al meer dan 80 jaar ondersteunt de federale overheid hypothecaire leningen door middel van een verscheidenheid aan beleid, programma ‘ s en instellingen. Deze steun heeft miljoenen middenklasse-en aspirant-middenklasse-gezinnen in staat gesteld om huizen te kopen.1 ondanks dit succes blijven sommige conservatieven vraagtekens zetten bij de relevantie en effectiviteit van het al lang bestaande huisvestingsbeleid van de overheid.In de afgelopen jaren hebben conservatieven, die beweren dat sommige aspecten van het federale huisvestingsbeleid de financiële crisis hebben veroorzaakt, aangedrongen op wetgeving om overheidsprogramma ‘ s te elimineren of te beperken die woningbezit betaalbaarder maken voor Amerikanen. Deze critici hebben voorgesteld de voetafdruk van de Federal Housing Administration, of FHA, drastisch te verkleinen; het elimineren van de Community Reinvestment Act, of CRA; en het schrappen van de door de overheid gesponsorde ondernemingen, of GSEs, Fannie Mae en Freddie Mac, die helpen liquiditeit aan hypotheekmarkten verstrekken en beschikbaarheid van de 30-jaar, vaste-rentehypotheek verzekeren.3 tegelijkertijd hebben sommige leden van het Congres ook wetgeving gesteund die de deuren zou heropenen voor de roofzuchtige leningen en het gebrek aan toezicht dat de huisvestings-en financiële crisis heeft veroorzaakt.4 wetgeving over een aantal van deze kwesties kan worden verwacht in de huidige zitting van het Congres als onderdeel van een brede conservatieve aanval op het langdurige federale huisvestingsbeleid.5
deze conservatieve argumenten moeten met scepsis worden behandeld. Uit de gegevens blijkt dat de gebruikelijke doelen van de conservatieve aanval geen belangrijke rol hebben gespeeld in de huisvestings-en financiële crisis. Overheidsbeleid dat het betaalbaarder maakt om een huis te kopen was niet verantwoordelijk voor de crisis. In feite waren consumenten die al hypotheken hadden en die eigen vermogen in hun huizen hadden opgebouwd, eerder het doelwit van roofzuchtige subprime-leningen dan Eerste huizenkopers.6
in plaats van te veel overheid, was het gebrek aan voldoende overheidstoezicht op belangrijke gebieden—waaronder consumentenbescherming, private label hypothecaire securitisatie, bankkapitalisatie en financiële markten—dat een huizenzeepbel veranderde in een wereldwijde financiële crisis.
Achtergrond: federaal beleid ter ondersteuning van huiseigendom
de federale regering voerde na de Grote Depressie beleid dat in de loop van de decennia heeft bijgedragen tot de oprichting van huiseigendom als een belangrijke pijler van de Amerikaanse middenklasse. Nadat de hypotheekmarkt bevroor in de jaren 1930 en banken niet bereid of niet in staat waren om leningen te blijven verstrekken, greep de federale overheid in om stabiliteit te brengen op de nationale woningmarkt.7
In 1934 richtte het Congres het FHA op, dat overheidsverzekeringen voor hypotheken aanbiedt. De FHA beschermt banken tegen verliezen op in aanmerking komende FHA-verzekerde leningen, waardoor banken meer bereid zijn om hypotheken aan het publiek aan te bieden, met name in moeilijke economische tijden wanneer ze anders hun deuren zouden kunnen sluiten.8
dezelfde wet die de FHA oprichtte vereiste ook de oprichting van nationale hypotheekverenigingen, en in 1938 werd Fannie Mae opgericht met steun van de overheid. Fannie Mae werd publiekelijk gecharterd om de brede doelstellingen van het verstrekken van grotere liquiditeit en stabiliteit in hypotheekmarkten te bevorderen. Tijdens zijn vroege jaren, had Fannie Mae een monopolie op de secundaire hypotheekmarkt van de natie, het kopen van FHA – en Veteranenbeleid, of VA-verzekerde hypotheken.9
