de meeste woningen die in Engeland en Wales worden verkocht, zijn erfpacht, zoals het eigendomsrecht bepaalt. Door een gezamenlijke participatie van de huurder in een collectieve enfranchisement worden sommige huurwoningen verkocht met een aandeel in het eigendom.
als u een pachtovereenkomst koopt, heeft u in feite een pachtovereenkomst, zij het een die tot ver in de toekomst duurt. De wettelijke eigenaar van de flat is de persoon of het bedrijf die eigenaar is van het eigendom van het pand, zoals de term ‘eigendom’ verwijst naar de grond en het gebouw dat erop staat.
Wat is collectieve participatie per definitie?
collectieve enfranchisement, ook wel bekend als freehold enfranchisement, is het proces waarbij de huurders van een gebouw samenkomen om het freehold te kopen.
het is het proces waarbij de huurders in een gebouw samenkomen en het eigendom kopen. Dit recht om dit te doen valt onder de wet inzake de hervorming van het Erfpachthuisvesting & Urban Development Act 1993.
het woord “collectief” is belangrijk, omdat het betekent dat de groep het eigendom krijgt van het gehele gebouw waarin hun woningen zijn gelegen.
wat zijn de voordelen van het bezit van de eigendom van uw appartement?
indien uzelf of een groep ingezetenen de eigendom hebben gekocht, worden gewoonlijk zonder extra kosten huuroverbredingen overeengekomen tussen de deelnemers, waarbij ook wordt afgezien van de grondhuur.
het bezit van de eigendom van uw appartement betekent dat u de grond en de structuur van de flat in feite rechtstreeks in juridische termen bezit met andere eigenaren die deelnamen en dus meer controle over uw eigen huis hebben.
als u verbeteringen aan uw woning wilt uitvoeren, zoals bouw-of uitbreidingswerkzaamheden aan uw flat, kan de groep bewoners die de eigendom hebben gekocht hier gunstiger over kijken dan een externe eigenaar.
u bent ook hoogstwaarschijnlijk niet langer aansprakelijk voor het betalen van grote rekeningen aan de eigenaar, zoals grondhuur – in wezen het recht om de grond te gebruiken.
naast kosten zoals grondhuur, moet u als huurder ook een servicekosten betalen voor alle diensten die uw eigenaar verleent, zoals onderhoud, landschapsarchitectuur en reiniging van gemeenschappelijke ruimtes. De eigenaar heeft het recht om te kiezen wie hij in dienst heeft om deze diensten te voltooien, dus als u de eigenaar koopt, hebben u en uw mede-eigenaren de keuze van het vastgoedbeheerbedrijf te benoemen.
nieuwe woningbouwprojecten verkochten huizen als pacht voor dezelfde prijs als die welke in eigendom zouden zijn, waarbij grondhuur en servicekosten werden geïnd. Ze verkopen het huis ook met een huurovereenkomst die een op handen zijnde verlenging nodig zal hebben-uiteindelijk nog meer geld te winnen door de verkoop van de eigendom op verzoek een paar jaar later.
samenvattend zijn de belangrijkste voordelen van de aankoop van het eigendom::
- de in aanmerking komende groep ingezetenen kan zichzelf een nieuwe huurovereenkomst verlenen om de termijn te verlengen naar eigen goeddunken
- uw woning zal veel gemakkelijker te verkopen zijn
- U krijgt controle over het beheer van uw gebouw
Hoe komt een gebouw in aanmerking voor collectieve rechtzetting?
de lokalen komen in aanmerking voor collectieve deelneming als:
- twee derde van de appartementen is eigendom van in aanmerking komende huurders (huurders wier huurovereenkomsten meer dan 21 jaar te gaan hebben)
- Het bevat twee of meer appartementen die in bezit zijn van in aanmerking komende huurders
- Het maakt deel uit van een gebouw of een zelfstandig gebouw
- de eigenaar of een naaste verwant van de eigenaar woont niet in een onroerend goed in de ontwikkeling
indien 50% van de appartementen deelnemen, kan de verhuurder bezwaar. Het kopen van een eigendom kan een lang en complex proces zijn, dus het is raadzaam om een gespecialiseerde landmeter en advocaat te instrueren.
om in aanmerking te komen voor collectieve rechten maakt het niet uit of de flat eigendom is van een individu of een bedrijf, of dat u er woont of niet.
zijn er uitzonderingen?
huurders hebben onder de volgende omstandigheden niet het recht om het eigendom van een gebouw te verwerven:
- indien een huurder drie of meer appartementen in het gebouw bezit, komen zij niet in aanmerking
- indien het gebouw gedeeltelijk commercieel is, kunnen de huurders niet overgaan tot collectieve enfranchisement indien het commerciële gebied meer dan 25% van het gebouw vertegenwoordigt
- een gebouw met een ingezeten verhuurder dat wordt omgezet in vier appartementen of minder kan niet in aanmerking komen voor collectieve enfranchisement
andere uitzonderingen zijn onder meer indien het gebouw een nationale Trust is eigendom of binnen een kathedraal district. Sommige Kroon eigenschappen zijn ook vrijgesteld van collectieve enfranchisement.
