samenvatting: wanneer nieuwe investeerders net beginnen te investeren in onroerend goed, komen ze vaak vast te zitten met het uitzoeken wat voor soort onroerend goed ze moeten kopen. Zelfs binnen residentieel vastgoed, de soorten onroerend goed variëren van een eengezinswoning tot honderden eenheden. In deze post, vertellen wij u waarom wij denken dat de focus op 2-4 unit multifamily woningen is de beste plek om te beginnen voor nieuwe investeerders.
we horen vaak van nieuwelingen die vragen: wat voor soort onroerend goed moet Ik kopen?
in dit artikel zullen we de verschillende soorten woningen vergelijken en contrasteren. We geven u ook de redenen waarom wij denken dat 2-4 unit multifamily residences (MFR) de beste keuze zijn.
maar eerst een woord over focus (klik hier voor een dieper inzicht in de kracht van focus)
wij zijn van mening dat focussen op één type woning in het begin het gemakkelijker voor u zal maken om de eerste stappen te zetten naar de aankoop van uw eerste woning, omdat:
- u kunt uw kennis over dat type onroerend goed sneller vergroten. Dit is het resultaat van het voortdurend vergelijken en contrasteren van vergelijkbare eigenschappen.
- deze aanpak zal het ook gemakkelijker maken om rendementen te vergelijken en de beste investering te kiezen.
- het zal het gemakkelijker maken voor uw makelaar om u deals te vinden.
nu, terug naar het vergelijken en contrasteren van de verschillende soorten woningen. We hebben ze opgesplitst in vier types: eengezinswoningen (SFR), 2-4 eenheden meergezinswoningen (MFR), 5-15 eenheden MFR en >15 eenheden MFR. We hebben de voors en tegens van elk geschetst en ook geïllustreerd dit in de tabel hieronder. Het doel is om u te helpen begrijpen waarom wij denken dat 2-4 unit MFR is de beste investering keuze wanneer u net begonnen bent.
eengezinswoningen (SFR)
SFRs zijn de meest voorkomende vorm van notering in de multiple listing service (MLS). Dit zijn de huizen die mensen over het algemeen kopen om in te wonen als hun primaire verblijfplaats. Er zijn tal van voordelen aan het hebben van SFRs in uw portefeuille. Terwijl u uw portefeuille bouwt, denken wij dat er tal van nadelen zijn aan het beginnen met dit soort onroerend goed.
het belangrijkste probleem is dat het moeilijker is om eigenschappen te vinden die aan uw cashflowvereisten voldoen. Dit komt voort uit het feit dat de verkoopprijs van deze woningen niet wordt gedreven door de huuropbrengsten; het wordt gedreven door de “emotionele koper”, die bereid is om meer te betalen omdat hij/zij er echt wil wonen.
een ander potentieel probleem is de hogere gemiddelde onderhoudskosten per eenheid, wat te wijten is aan het feit dat je meer van alles hebt. Vergelijk een vier unit MFR, die bestaat uit vier appartementen onder één dak met vier SFRs, die vier daken zullen vervangen. Met de SFR, zult u waarschijnlijk meer onderhoud items in vergelijking met MFRs.
een laatste probleem met SFRs is de mogelijkheid van lagere huurinkomsten in de loop van de tijd als gevolg van vacatures. Wanneer we een vacature hebben in een van onze vierplexen, krijgen we nog steeds huur van de andere drie eenheden om de hypotheek en andere kosten te dekken. In een SFR betekent een vacature dat je uit je zak komt om de kosten te dekken terwijl het leeg zit.
2-4 Unit Multifamily Residences (MFRs)
wij geloven dat 2-4 unit multifamily residences het makkelijkst zijn om binnen te komen wanneer u net begint. Ze hebben ook de meeste voordelen met de minste nadelen.
enkele van de voordelen zijn::
- het kan relatief goedkoop zijn om een duplex, triplex of fourplex te kopen in vergelijking met een groter onroerend goed.
- u zult een relatief lage rente hebben (hoewel niet zo laag als SFRs) omdat u gebruik kunt maken van een woninglening, die meestal betere voorwaarden heeft dan een commerciële lening (Klik hier om te lezen over woningleningen vs.commerciële leningen).
- er is minder concurrentiedruk van vastgoedbeleggingsbedrijven. Dit zijn bedrijven die institutionele fondsen (d.w.z. pensioenfondsen, 401k fondsen) gebruiken om appartementencomplexen te kopen.
- andere voordelen zijn de mogelijkheid om het risico van vacatures en onderhoudskosten te spreiden over 2-4 eenheden in plaats van één eenheid met een SFR.
de minpunten van de 2-4 meergezinscategorie zijn dat de meeste steden een vrij lage inventaris hebben in vergelijking met SFRs. U kunt Hogere nutskosten hebben omdat sommige van de nutsbedrijven die een MFR leveren niet tussen de eenheden zijn verdeeld. (bijvoorbeeld, je hebt meestal een rioollijn gaat naar een MFR in plaats van elke individuele eenheid met hun eigen rioollijn. Het is echter vaak mogelijk om elke maand de kosten van nutsvoorzieningen terug te factureren aan huurders, waardoor dit soort investeringen nog aantrekkelijker wordt.
5-15 eenheden meergezinswoningen
wanneer u meer dan vier eenheden hebt, komt u niet langer in aanmerking voor woningkredieten. Op dit punt, je moet overschakelen naar commerciële kredietverstrekkers. Commerciële leningen hebben de neiging om een hogere rente en / of kortere lening periodes, waardoor uw maandelijkse hypotheek betaling hoger.
ook hoe meer eenheden u hebt, hoe groter de concurrentie van vastgoedbeleggingsbedrijven. Deze bedrijven hebben de neiging kleinere (minder dan vijf eenheden) MFR en SFR te vermijden. Dit is omdat het minder efficiënt voor hen om ze te kopen als gevolg van de transactiekosten en tijd.
echter, aangezien de markt voor grotere complexen de laatste jaren is gaan opdrogen, lijkt het erop dat deze beleggingsondernemingen 5-15 en zelfs 2-4 MFR krijgen. Vanwege de hogere kapitaaluitgaven, de hogere financieringskosten en de concurrentie met dit type woning raden wij u aan uw beleggingsloopbaan niet met >5 eenheden te beginnen.
>15 eenheid Multifamilie woningen
de verdeling op 15 eenheden is enigszins willekeurig, maar boven 15 eenheden wordt het complex. Je hebt hogere kapitaalvereisten en intense concurrentie van beleggingsondernemingen. Je moet ook denken over niet alleen individuele huurders, maar over het creëren van een gemeenschap. Dit kan leiden tot het creëren en beheren van gemeenschappelijke ruimtes zoals wasruimtes, speeltuinen, barbecueplaatsen, enz.