na de Tweede Wereldoorlog gaf het wetsvoorstel GI de VA de bevoegdheid om hypotheekleningen te verzekeren aan terugkerende militairen, waardoor de overheid miljoenen betaalbare hypotheken steunde die de economische groei van het land na de oorlog stimuleerden. In de jaren 1950, breidde de rol van Fannie Mae voorbij het kopen van FHA en VA hypotheken in conventionele leningen uit, die kosten verder voor consumenten omlaag brengen. In de jaren zeventig werd de Federal Home Loan Mortgage Corporation, bekend als Freddie Mac, opgericht om conventionele hypotheken te kopen en te securitiseren.10 Freddie Mac, Fannie Mae, de FHA, en de hypotheek belastingaftrek vormen de kern van de hedendaagse federale huisvestingsbeleid.Steun van de overheid op de hypotheekmarkt heeft bijgedragen tot een aanzienlijke stijging van het huizenbezit. Tussen 1940 en 1960, de natie huiseigendom steeg van 44 procent naar 62 procent—als gevolg van zowel robuuste overheidssteun van de woningmarkten door de FHA en de VA door de GI Bill, evenals de sterke demografische, productiviteit, en economische groei die de naoorlogse boom gekenmerkt.11 sinds de jaren 1960 heeft het overheidsbeleid bijgedragen aan het handhaven van dit hogere eigendomspercentage, waarbij het percentage van de woningeigendom constant boven de 60 procent bleef, met een piek op 69 procent in 2005. Het staat op 64 procent vandaag.12 vóór de oprichting van deze federale entiteiten, banken waren het onwaarschijnlijk dat hypotheekleningen te maken, tenzij de lener maakte een zeer grote aanbetaling, vaak zo hoog als 50 procent, en beloofde om de lening terug te betalen of herfinancieren binnen drie tot vijf jaar. Toen de economie crashte, waren banken helemaal niet bereid om te lenen.13 federale steun voor de hypotheekmarkt heeft betekend dat leners kunnen kiezen uit betere leningproducten; de populaire 30-jarige, vaste rente hypotheek, bijvoorbeeld, is wereldwijd uniek, en het is het resultaat van sterke federale steun van de Amerikaanse hypotheekmarkten.14 Deze federale hypotheekentiteiten zorgen er ook voor dat hypothecaire leningen beschikbaar zijn in moeilijke economische tijden wanneer de particuliere markt zijn deuren volledig sluit voor consumenten.
al generaties lang is huiseigendom de grootste bron van rijkdom voor de meeste Amerikaanse huishoudens.15 huiseigenaren kunnen gebruik maken van hun vermogen om te investeren in andere activiteiten—waaronder het ondersteunen van onderwijs aan hun kinderen, het krijgen van financiering voor kleine bedrijven, of het omgaan met een financiële noodsituatie. Het bezit van een eigen woning biedt huishoudens ook een grotere financiële voorspelbaarheid en stabiliteit en is gekoppeld aan sociale voordelen, zoals hogere levensvreugde, politieke participatie en vrijwilligerswerk.16
terwijl deze federale investeringen in huiseigendom blanke gezinnen hebben geholpen rijkdom op te bouwen, werden gekleurde families vaak uitgesloten. De FHA, de VA en GSEs faciliteerden beleid zoals redlining en discriminerende leningen die de segregatie vergrootte en kleurrijke mensen verhinderden huiseigendom te bereiken in wenselijke gebieden.17 onderzoek heeft aangetoond dat dit discriminerende beleid aanzienlijk heeft bijgedragen aan de moderne raciale vermogensverschillen in huishoudens—en de economische en sociale mobiliteit van Afro-Amerikanen en latino ‘ s aanzienlijk heeft ondermijnd.18
