dit bericht legt alles uit over periodieke huurcontracten, doorlopende huurcontracten, verlengingen, en wat u moet doen wanneer de minimale (vaste) termijn van uw AST op het punt staat te verstrijken!
maar eerst:
- hulp nodig bij wat er gebeurt in een gezamenlijke huurovereenkomst wanneer een huurder wil vertrekken, maar de andere huurders in de woning willen blijven?
- wilt u hulp met uw specifieke situatie? Schrijf een bericht op onze Community forum!
wanneer een verhuurder verhuurt een woning aan een huurder, zal er meestal een huurovereenkomst die een periode waarin de huurovereenkomst zal duren voor specificeert.
deze periode is de “term” van de huurovereenkomst. Wanneer de looptijd in de huurovereenkomst is vastgelegd, wordt de overeenkomst gewoonlijk “vaste looptijd” genoemd, aangezien deze voor een bepaalde periode geldt. Dit zal normaal gesproken voor zes maanden of een jaar zijn. Minder vaak, kan het voor andere perioden.
maar wat gebeurt er als deze periode eindigt? Laten we de verschillende scenario ‘ s doornemen.
Wat gebeurt er als de minimumtermijn van een Contract eindigt
dit hangt af van de vraag of de huurders al dan niet zijn verhuisd. Laten we naar beide zaken kijken.
als de huurders zijn verhuisd
als de huurders aan het einde van de vaste termijn verhuizen, eindigt de huurovereenkomst. Het zal niet langer bestaan. Dit is onder een regel die door advocaten als ‘effluxion of time’wordt aangeduid.
dus, als de huurders op die datum zijn verhuisd, dan is dat het einde. De huurders zijn niet langer aansprakelijk onder de huurovereenkomst en de verhuurder heeft geen recht meer om de huurprijs in rekening te brengen.
verhuurders raken hier vaak van streek als de huurders zijn verhuisd zonder hun een kennisgeving te geven. Soms kunnen zij zelfs in hun huurovereenkomst een clausule opnemen die de huurder verplicht om kennisgeving te doen als hij aan het einde van de vaste termijn wil vertrekken en die bepaalt dat hij “huur betaalt in plaats van kennisgeving” als hij dat niet doet.
helaas (voor de verhuurders) zullen deze clausules vrijwel zeker nietig zijn onder de bepalingen inzake oneerlijke contractvoorwaarden (nu onderdeel van de Consumer Rights Act 2015).
de huurder heeft zich slechts voor een bepaalde periode aangemeld. Elke clausule die hem dwingt langer te blijven of die hem aansprakelijk wil stellen voor de voortzetting van de huur indien hij verhuisd is, zal als ‘oneerlijk’ en niet-afdwingbaar worden beschouwd.
indien de huurders in beroep blijven
is de situatie anders indien de huurders op het terrein blijven wonen. Hoewel, behalve wanneer er een contractuele periodieke huurovereenkomst is opgezet (zie hieronder), zal de huurovereenkomst nog steeds eindigen om middernacht op de laatste dag van de vaste termijn.
indien de huurders in beroep blijven, dan wordt in de meeste gevallen, als er geen nieuwe huur of “vernieuwing” voor bepaalde tijd is ondertekend, zodra de huur voor bepaalde tijd is beëindigd, automatisch een nieuwe “periodieke” huurovereenkomst gecreëerd.
Tenzij of totdat een nieuwe huurovereenkomst of “verlengingsdocument” is ondertekend, wordt de huurovereenkomst op deze periodieke basis voortgezet.
hier is niets mis mee. Sommige huurcontracten lopen al jaren op een periodieke basis. Je hoeft huurders geen nieuwe vaste termijn of verlenging te geven.
vaste voorwaarden hebben vaak de voorkeur omdat ze zowel verhuurder als huurder meer zekerheid bieden. Plus, ze geven verhuurders een kans om de huur te verhogen. Soms, echter, zoals als ofwel de verhuurder of de huurder zijn onzeker van hun plannen, kan het beter zijn om de huurovereenkomst lopen op als een periodieke, omdat dit flexibeler is.
de verhuurder kan er ook de voorkeur aan geven niet aan een lange vaste termijn gebonden te zijn als hij niet tevreden is over het gedrag van zijn huurder en alleen bereid is hem toe te staan te blijven als hij zich maandelijks gedraagt.
of u de huurovereenkomst als periodiek laat lopen of op een nieuwe vaste termijn aandringt, hangt echt af van wat u wilt en wat onder de omstandigheden het beste is.
overigens zijn de verhuurders er vaak op gebrand om huurcontracten te verlengen, omdat dit hun recht op een “verlengingsvergoeding” zal doen ontstaan. Laat je niet overreden. Als de omstandigheden van uw huurovereenkomst zijn dat de meer flexibele periodieke huurovereenkomst de voorkeur heeft, dan moeten ze dit accepteren. Ze hebben geen absoluut recht op een vernieuwingsbijdrage – hoe graag ze het ook willen!
