en junior lienor er en utlåner som ikke er i første omgang på eiendommen-det er en senior lien foran dem. Dette skjer ofte når en eier har betalt ned senior og tar ut en egenkapital lån, eller kan være et resultat av et kjøp. Hvis senior forecloses, kan junior betale senior lien, eller kjøpe eiendommen på foreclosure. Junioren står da i stedet for senioren. Alternativt kan junior tillate foreclosure å finne sted – i så fall blir det en utsolgt junior – det har ingen sikkerhet for gjelden. Junior må forfølge låntakeren personlig for å få betalt. Hvis seniorens foreclosure resulterer i et salg med overskytende fortjeneste, kan de bli betalt etter prioritert rekkefølge. Men hva skjer hvis junior lienor har en lien pa mindre enn hele eiendommen? Det var tilfellet i en nylig beslutning der junior var sikret med bare 75% av eiendommen. Retten fant at junior bare hadde rett til 75% av inntektene. Eieren av 25% fikk resten.
I Zieve, Brodnax & Steele, LLP v Dhindsa, en far hadde 75% interesse, og hans sønn de resterende 25% i eiendom I Turlock. Senior utlåner holdt en lien mot 100% av eiendommen, og juniors lien var bare mot fars 75% – sønnens interesse var ikke inkludert. Senioren utelukket og fikk betalt, og etterlot et overskudd på $ 160.000 tilgjengelig. Spørsmålet er om 25 prosent av de ansatte har fått noen.
junior utlåner ønsket alle inntektene, så det stod På Civ. Kode, § 2924k, subd. (a) (1)–(4), angitt i sin helhet ved slutten av innlegget.) Dette gir Det Første, kostnadene ved foreclosure er betalt. Sekund, foreclosing kreditor sikret forpliktelser er betalt. Tredje, junior lienors er betalt i sin prioriterte rekkefølge(dette er hva rettssaken retten stolte på). Til slutt, er eventuelle gjenværende midler gitt til opptjent eieren av posten på tidspunktet for foreclosure salg. I dette tilfellet tildelte rettssaken hele overskuddet til junior kreditor, men det ble reversert ved klage.
lagmannsretten støttet seg på En Høyesterettsbeslutning, Caito v. United California Bank (20 Cal.3d 694), som fortsatt var god lov. Retten siterte Miller & Starr om emnet:
«hvis lien på interesse av en cotenant er junior til en lien på begge cotenants interesser, på foreclosure av senior lien, junior lienor har rett til å dele i eventuelle overskudd salgsinntekter som representerer forholdsmessig interesse av cotenant hvis interesse var underlagt junior lien.»(4 Miller & Starr, Cal. Eiendom (4.utg. 2019) Holder Tittelen, § 11:13
rettssaken dommen hadde uttalt at Deed Of Trust belaster bare tiltaltes udelte 75% interesse I Eiendommen. Deed Of Trust ikke beheftet, og er ikke rettskraftig mot, udelte 25% interesse I Eiendommen. Det var ganske klart!
retten behandlet grunnleggende cotenancy lov, og bemerker at hver cotenant kan selge eller behefte hans eller hennes interesse i felles eiendom uten kunnskap, godkjenning eller samtykke fra de andre cotenants. En cotenant kan bare overføre eller behefte hans eller hennes udelte interesse.
Når en gjerning av tillit er en lien på boet av bare en cotenant, kan mottaker hindre lien mot at interessen. Foreclosure salg kjøperen blir en leietaker til felles med de andre cotenants og kan starte en partisjon handling.
retten konkluderte med At Lovgiver ikke hadde til hensikt å vedta seksjon 2924k og dens forgjenger å erstatte Caito og utvide rettighetene til junior lienors til overskudd salg provenyet.
Sammenligning av ordlyden i seksjon 2924k, subdivision (a) (3) med prinsippene angitt I Caito, konkluderte retten at de kan harmoniseres ved å tolke uttrykket «den utestående balansen mellom forpliktelser sikret av noen junior liens» for å bety den utestående gjelden «sikret av junior lien» bare i den grad junior lien faktisk belastet eiendommen solgt i foreclosure. Påliteligheten til denne tolkningen støttes ved å vurdere de ekstra ordene som trengs for å gjøre den motsatte tolkningen eksplisitt. For eksempel, det motsatte tolkning kan ha blitt gjort uttrykkelig hvis underavdeling (a) (3) hadde uttalt salg provenyet skal distribueres » o tilfredsstille utestående balanse av forpliktelser sikret av noen junior heftelser, om lien var knyttet til hele eller en del av eiendommen.»Konsekvensene av å legge til kursiv språk er signifikante . Under dette språket, en kreditor holder en andre gjerning av tillit på en 1 prosent eller 5 prosent udelt interesse i eiendommen kunne kreve en bokstavelig lovfestet tolkning gir den rett til å ha helheten av sin gjeld oppfylt før eventuelle overskudd salg inntektene nå eieren av 99 eller 95 prosent udelt interesse ikke beheftet med at andre gjerning av tillit.
Civ. Kode, § 2924k:
(a) bobestyrer, eller kontorist av retten etter ordre til kontorist i henhold til underavdeling (d) Av Seksjon 2924j, skal fordele inntektene, eller en del av inntektene, som tilfellet kan være, av bobestyrer salg gjennomført i henhold Til Seksjon 2924h i følgende rekkefølge:
(1) til kostnadene og utgiftene ved utøvelse av salgs-og salgsmakten, inkludert betaling av trustee honorarer og advokat honorarer tillatt i henhold til underavdeling (b) I Seksjon 2924d og underavdeling (b) i denne delen.
(2) til betaling av forpliktelser sikret ved gjerning av tillit eller boliglån som er gjenstand for bobestyrer salg.
(3) for å tilfredsstille den utestående balansen av forpliktelser sikret av eventuelle junior heftelser eller heftelser i rekkefølgen av deres prioritet.
(4) til trustor eller trustors etterfølger i interesse. I tilfelle eiendommen selges eller overføres til en annen, til den opptjente eieren av posten på tidspunktet for forvalterens salg.
BILDER:
flickr.com/photos/mrphancy/4656375169/sizes/c /
flickr.com/photos/laurenludlow/7939900930/sizes/l/
flickr.com/photos/omaromar/48787350/sizes/l/