deze schadelijke reeks van beleid begon te worden teruggedraaid in de jaren 1960 en 1970 met de goedkeuring van de burgerrechten wetgeving, met inbegrip van de oprichting van de VS Ministerie van huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling in 1965; de goedkeuring van de Fair Housing Act in 1968; de goedkeuring van de Community Reinvestment Act in 1977; en wijzigingen in de leningspraktijken van de FHA.19 federaal beleid begon langzaam te bevorderen historisch gediscrimineerd en onderbediende gemeenschappen ‘ toegang tot huisvesting door middel van securitisatie en verzekering op hypothecaire leningen, evenals prikkels voor leningen die later ontwikkeld in de GSE betaalbare huisvesting doelen in de jaren 1990. Het proces om deze fouten te corrigeren is echter traag verlopen, met aanzienlijke terugval, en veel van de schade van dit beschamende beleid blijft tot op de dag van vandaag bestaan.20
Roots of the 2008 housing crisis
begin jaren 2000 begon het aandeel van de overheid en GSE in de hypotheekmarkt af te nemen naarmate de markt voor puur private securitisatie, de zogenaamde private label securities market, of PLS, groter werd. Gedurende deze periode was er een dramatische uitbreiding van hypotheekleningen, waarvan een groot deel in subprime leningen met roofzuchtige kenmerken.21 de meerderheid van deze hypothecaire leningen bestond uit de herfinanciering van bestaande huiseigenaren, waarbij velen geloofden dat ze gebruik maakten van lagere rentetarieven om eigen vermogen te verkrijgen. In plaats daarvan werden ze vaak blootgesteld aan complexe en riskante producten die al snel onbetaalbaar werden toen de economische omstandigheden veranderden.22 in verband met de uitbreiding van roofzuchtige leningen en de groei van de PLS-markt was het herverpakken van deze risicovolle leningen in ingewikkelde producten waardoor dezelfde activa meerdere keren in het hele financiële systeem werden verkocht.
hierdoor werd het gevaar van risicovolle hypothecaire leningen groter, waardoor de risico ‘ s van de huizenmarkt in het mondiale financiële stelsel werden gesystematiseerd.23 Deze ontwikkelingen vonden plaats in een omgeving die werd gekenmerkt door een minimaal overheidstoezicht en regelgeving en afhankelijk was van een voortdurend lage rente, waar de huizenprijzen bleven stijgen en herfinanciering een levensvatbare optie bleef om leningen te blijven opnemen. Toen de huizenmarkt tot stilstand kwam en de rente begon te stijgen in het midden van de jaren 2000, kwamen de wielen los, wat leidde tot de financiële crisis van 2008.De deskundigen zijn het er bijna over eens dat de huisvestingscrisis voornamelijk werd veroorzaakt door de opkomst van roofzuchtige leningen en producten met exotische kenmerken die aan consumenten worden verkocht zonder adequate informatie of voorbereiding en soms met gebruikmaking van frauduleuze informatie, alsmede door het falen van de PLS-markt.24 maar sommige conservatieven blijven vraagtekens zetten bij de basisprincipes van het federale huisvestingsbeleid en hebben de schuld voor de crisis gelegd bij overheidssteun voor hypotheekleningen. Deze aanval is gericht op hypothecaire leningen door de FHA, Fannie Mae en Freddie Mac ‘ s steun van hypotheekmarkten, en de kredietprikkels van de CRA voor onderbediende gemeenschappen. Deze claims gericht op het federale huisvestingsbeleid zijn in strijd met het bewijs.
