Overageclausules – 10 dingen om over na te denken voor kopers

eigendommen worden soms verkocht onder voorbehoud van overageclausules – ook bekend als uplift of claw back provisions. Het idee is dat, indien vervolgens een bouwvergunning wordt verkregen, de verkoper recht heeft op een aandeel in de verhoging in waarde. Dit klinkt eenvoudig, maar dergelijke bepalingen geven aanleiding tot een groot aantal juridische problemen en vormen vaak een geschil in de maak.

Zoals altijd zit de duivel in de details. Punten om op te letten als koper zijn:-

1. Hoe lang zijn deze bepalingen van toepassing? Ze worden vaak opgelegd voor maximaal 25 jaar, maar dit is een zeer lange tijd. Men kan stellen dat zij alleen van toepassing moeten zijn wanneer er een reële kans is op het verkrijgen van een bouwvergunning binnen de komende 5-10 jaar.

2. Welk percentage staat in de stijging van de waarde moet de verkoper recht op? De verkoper begint vaak met het vragen om 50% van de stijging in waarde, maar dit is waarschijnlijk de koper met weinig commerciële stimulans om de grond te ontwikkelen. Houd er rekening mee dat de koper verschillende kosten zal maken – planningskosten bij het verkrijgen van de vergunning, kosten bij de verkoop van de grond en vermogenswinstbelasting, bijvoorbeeld. Bij sommige bepalingen inzake overmaat kunnen kosten worden afgetrokken voordat de overmaat wordt berekend; anders kan een overmaat van 50% de verkoper meer winst opleveren dan de koper.

3. Wat veroorzaakt de betaling aan de verkoper? Vanuit het oogpunt van de koper zou dit niet de verlening van bouwvergunning moeten zijn, maar ofwel: –

• de uitvoering van een bouwvergunning (bijvoorbeeld wanneer een koper een nieuw huis bouwt om zichzelf te bezetten); of
• de verkoop van het onroerend goed na de verlening van een bouwvergunning.

4. Zal een bouwvergunning leiden tot de betaling? Vaak zijn de partijen van plan de overageclausules alleen van toepassing te zijn als er toestemming wordt verkregen voor woonontwikkeling, maar de meeste overageclausules zijn van toepassing als er een bouwvergunning wordt verkregen. De koper kan daarom bepaalde soorten ontwikkeling van de overmaat willen uitsluiten. Bijvoorbeeld, in het geval van een boerderij, kan de koper wensen uit te sluiten:-

• gebouwen voor gebruik in de landbouw;
• paardensport voor gebouwen;
• installaties voor hernieuwbare energie/telecommunicatie;
• commercieel gebruik (zoals de verbouwing van schuren tot kantoren of werkplaatsen); of
• uitbreidingen van de boerderij of de bouw van een huis met een agrarische band voor een landbouwarbeider of familielid.

voor sommige van deze wijzigingen is momenteel misschien geen bouwvergunning vereist, maar het is het beste deze uit te sluiten om twijfel te voorkomen – houd er rekening mee dat de regels voor de planning in de toekomst kunnen veranderen.

5. Hoe wordt de overmaat berekend? Vaak kan er een vrij ingewikkelde formule in de documenten. Controleer of dit correct is door enkele voorbeelden door te nemen, er rekening mee te houden dat de betaling aan de verkoper geen normale “inflatie” – verhogingen in waarde omvat.

indien de partijen het niet eens kunnen worden over de hoogte van de overmaat (die gewoonlijk gebaseerd is op het verschil in open-marktwaarden van de grond met of zonder de desbetreffende bouwvergunning), wordt dit bepaald door een onafhankelijke landmeter. Dit kan een duur proces en iets van een loterij als verschillende surveyors kunnen zeer verschillende opvattingen over marktwaarden hebben.

indien rente verschuldigd is over de te hoge betaling, zorg er dan voor dat deze pas loopt vanaf het moment dat de te hoge betaling is overeengekomen of vastgesteld door de onafhankelijke controleur. Als de rente loopt vanaf de datum van de toestemming, kan dit aanleiding geven tot een grote rente factuur terwijl de prijs wordt gesorteerd.