Hoe worden periodieke huurcontracten gecreëerd?
dus als de huurders in het pand blijven en er geen vernieuwing wordt ondertekend, zal er een periodieke huurovereenkomst zijn. Hoe worden deze gemaakt? Er zijn in principe drie opties:
- als de huurovereenkomst een verzekerde kortstondige huurovereenkomst is
- als de huurovereenkomst een “common law” niet-gereguleerde huurovereenkomst is
- als de huurovereenkomst voorziet in een contractuele periodieke huurovereenkomst
laten we deze op hun beurt bekijken.
1. Wettelijke periodieke huurovereenkomst
indien de huurovereenkomst een verzekerde kortstondige huurovereenkomst Is, dan zal de huurovereenkomst na afloop van de minimumtermijn worden voortgezet op grond van de wet.
van de drie is dit de meest voorkomende situatie. De nieuwe huurovereenkomst zal ontstaan omdat artikel 5 van de huisvestingswet van 1988 zegt dat het zal gebeuren.
de huisvestingswet van 1988 is de wet tot instelling en regeling van verzekerde en verzekerde kortlopende huurcontracten. Artikel 5 zegt dat als de huurder na het einde van de vaste termijn in gebruik blijft, er automatisch een nieuwe ‘periodieke’ huurovereenkomst wordt gecreëerd. Deze nieuwe periodieke huur zal:
- Start onmiddellijk na de afgesproken termijn eindigt
- Worden geacht te zijn tussen dezelfde mensen die de verhuurder en huurder op het moment dat de vaste termijn eindigt
- Worden ten aanzien van het gebouw
- Worden ‘periodiek’, wat betekent dat het uitvoeren van periode tot periode – meestal maandelijks of wekelijks (zie meer hieronder)
- Opslaan voor deze, het zal onder dezelfde voorwaarden als de voorgaande vaste termijn huur
Dit soort periodieke huur staat bekend als een ‘wettelijke’ periodieke huur–, omdat het gemaakt is door de wet, het ik.e. Artikel 5 van de huisvestingswet 1988.
in de meeste gevallen zal de periode maandelijks of wekelijks zijn, afhankelijk van de wijze waarop de huur op grond van de huurovereenkomst verschuldigd is. Echter, als de laatste betaling van de huur was anders – bijvoorbeeld als de huurder betaalde Alle huur vooruit door een betaling voor zes maanden’ waarde van de huur-dan zal de periode van de huurovereenkomst weerspiegelen deze laatste betaling (dus in ons voorbeeld zal het een zes maanden periodieke huurovereenkomst).
de meeste huurovereenkomsten zijn tegenwoordig verzekerd van kortlopende huurovereenkomsten, dus in de meeste situaties waarin huurders na het einde van de vaste termijn blijven, zullen zij een wettelijke periodieke huurovereenkomsten hebben.
2. “Common Law” niet-gereguleerde huurcontracten
sommige huurcontracten vallen buiten de wettelijke code die is ingesteld bij de huisvestingswet van 1988. In het algemeen zijn deze:
- huurovereenkomsten waarbij de verhuurder een ingezeten verhuurder is omdat hij in hetzelfde gebouw woont (zie meer hierover hieronder)
- huurovereenkomsten waarbij de huurder een naamloze vennootschap is, of
- indien de huur:
- meer dan £ 100.000 pa, of
- minder dan £ 750 pa (of £1.500 pa in Groot-Londen))
u vindt een volledige lijst in Schema 1 van de huisvestingswet 1988.
wat de huiseigenaren betreft, zal dit gewoonlijk het geval zijn wanneer iemand een soort granny annex van “tuinflat” verhuurt. Het is niet van toepassing op situaties waarin de verhuurder eigenaar is van twee of meer woningen in een speciaal gebouwde blok van flats en huurt een en woont in een ander-hier de gehuurde woningen zullen ASTs. Als de verhuurder een kamer huurt aan een huurder, zal dit normaal gesproken helemaal geen huurcontract zijn (zie hierover meer in mijn verhuurder website).
dus, wat gebeurt er als een huurder na het einde van de vaste termijn in een common law huurovereenkomst blijft? Deel 5 is niet van toepassing omdat dit geen AST is. In het algemeen zal de wet echter een periodieke huurovereenkomst impliceren waarbij de huurder betaalt en de verhuurder de huur accepteert.
volgens Artikel 54, lid 2, van de Wet op het eigendom van 1925 is het niet nodig een formele schriftelijke huurovereenkomst te hebben als een huurder in een onroerend goed woont en huur betaalt met een vaste looptijd van 3 jaar of minder. Een nieuwe huurovereenkomst wordt automatisch aangemaakt.
de enige omstandigheden waarin de huurder de huur niet betaalt of de verhuurder weigert de huur te accepteren, zijn de omstandigheden waarin de huurder de huur niet betaalt. Over het algemeen zal de verhuurder op zoek zijn naar het bezit van de woning hier te herstellen, in welk geval er rekening mee dat ze nog steeds nodig hebben om een bezit bestelling te krijgen via de rechtbanken (mijn verhuurder wet uitzetting gids heeft instructies over hoe dit te doen).