door de federale Woningbouwadministratie verzekerde hypotheken hebben de crisis niet veroorzaakt
sinds de oprichting in 1934 heeft de FHA 34 miljoen hypotheken verzekerd, waardoor de aanbetalingen werden verlaagd en betere voorwaarden werden vastgesteld voor gekwalificeerde leners die een woning wilden kopen of herfinancieren.25 wanneer een hypotheekverstrekker FHA-goedgekeurd is en de hypotheek binnen FHA-grenzen ligt, biedt de FHA een verzekering die de kredietgever beschermt in geval van wanbetaling. Hoewel deze rol de toegang tot hypothecair krediet doet toenemen, en een sleutelrol speelde in de kick-start van de groei van Amerikaanse woningbezit na de Grote Depressie, hebben FHA-verzekerde hypotheken nooit de Amerikaanse huizenmarkt gedomineerd.Critici hebben de FHA aangevallen voor het verstrekken van onhoudbare en buitensporig goedkope hypothecaire leningen die in de huizenzeepbel werden opgenomen. In plaats van bij te dragen aan de huisvestingszeepbel, zag de FHA in de aanloop naar de huisvestingscrisis een aanzienlijke daling van zijn marktaandeel in de aanloopfase.26 Dit was omdat standaard FHA-leningen niet konden concurreren met de lagere aanloopkosten, minder acceptatie en minder verwerkingseisen voor private label subprime-leningen.27 in veel gevallen duwden makelaars kredietnemers in de richting van subprime-producten met een hoger risico, zelfs wanneer ze in aanmerking kwamen voor veiliger hypotheken door FHA. De daling van het marktaandeel van FHA was aanzienlijk: In 2001 verzekerde de FHA ongeveer 14 procent van de woningaankoopleningen; tegen de hoogte van de zeepbel in 2007 verzekerde het slechts 3 procent.28 bovendien waren op het hoogtepunt van de marktafschermingscrisis de ernstige delinquentiepercentages voor FHA-leningen lager dan het nationale gemiddelde en veel lager dan die voor particuliere leningen aan niet-prime-kredietnemers.29
na de crisis herstelde het aandeel van de FHA in de markt aanzienlijk en steeg tot een piek van 25 procent in 2011, omdat het de kloof in de markt opvulde toen particuliere hypotheekverzekeraars begonnen te falen of terug te trekken.30 Dit is in overeenstemming met de stabiliserende rol van de FHA in de ondersteuning van de hypotheekmarkten door de overheid. Analisten hebben opgemerkt dat als de FHA niet beschikbaar was geweest om deze liquiditeitskloof op te vullen, de huisvestingscrisis veel erger zou zijn geweest, mogelijk leidend tot een double-dip recessie.31 deze interventie, die huiseigenaren waarschijnlijk miljoenen dollars aan eigen vermogen heeft bespaard, was niet zonder kosten voor de FHA.32 de financiële gezondheid van de FHA leed als huisbuyers die leningen kochten tijdens de grote recessie begon te default in grotere aantallen. De FHA heeft zich grotendeels hersteld van deze periode door haar leningsvoorwaarden en-vereisten te wijzigen en heeft opnieuw een sterke financiële basis.33 wanbetalingsgraden voor door FHA verzekerde leningen zijn de laagste in tien jaar.34
de werkelijke oorzaken van de huizencrisis en de financiële crisis waren roofzuchtige particuliere hypothecaire leningen en ongereguleerde markten
de hypotheekmarkt veranderde in het begin van de jaren 2000 aanzienlijk door de groei van subprime-hypothecair krediet, waarvan een aanzienlijk deel zijn weg vond naar buitensporig risicovolle en roofzuchtige producten. Terwijl roofzuchtige leningen de zeepbel voedden, was de primaire drijfveer van deze leningen de vraag van Wall Street investeerders naar hypotheken, ongeacht hun kwaliteit, die een gevaarlijke overmaat aan ongereguleerde hypothecaire leningen creëerde.