6. Zal de verkoper meer dan één hap van de kers hebben? De meeste overageclausules zijn van toepassing telkens wanneer een bouwvergunning wordt verkregen tijdens de overageperiode. Dus, als een eerdere overage betaling is gedaan op basis van een toestemming voor, laten we zeggen, 5 huizen, een verdere betaling zal verschuldigd zijn als vervolgens toestemming wordt verkregen voor 10 huizen. Het is belangrijk om ervoor te zorgen dat het krediet wordt gegeven alleen voor de eerste overmaat betaling.

7. Hoe is de overmaat beveiligd? Gewoonlijk zal een verkoper een beperking opleggen aan de eigendom van de koper, zodat toekomstige transacties niet kunnen worden geregistreerd bij het kadaster zonder de toestemming van een verkoper. Dit is vanuit het oogpunt van de verkoper noodzakelijk om ervoor te zorgen dat de nieuwe koper een nieuwe akte van overeenkomst aangaat om de overmaat te betalen (aangezien dergelijke positieve convenanten anderszins niet bindend zijn voor de rechtsopvolger van de koper). Een beperking kan echter problemen of vertragingen veroorzaken bij toekomstige transacties en een koper moet proberen remortgages en kortlopende huurovereenkomsten van een dergelijke beperking uit te sluiten.

soms vraagt de verkoper een vergoeding voor het onroerend goed om de betaling van de overmaat te verzekeren. Een koper moet zich hier tegen verzetten, vooral als ze via een bank geld inzamelen om het onroerend goed te kopen. De bank zal een eerste lading willen en kan niet blij zijn voor de verkoper om zelfs een tweede lading te hebben.

8. Het voordeel van de overmaat is een troef. Dit kan worden verkocht door de verkoper of, als de verkoper overlijdt, het voordeel kan overgaan met hun nalatenschap. Het kan daarom in de toekomst moeilijk zijn voor de koper om te weten wie het voordeel van de overmaat heeft. Dit leidt tot verdere problemen, met name wanneer er een beperking van de eigendom van de koper is die vereist dat de persoon die het voordeel heeft, instemt met eventuele toekomstige transacties.

een koper zou daarom moeten vragen dat de documenten vereisen dat de koper in kennis wordt gesteld van elke wijziging in de personen die het voordeel van de overmaat hebben, maar zelfs dan doen zich vaak praktische problemen voor wanneer dit niet gebeurt.

9. Overage clausules compliceren de fiscale positie van de koper. Als er een betaling van overmaat wordt geactiveerd, zal verdere zegelrechten grondbelasting verschuldigd zijn (aangezien de aankoopprijs is gestegen). Volgens HMRC moet de koper bij de voltooiing van de aankoop (zelfs als de betaling van een overmaat zeer ver weg is) SDLT betalen over de aankoopprijs en de geschatte verhoogde waarde van de grond indien de overmaat wordt veroorzaakt. De koper kan echter bij de HMRC verzoeken om uitstel van eventuele extra SDLT die opeisbaar zou kunnen worden indien de overschrijding in werking treedt.

in het geval van een commercieel onroerend goed, indien de oorspronkelijke verkoop aan BTW was onderworpen, dan is ook BTW verschuldigd over een eventuele te hoge betaling.

10. Overmaat Bepalingen maken de onderhandelingen over het koopcontract en de overdracht veel ingewikkelder. Dit leidt onvermijdelijk tot extra juridische kosten voor de partijen en vertragingen bij het overeenkomen van de documenten. Bovendien hebben de bepalingen inzake overmaat aanleiding gegeven tot tal van geschillen voor de rechter. Het kan daarom de moeite waard zijn om na te gaan of er een andere manier is om de deal te herstructureren – misschien door in de eerste plaats een iets hogere prijs te betalen.

dit is uitsluitend een algemeen informatieblad en mag niet voor een specifieke aangelegenheid worden gebruikt. Overagebepalingen zijn zeer ingewikkeld en bij elke transactie waarbij overage plaatsvindt, moet specifiek advies worden ingewonnen.

wij kunnen geen algemeen of specifiek advies geven over zaken met betrekking tot overmaat, behalve aan onze bestaande klanten. Echter, als u wilt dat wij u een offerte, neem dan contact met ons op en een lid van de afdeling commercieel onroerend goed zal contact met u opnemen.