3. De huurovereenkomst voorziet in een contractuele periodieke huurovereenkomst
het derde soort geval dat een periodieke huurovereenkomst creëert is “contractuele periodieke huurovereenkomst”. Deze zijn niet gebruikelijk en bestaan alleen als de huurovereenkomst ondertekend door de huurder specifiek daarin voorziet.
wanneer dit gebeurt, eindigt de huurovereenkomst in feite helemaal niet, maar gaat zij door (Ervan uitgaande dat de huurders niet verhuizen) op periodieke basis, zoals in de overeenkomst is bepaald. Normaal gesproken is dit voor een maandelijkse periodieke huur.
een van de voordelen van contractuele periodieke huurovereenkomsten is dat u kunt aangeven wat de duur van uw periodieke huurovereenkomsten zal zijn, zodat dit zekerheid schept.
wat niet zal gebeuren
het is waarschijnlijk de moeite waard om ter afsluiting van dit artikel te vermelden dat wanneer iemand als huurder in een onroerend goed heeft gewoond, hij niet in een ‘kraker’ zal veranderen als hij na afloop van de vaste termijn in het onroerend goed blijft.
zij blijven huurder en hebben het recht om in het pand te blijven totdat zij door de rechter worden uitgezet.
een andere zorg van verhuurders is dat als huurders lang in het onroerend goed blijven, zij plotseling extra rechten zullen verwerven, zoals het recht om het onroerend goed te kopen. Dit zal ook niet gebeuren.
verhuurders hebben bijna altijd het recht om huurders die na afloop van de vaste termijn in het onroerend goed blijven wonen, uit te zetten. De enige omstandigheden waarin dit niet het geval is, zijn de omstandigheden waarin de huurder een beschermde huurovereenkomst heeft krachtens de huurwet van 1977. Maar sinds januari 1989 zijn (of kunnen) geen huurwet beschermde huurcontracten gecreëerd, dus dit gaat niet gebeuren met een recentere huur.
concluderend
in de overgrote meerderheid van de gevallen waarin een huurder na het einde van de vaste termijn blijft, wanneer er geen nieuwe overeenkomst is ondertekend, zal hij een huurovereenkomst blijven hebben – een periodieke huurovereenkomst, hij zal ook een huurovereenkomst hebben, aangezien de voorwaarden van de vorige huurovereenkomst van toepassing blijven.
echter, er is niets te vrezen over periodieke huurcontracten en er zijn momenten waarop het toestaan van een huurcontract om te ‘lopen op’ als een periodieke is een goed idee hopelijk dit artikel hielp u begrijpen van de problemen en hoe de regels werken.
Wat gebeurt er wanneer slechts één huurder een gezamenlijke huurovereenkomst wil verlaten?
In een gezamenlijke huurovereenkomst zijn alle huurders hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen van de huurovereenkomst (bijvoorbeeld het betalen van de huur), maar ook voor de privileges (bijvoorbeeld het genieten van toegang tot het gehele onroerend goed).
zolang zij voldoen aan de voorwaarden van het contract, kan elke huurder in een gezamenlijke huurovereenkomst aankondigen de woning te verlaten. Als het contract zegt 2 maand opzegging is vereist, dan kan elke huurder deze kennisgeving te geven en te verhuizen twee maanden later.
op dit moment is de huurovereenkomst voor alle partijen beëindigd, tenzij in de huurovereenkomst anders is bepaald. Als de andere huurders blijven en dezelfde huur blijven betalen, zal het niet gewoon business as usual zijn, aangezien de huurovereenkomst die voorheen bestond, samen met de Voorwaarden, zal zijn beëindigd.
het is in ieders belang zo spoedig mogelijk tot een nieuwe overeenkomst te komen. Idealiter zullen de resterende huurders en verhuurder afspraken hebben gemaakt tijdens de opzegtermijn en een nieuwe huurovereenkomst hebben ondertekend om te beginnen zodra de oude eindigt.
u kunt de gratis gezamenlijke huurovereenkomst van OpenRent hier downloaden.
Tessa Shepperson
Tessa is een gespecialiseerde verhuurder & huurder advocaat. Meer van haar geschriften zijn te vinden op de Landlord Law Blog. Ze runt ook de populaire verhuurder Wet online service. Het laatste deel, OpenRent Supplemental, is niet van Tessa Shepperson.