destijds bestond de bescherming van kredietnemers grotendeels uit traditionele beperkte informatievoorschriften, die onvoldoende controle op roofzuchtige praktijken van makelaars en analfabetisme van kredietnemers op complexe hypotheekproducten waren, terwijl de traditionele bankregulerende instanties—zoals de Federal Reserve, het Office of Thrift Supervision en het Office of the Comptroller of the Currency—voornamelijk gericht waren op structurele bankveiligheid en soliditeit in plaats van op consumentenbescherming.35
in veel van deze gevallen boden makelaars leningen aan tegen voorwaarden die niet geschikt Of geschikt waren voor kredietnemers. Makelaars maximaliseerden hun transactiekosten door de agressieve marketing van roofzuchtige leningen die ze vaak wisten zou mislukken.36
in de aanloop naar de crisis werden de meeste niet-prime-kredietnemers hybride hypotheken met aanpasbare rente verkocht, ofwel ARMs, die een lage initiële “teaser” – rente hadden die de eerste twee of drie jaar duurde en daarna toenam.37 Veel van deze producten werden niet goed uitgelegd aan leners die toen aan de haak waren voor onbetaalbare hypotheekverplichtingen. Veel van deze hypotheken waren gestructureerd om leners te verplichten om in de toekomst een andere lening te herfinancieren of af te sluiten om hun schuld af te lossen, waardoor ze werden ingesloten.38 zonder eeuwigdurende appreciatie van de huizenprijzen en lage rentetarieven was herfinanciering praktisch onmogelijk voor veel leners, en een groot aantal van deze subprime-hypotheken was effectief gegarandeerd in gebreke te blijven.39
de toename van subprime-leningen werd voor een groot deel aangewakkerd door de schijnbaar onuitputtelijke Wall Street-vraag naar deze hoger renderende activa voor securitisaties. Vooral in een lange termijn, lage rente omgeving, deze leningen, met hun hogere tarieven, waren in een enorme vraag bij investeerders – een vraag die Wall Street was enthousiast om te voldoen aan. De private label securities market, of PLS, Wall Street ‘ S alternatief voor de door de overheid gesteunde secundaire hypotheekmarkten, groeide aanzienlijk in de aanloop naar de crisis. De uitbreiding van een ongereguleerde PLS-markt en de ontwikkeling van de steeds ingewikkelder financiële instrumenten die eraan verbonden zijn, hebben een huizenzeepbel getransformeerd in de grootste financiële crisis sinds de Grote Depressie. Pls volumes steeg van $ 148 miljard in 1999 tot $ 1,2 biljoen in 2006, het verhogen van het aandeel van de PLS markt van de totale hypothecaire securitisaties van 18 procent naar 56 procent.40
de snelle groei van de PLS-markt was gebaseerd op de systematische verlaging, en in veel gevallen het negeren, van hun acceptatienormen, terwijl ook steeds risicovollere producten aan consumenten werden verkocht. Partijen die de hypotheken securitiseerden, particuliere kredietbeoordelaars en de banken slaagden er niet in om deze producten nauwkeurig te onderzoeken of te begrijpen—of keken de andere kant op omdat ze profiteerden van de zeepbel—terwijl investeringsbanken steeds complexere producten ontwikkelden die werden verhandeld op basis van de waarde van deze door hypotheken gedekte effecten.41
het hele proces was complex, onderling verbonden en omvangrijk—en het werd allemaal ondersteund door het appreciëren van de huizenprijzen. Zodra de prijzen daalden, de effecten die ontstaan met weinig aandelen, slechte makelaar underwriting praktijken, en slecht gereguleerde securitisatie markten waren de moeite waard veel minder dan hun sticker prijzen.42 derivaten en andere financiële instrumenten die gekoppeld zijn aan effecten op onderpand van hypothecaire leningen-vaak bedoeld om instellingen te helpen risico ‘ s af te dekken—hebben uiteindelijk het risico geconcentreerd zodra de onderliggende activa snel afnamen. Banken hadden een aanzienlijke blootstelling aan twijfelachtige door hypotheken gedekte effecten op hun balansen, maar zij zetten te weinig kapitaal opzij om verliezen op te vangen. Het feit dat zoveel financiële producten, banken en andere beleggers werden blootgesteld aan de hypotheekmarkt leidde tot een snel dalend beleggersvertrouwen.43
wereldwijd verspreidde de angst zich op de financiële markten, wat leidde tot een run op financiële instellingen in de Verenigde Staten, Europa en elders.44 wereldwijde banken hoefden niet per se belangrijke posities in de Amerikaanse hypotheekmarkten te hebben om aan de gevolgen te worden blootgesteld.45 gezien de onderlinge verwevenheid van de moderne financiën; de ondoorzichtigheid en complexiteit van bankbalansen; en de afhankelijkheid van financiële instellingen van kortetermijnfinanciering, beleggers waren niet zeker wie werd blootgesteld aan risicovolle PLS, en financiële markten over de hele wereld geconfronteerd met een paniek.
