een junior pandrecht is een kredietverstrekker die niet op de eerste plaats staat op het terrein – Er is een senior pandrecht voor hen. Dit komt vaak voor wanneer een eigenaar de senior heeft betaald en een aandelenlening afsluit, of kan het resultaat zijn van een aankoop. Als de senior executeert, kan de junior de senior pandrecht Betalen, of het onroerend goed kopen bij de executie. De junior staat dan in de plaats van de senior. Als alternatief kan de junior toestaan dat de afscherming plaatsvindt, in welk geval het een uitverkochte junior wordt – het heeft geen zekerheid voor de schuld. De junior moet de lener persoonlijk achtervolgen om betaald te krijgen. Als de afscherming van de senior resulteert in een verkoop met overmatige opbrengsten, kunnen ze worden betaald in volgorde van prioriteit. Maar wat gebeurt er als de junior lienor een pandrecht heeft op minder dan het geheel van het pand? Dat was het geval in een recente beslissing waarbij de junior slechts voor 75% van het onroerend goed verzekerd was. De rechtbank oordeelde dat de junior slechts recht had op 75% van de opbrengst. De eigenaar van de 25% kreeg de rest.In Zieve, Brodnax & Steele, LLP / Dhindsa, had een vader een belang van 75%, en zijn zoon de overige 25% in onroerend goed in Turlock. De senior geldschieter hield een pandrecht tegen 100% van het pand, en de juniors pandrecht was alleen tegen de vader 75% – het belang van de zoon was niet inbegrepen. De senior nam beslag en werd betaald, waardoor een overschot van $160.000 beschikbaar was. Het geschil was of de 25% eigenaar kreeg.
de junior geldschieter wilde alle opbrengsten, dus vertrouwde hij op Civ. Code, § 2924k, subd. (a) (1)–(4), volledig vermeld aan het einde van de post.) Hierin wordt bepaald dat in de eerste plaats de kosten van de afscherming worden betaald. Ten tweede worden de door zekerheden gedekte verplichtingen van de executoriale schuldeiser betaald. Ten derde, junior lienors worden betaald in hun volgorde van prioriteit (dit is wat de rechtbank vertrouwde op). Ten slotte worden alle resterende middelen ten tijde van de verkoop van de afscherming aan de gevestigde eigenaar van record verstrekt. In dit geval kende de rechtbank het volledige surplus toe aan de junior crediteur, maar werd het in hoger beroep teruggedraaid.Het Hof van beroep baseerde zich op een beslissing van het Hooggerechtshof, Caito tegen United California Bank (20 Cal.3d 694), wat nog steeds goed recht was. De Rekenkamer citeerde Miller & Starr over het onderwerp:
“indien het retentierecht op het belang van een medecontractant lager is dan een retentierecht op de belangen van beide medecontractanten, heeft de medecontractant bij de afscherming van het senior retentierecht het recht om te delen in eventuele overschotten van de verkoopopbrengsten die het proportionele belang vertegenwoordigen van de medecontractant wiens belang onderworpen was aan het junior retentierecht.”(4 Miller & Starr, Cal. Vastgoed (4e editie) 2019) bedrijfstitel, § 11:13
in het vonnis van de rechtbank was bepaald dat de Akte van vertrouwen alleen het onverdeelde 75% belang van de verweerder in het onroerend goed bezwaart. De Akte van vertrouwen vormt geen belemmering en is niet afdwingbaar tegen een onverdeeld belang van 25% in het onroerend goed. Dat was vrij duidelijk!
het Hof heeft zich gebogen over de grondbeginselen van het cotenancy-recht, waarbij het erop wees dat elke cotenant zijn of haar belang in het gemeenschappelijk eigendom kan verkopen of bezwaren zonder medeweten, goedkeuring of toestemming van de andere cotenants. Een medeplichtige kan alleen zijn of haar onverdeelde belang overdragen of bezweren….
wanneer een akte van vertrouwen een pandrecht op de nalatenschap van slechts één persoon is, kan de begunstigde het pandrecht tegen dat belang afschermen. De executoriale verkoop koper wordt een huurder in overeenstemming met de andere cotenants en kan een partitie actie te beginnen.Het hof kwam tot de conclusie dat de wetgever niet van plan was section 2924k en zijn voorganger in de plaats te stellen van Caito en de rechten van Junior lienors op surplusopbrengsten uit te breiden.
Vergelijking van de tekst van paragraaf 2924k, van onderdeel (a)(3) met de principes vermeld in Caito, het hof concludeerde ze kunnen worden geharmoniseerd door de interpretatie van de zinsnede “het uitstaande saldo van de verplichtingen gewaarborgd door een junior liens” in de betekenis van de uitstaande schuld “beveiligd door junior lien” alleen voor zover de junior lien eigenlijk bezwaarde eigendom verkocht in de afscherming. De betrouwbaarheid van deze interpretatie wordt ondersteund door rekening te houden met de extra woorden die nodig zijn om de tegengestelde interpretatie expliciet te maken. De tegengestelde interpretatie zou bijvoorbeeld tot uitdrukking kunnen zijn gebracht indien in onderverdeling a) (3) was bepaald dat de verkoopopbrengst moet worden verdeeld “o voldoen aan het uitstaande saldo van de verplichtingen gedekt door een junior pandrecht, ongeacht of het pandrecht was verbonden aan het geheel of een deel van het pand.”De gevolgen van het toevoegen van de cursieve taal zijn significant. Volgens die taal, een schuldeiser die een tweede akte van vertrouwen op een 1 procent of 5 procent onverdeeld belang in het onroerend goed kan aanspraak maken op een letterlijke wettelijke interpretatie geeft het recht om het geheel van zijn schuld voldaan voordat enige surplus verkoop opbrengsten bereiken de eigenaar van de 99 of 95 procent onverdeeld belang niet bezwaard door die tweede akte van vertrouwen.
Civ. Code, § 2924k Staten:
a) de trustee, of de griffier op bevel van de griffier overeenkomstig onderdeel d) van sectie 2924j, verdeelt de opbrengst, of een deel van de opbrengst, naar gelang van het geval, van de verkoop van de trustee overeenkomstig sectie 2924h in de volgende volgorde van prioriteit:
(1) op de kosten en uitgaven van de uitoefening van de bevoegdheid tot verkoop en verkoop, met inbegrip van de betaling van de honoraria van de trustee en de honoraria van de advocaat toegestaan op grond van onderverdeling (b) van sectie 2924d en onderverdeling (b) van deze sectie.
(2) aan de betaling van de verplichtingen die zijn gedekt door de akte van trust of hypotheek die het voorwerp is van de verkoop door de trustee.
(3) om te voldoen aan het uitstaande saldo van verplichtingen die gedekt zijn door eventuele achtergestelde pandrechten of lasten in de volgorde van prioriteit.
(4) aan de trustor of de opvolger van de trustor in belang. In het geval dat het onroerend goed wordt verkocht of overgedragen aan een andere, aan de gevestigde eigenaar van record op het moment van de verkoop van de trustee.
foto ‘ s:
flickr.com/photos/mrphancy/4656375169/sizes/c /
flickr.com/photos/laurenludlow/7939900930/sizes/l/
flickr.com/photos/omaromar/48787350/sizes/l/