door: Garry Shapiro, BCL, LLB, MBA en Evan Shapiro, HBA, JD
bij de aankoop van onroerend goed voor woningen verwerven kopers doorgaans meer dan alleen grond. Zij verwerven ook de eigendom van de woning en andere eigendommen, ongeacht of deze beweegbaar of aangebracht zijn. Terwijl een koper kan verwachten dat de keukenapparatuur, de wasmachine, droger en lichtarmaturen te ontvangen, moet het niet worden aangenomen. Kopers en verkopers zullen onvermijdelijk hun eigen subjectieve begrip van Wat is opgenomen als onderdeel van de transactie. Om onenigheid te voorkomen, moet in de koop-en verkoopovereenkomst (“APS”) duidelijk worden omschreven welke goederen en armaturen als onderdeel van de transactie worden opgenomen of uitgesloten.
wat zijn chattels en armaturen?
goederen worden over het algemeen beschouwd als roerende of overdraagbare persoonlijke goederen (in tegenstelling tot onroerend goed). Voorbeelden van goederen kunnen zijn keukenapparatuur, meubels, jaloezieën en gordijnen (met uitzondering van de beugels).
ter vergelijking: alle elementen die anders zouden worden beschouwd als goederen die als gevolg van inbouw of aanbrenging blijvend aan de grond zijn gehecht. Voorbeelden van armaturen kunnen het sanitair en elektrische systemen van het huis.
de definitie van goederen en armaturen laat een aanzienlijk grijs gebied achter dat vaak voor interpretatie vatbaar is. Er zijn een aantal objecten die gemeenschappelijke bronnen van onenigheid zijn, wanneer het stuk kan zijn omgezet in een armatuur, zoals een boekenplank (indien ingebouwd), verlichtingsarmaturen, een oven of airconditioning, evenals aan de muur gemonteerde televisies (terwijl de televisie kan worden verplaatst, de beugel aan de muur is niet).
als de zaak moet worden beslecht, zou een rechtbank verschillende factoren onderzoeken om te bepalen of het object een bezit of armatuur is, bijvoorbeeld of het niet aan het object is bevestigd, behalve door zijn eigen gewicht, en kan worden verwijderd zonder beschadiging of wijziging van armaturen of grond. Een object dat is aangesloten en kan worden verwijderd zonder schade wordt over het algemeen beschouwd als een stuk.
hoe geschillen te vermijden
het onderscheid tussen goederen en diensten kan een ingewikkelde en dure exercitie worden die leidt tot geschillen. Tenzij anders bepaald in de APS, worden goederen geacht te zijn uitgesloten van de koopprijs en worden armaturen geacht te zijn inbegrepen. De vraag is of de partijen het eens kunnen worden over wat een stuk of een armatuur is.
een ander daarmee verband houdend probleem is of er huurartikelen in de woning aanwezig zijn, zoals een oven of warmwatertank. Deze objecten kunnen als armaturen worden beschouwd en als onderdeel van de transactie worden gekocht; indien ze echter worden verhuurd, kan de verkoper de eigendom van de objecten niet overdragen en zal de koper lopende betalingsverplichtingen moeten aangaan.
om geschillen te voorkomen is het van essentieel belang dat kopers en verkopers duidelijk aangeven welke goederen in de transactie zijn opgenomen en welke armaturen als onderdeel van de transactie zijn uitgesloten. De partijen moeten deze kwesties voldoende in overweging nemen bij het opstellen van de JBS en, uit een overvloed aan voorzichtigheid, moeten alle relevante insluitingen, uitsluitingen en huurartikelen in de JBS worden opgenomen.