Fannie Mae en Freddie Mac hebben de crisis niet veroorzaakt
zoals hierboven uitgelegd, verschaffen Fannie Mae en Freddie Mac liquiditeit om de hypotheekmarkt van het land te ondersteunen door leningen van kredietverstrekkers te kopen en deze te verpakken in effecten met hypothecair onderpand. Vervolgens verkopen zij deze effecten aan beleggers en garanderen zij de maandelijkse betalingen op de effecten. Dit systeem stelt banken in staat om betaalbare producten aan huisverkopers aan te bieden, zoals de 30-jaar, vaste rente hypotheek: Fannie Mae en Freddie Mac kopen deze leningen van kredietverstrekkers, waardoor kredietverstrekkers snel worden terugbetaald in plaats van te wachten tot 30 jaar om hun fondsen aan te vullen. Door hun garantie uit te breiden tot deze effecten, stellen de twee GSE ’s rentebeleggers in staat effecten te kopen die gedekt worden door hypotheken, terwijl de GSE’ s hun kredietrisico behouden en beheren.Critici hebben de GSEs aangevallen en de schuld gegeven voor het steunen van gevaarlijke leningen en securitisatie die tot de huisvestingscrisis hebben geleid. In de jaren voorafgaand aan de crisis namen particuliere securitizers echter steeds meer marktaandeel van de GSE ‘ s met de ontwikkeling van een enorme PLS-markt ondersteund door grote Wall Street banken.46 Mac Fannie Mae en Freddie speelden minder van een marktrol in de aanloop naar de crisis dan zij voor het grootste deel van het naoorlogse tijdperk hadden. De financiële instellingen van Wall Street hielden zich niet aan dezelfde normen die Fannie Mae en Freddie Mac vestigden, die riskante leningen aanmoedigden om de eetlust van investeerders voor PLS-door hypotheek gedekte effecten te ontmoeten; dit lenen voedde een significante uitbreiding van subprime hypotheeklening aan.
deze verschuiving leidde tot een snelle daling van de kwaliteit van de hypothecaire leningen. Een kredietgever hoefde niet langer een goede lening te maken om deze te verkopen op de secundaire hypotheekmarkt—elke lening zou volstaan. De Commissie voor het onderzoek naar de financiële Crisis stelde vast dat GSE-leningen in 2008 een delinquentiepercentage van 6 hadden.2 procent, als gevolg van hun traditionele acceptatie-en kwalificatievereisten, vergeleken met 28,3 procent voor niet-GSE of private label leningen, die deze vereisten niet hebben.47
bovendien is het onwaarschijnlijk dat de langlopende betaalbare huisvestingsdoelstellingen van GSEs kredietverstrekkers ertoe hebben aangezet om de subprime-leningen te verhogen.48 sinds 1992, zijn Mac Fannie Mae en Freddie onderworpen aan betaalbare die huisvestingsdoelstellingen worden ontworpen om te helpen richten hun steun van enig-familie en multifamily hypotheken het verstrekken om huiseigendom in economisch gemarginaliseerde gemeenschappen te verhogen.49 De Doelen zijn ontstaan in de woningbouw en Community Development Act van 1992, die met overweldigende steun van beide partijen werd aangenomen.Ondanks het vrij brede mandaat van de betaalbare huisvestingsdoelstellingen, is er weinig bewijs dat het leiden van krediet naar leners van onderbediende gemeenschappen de huisvestingscrisis heeft veroorzaakt. Het programma veranderde niet significant de brede patronen van hypothecaire leningen in onderbediende gemeenschappen, en het functioneerde vrij goed voor meer dan een decennium voordat de particuliere markt begon om zwaar risicovollere hypotheekproducten op de markt te brengen.51
