、売り手、および貸し手に普遍的に受け入れられるように認識されている地
レコードレビュー
ALTA/NSPS土地タイトル調査プロセスには三つの主要な部分があり、各ステップは1962年に最初に確立され、2016年に最近更新された基準を定義 第一段階は、公的および私的記録に含まれる歴史的文書から情報を収集することである。 元の調査からのデータを精査する必要があります。 しかし、これらの記録は何十年も前のものであり、見つけるのが困難であり、または完全に利用できないことに留意すべきである。 この履歴データには、測量士によって作成され、地方自治体の事務員およびレコーダーファイルと共に保存された境界識別子の記述であるコーナーレコードが含 可能であれば、プロの測量士は、小包が最初に確立されたときに元の測量士が取った手順をたどります。
調査モニュメント
ALTA調査の次の段階は、プロパティのコーナーと境界線を識別するのに役立つ物理的なマーカーを見つけることで構成されています。 “コーナー”には、境界線が交差する実際のポイント、またはプロパティラインに沿った他のポイントが含まれます。 それはずっと前に米国政府によって確立された公共の土地の調査のコーナーであるかもしれないまたはそれは土地の測量士によって最近置かれるマー また、”モニュメント”として知られているこれらのマーカーは、通常、土地測量者の名前とプロのライセンス番号を含む平らな鋼のディスクをトッピング、地面に挿入された鋼のピンで構成されています。 測量モニュメントは財産の境界を定義するために重要であるため、これらのオブジェクトの破壊または除去を防止する法律があります。
ALTA Survey Monument
Reference Monuments and Accessories
survey monumentsは理想的には正確な物件コーナーに配置されますが、それが不可能な場合はできるだけ近くに配置することができ、”reference monuments”と呼ばれます。”参照記念碑は、コーナーの実際の位置を”目撃”すると言われているマーカーの関係を記述する必要があります。 さらに、記録には、”付属品”として知られているもの、またはコーナーのモニュメントを見つけるのに役立つ簡単に識別可能なオブジェク 付属品は大きい木または石のような自然発生する特徴、または彫像または旗竿のような人造の目的であるかもしれない。 参照記念碑のように、付属品はコーナーを見つけるのを助けるように作用する。
マップ作成
すべての歴史的建造物が配置され、新しい建造物が設置された後、プロパティのコーナーがすべて特定され、プロパティの真の境界が確 その後、ALTA調査の最終段階は、plat/mapの準備とともに進行中です。 コンピュータ支援製図（CAD）ソフトウェアは、プロパティの境界だけでなく、プロパティ上の建物や地理的特徴だけでなく、地役権、方法の権利、および潜在的に境界紛争につながる可能性のある隣接するプロパティの境界内の任意の重複の視覚的な表現を作成するのに役立ちます。 また、この情報はすべて、明確に定義されたALTA/NSPS標準と一致する方法で提示する必要があります。
ALTA調査要件
最終的なplat/mapは、具体的には”ALTA/NSPS土地タイトル調査”と題されなければならず、フルページに表示され、縮尺、方向矢印、凡例などの標準的な地図作成の本質的な特徴をすべて含んでいる必要があります。 また、周辺地域や主要高速道路を示す周辺地図など、追加の補助文書も含まれている必要があります。 測量士の連絡先情報とプロのライセンス番号も地図に表示する必要があります。 プロジェクトの日付は、認証の声明で測量者の署名とシールと一緒に指定する必要があります。 すべての上記の2016の最低の標準的な細部の条件が満たされた後だけ最終製品のコピーは顧客に渡されます。
アルタ土地タイトル調査装置
著者：
執筆者：マイケル-ジョセフ-サボ
編集者：アダム-アザド-カリギ
情報源:
https://www.alta.org/
https://www.nsps.us.com/page/ALTANSPSStandards
https://www.bpelsg.ca.gov/laws/pls_act.pdf
https://dpw.lacounty.gov/smpm/landrecords/docs/RSCR_guide.pdf
https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-owners-title-insurance-en-164/
https://www.californiasurveyors.org/moncon.html
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