om zeker te zijn, maakten de GSEs kostbare fouten die bijdroegen aan de huisvestingszeepbel en uiteindelijk onder staatsconservatorschap kwamen. Aangezien het aandeel van Wall Street van de securitisatiemarkt in het midden van de jaren 2000 groeide, daalde het inkomen van Fannie Mae en Freddie Mac aanzienlijk.52 vastbesloten om aandeelhouders uit paniek te houden, vulden ze hun eigen beleggingsportefeuilles met risicovolle hypotheekobligaties gekocht van Wall Street, wat een hoger rendement voor hun aandeelhouders opleverde.53
In de jaren voorafgaand aan de crisis begonnen zij ook de kredietkwaliteitsnormen voor de door hen gekochte en gegarandeerde leningen te verlagen, omdat zij probeerden te concurreren om marktaandeel met andere particuliere marktdeelnemers. Ze garandeerden leningen bekend als Alt-A hypotheken, die in gebreke bleven tegen hoge tarieven.54 deze leningen werden meestal ontstaan met grote aanbetalingen, maar met weinig documentatie.55 hoewel deze Alt-A-hypotheken een klein deel van de door GSE gedekte hypotheken vertegenwoordigden—ongeveer 12 procent—waren zij verantwoordelijk voor tussen de 40 procent en 50 procent van de kredietverliezen van GSE in 2008 en 2009.56
deze fouten zorgden ervoor dat de GSE bijna failliet ging en ze in conservatorschap belandden, waar ze nu—bijna tien jaar later-nog steeds bestaan.57 echter, ze waren te laat om het spel en niet rijden de roofzuchtige leningen die hebben geleid tot de huisvestingscrisis, die in plaats daarvan voornamelijk werd gefinancierd door Wall Street banken en securitizers.58 en, zoals hierboven beschreven, over het geheel genomen, presteerden de door GSE gedekte leningen tijdens de crisis beter dan de niet-GSE-leningen.
de communautaire herinvesteringswet heeft de crisis niet veroorzaakt
de communautaire herinvesteringswet, of CRA, is bedoeld om de lange geschiedenis van discriminerende leningen aan te pakken en banken aan te moedigen te helpen voldoen aan de behoeften van alle kredietnemers in alle segmenten van hun gemeenschappen, met name de bevolking met een laag en een matig inkomen.59 Congres goedgekeurd de CRA in 1977 om leningen prikkels ter ondersteuning van burgerrechten anti-discriminatie wetgeving en in reactie op lokale bank sluitingen en ongerechtvaardigd lage niveaus van leningen in bepaalde gemeenschappen die hele bevolking uit te sluiten van de voordelen van huiseigendom. Het centrale idee van het ratingbureau is het stimuleren en ondersteunen van levensvatbare particuliere leningen aan onderbediende gemeenschappen om het eigendomsrecht en andere gemeenschapsinvesteringen te bevorderen. De wet is sinds de eerste goedkeuring een aantal malen gewijzigd en is een hoeksteen geworden van het federale ontwikkelingsbeleid van de gemeenschap.60 het ratingbureau heeft meer dan $1,5 biljoen aan particuliere leningen aan onderbediende gemeenschappen gefaciliteerd, wat de ontwikkeling van betaalbare woningen voor lage en matige inkomensgroepen en de bredere economische ontwikkeling van de Gemeenschap aanzienlijk heeft bevorderd.Conservatieve critici hebben betoogd dat de noodzaak om te voldoen aan de vereisten van ratingbureaus kredietverstrekkers ertoe heeft aangezet hun kredietnormen te versoepelen in de aanloop naar de huisvestingscrisis, waardoor de uitbreiding van krediet naar onverdiende kredietnemers effectief werd gestimuleerd en een onhoudbare huizenzeepbel werd aangewakkerd.62 maar het bewijs ondersteunt dit verhaal niet.
tussen 2004 en 2007 namen de door het ratingbureau gedekte banken minder dan 36 procent van alle subprimehypotheken op, omdat niet-bancaire kredietverstrekkers de meeste subprime-leningen verstrekten.63 van dit minderheidsaandeel kwam slechts 10 procent van alle leningen die door banken met ratingbureaus en hun filialen aan personen met een lager inkomen werden verstrekt, zelfs in aanmerking voor kredietverstrekking door ratingbureaus.64 in totaal stelde de Commissie voor het onderzoek naar de financiële Crisis vast dat slechts 6 procent van de high-cost leningen, een proxy voor subprime leningen aan low-income leners, enig verband had met het ratingbureau, ver onder een drempel die een aanzienlijk oorzakelijk verband in de huisvestingscrisis zou impliceren.65 dit komt omdat niet-CRA, niet-bancaire kredietverstrekkers vaak de schuldigen waren in enkele van de gevaarlijkste subprime-leningen in de aanloop naar de crisis.
de kans op wanbetaling was slechts half zo groot in vergelijking met soortgelijke leningen die in dezelfde buurten werden verstrekt door particuliere niet—bancaire hypotheekverstrekkers die niet onder de wet vielen-400 daarvan gingen in het hele land failliet tijdens de huisvestingscrisis.66 Dit is in overeenstemming met de relatief beperkte reikwijdte van de wet en haar kerntaak, namelijk het bevorderen van de toegang tot krediet voor gekwalificeerde, traditioneel onderbediende kredietnemers. Door het ratingbureau af te schaffen of uit te schakelen voor zijn vermeende rol in de crisis, zou niet alleen het verkeerde doel worden nagestreefd, maar zou ook de inspanningen om discriminerende hypotheekleningen terug te dringen, worden teruggeschroefd.Hoewel niemand kan beweren dat het federale huisvestingsbeleid perfect is geweest, heeft overheidssteun voor hypothecaire leningen en liquiditeit op de hypotheekmarkten reële voordelen opgeleverd voor consumenten en de economie. Het federale huisvestingsbeleid ter bevordering van betaalbaarheid, liquiditeit en toegang is geen onverstandig experiment, maar eerder een reactie op marktfalen dat de huizenmarkt in de jaren 1930 verbrijzelde, en het heeft sindsdien hoge tarieven van huiseigendom behouden. Met federale steun, veel grotere aantallen Amerikanen hebben genoten van de voordelen van huiseigendom dan onder de vrije markt omgeving voor de Grote Depressie.De schuld voor de huisvestingscrisis bij de regering leggen is verkeerd en zal leiden tot slechte oplossingen voor huisvestingsbeleidskwesties die verband houden met de hervorming van de GSE, de FHA en de wetgeving inzake betaalbare leningen. In plaats van zich te concentreren op het gevaar van overheidssteun voor de hypotheekmarkten, zouden beleidsmakers beter gediend zijn met het onderzoeken van wat de meeste deskundigen hebben vastgesteld als oorzaken van de crisis—roofzuchtige leningen en slechte regulering van de financiële sector. Het plaatsen van de schuld op het huisvestingsbeleid spreekt niet tot de feiten en het risico terug te keren van de klok naar een tijd waarin de meeste Amerikanen niet eens konden dromen van het bezitten van een huis.Colin McArthur is een voormalig Juridisch Medewerker bij het Center for American Progress. Sarah Edelman is de directeur van het huisvestingsbeleid bij het centrum.