Wat is de basisprocedure voor het verkrijgen van stemrecht?
de eerste stap naar een collectieve rechtzetting bestaat erin dat de huurders een vennootschap oprichten, waarvan zij allen lid zijn. De genomineerde koper wordt gekozen, die zal worden genoemd in de eerste kennisgeving.
de oorspronkelijke mededeling bevat bepaalde informatie over de huurders en het gebouw, de naam van degenen die eigendom zoeken en de prijs die zij willen betalen. In de mededeling wordt ook een “responsieve datum” vermeld waarop de eigenaar moet reageren, die ten minste twee maanden na ontvangst moet zijn. Dit bericht wordt vervolgens aan de eigenaar doorgegeven.
een tegenbericht wordt vervolgens als antwoord van de eigenaar gebruikt, waarin staat of hij het verzoek aanvaardt en zo ja, onder welke voorwaarden.
als de eigenaar te laat reageert op de oorspronkelijke aankondiging of helemaal niet reageert, krijgen de huurders het wettelijke recht om het eigendom te kopen onder de in de aankondiging vermelde voorwaarden.
als er problemen zijn tussen de erfpachter en de eigenaar die niet kunnen worden opgelost, kunnen de erfpachters binnen 6 maanden na ontvangst van de Tegenaankondiging een verzoek indienen bij het Erfpacht Valuation Tribunal.
het kader van het collectieve proces van medezeggenschap:
- controleren of u in aanmerking kunt komen voor de aankoop van het eigendom
- organiseren van een “onderneming” van in aanmerking komende huurders
- kiezen van een aangewezen koper
- kiezen en benoemen van advocaten en landmeters
- deskundig advies en een waardering voor het bepalen van de aankoopprijs
- ten behoeve van de oorspronkelijke kennisgeving aan de eigenaar
hoeveel kost het om het eigendom te kopen op mijn flat?
een aantal factoren kan van invloed zijn op de prijs die u betaalt voor het eigendom van uw appartement, waaronder:
- de waarde van elke flat in het gebouw
- het aantal resterende jaren op elke huurovereenkomst
de prijs voor de aankoop van het eigendom zal hoger zijn indien de huurovereenkomsten minder dan 80 jaar hebben.
de wet inzake de hervorming van de Erfpachthuisvesting & Urban Development Act 1993 bevat een formule die door een gespecialiseerde landmeter kan worden gebruikt om u een raming te geven van de premie aan de deelnemende huurders.
de in aanmerking komende huurders moeten dan uitzoeken hoe zij het eigendom zullen verwerven en houden. Het wordt aanbevolen dat dit wordt beheerd door een persoon die is voorgedragen om de groep te vertegenwoordigen, of als alternatief door een kleine commissie die kan werken met de belangrijkste professionals en vervolgens rapporteren aan de rest van de groep. Het proces kan snel extreem complex worden als elke kwalificerende erfpachter in een flatgebouw op cross-purposes is, dus het kiezen van een vertegenwoordiger of een benoemde Commissie voorkomt dit en vereenvoudigt het proces.
de prijs voor het eigendom zoals vermeld in de oorspronkelijke aankondiging moet realistisch zijn, zodat het essentieel is dat uw waarderingsadvies wordt verstrekt door een deskundige op het gebied van is. U kunt dan allemaal overwegen de prijs collectief en beslissen of de offerte die u ontvangt betaalbaar is.
zodra u uw advocaat instrueert, beginnen de kosten te stijgen, dus is het van vitaal belang dat iedereen akkoord gaat met de prijs. Het is verstandig om ervoor te zorgen dat je ook het tekort kunt veroorloven als iemand in het collectief besluit dat ze niet langer hun eigendom willen kopen.
als u zich in een groot flatgebouw bevindt waar een groot aantal flateigenaren ervoor kiezen het eigendom niet te kopen, hoeft u het tekort misschien niet te compenseren. Soms kun je kijken naar het krijgen van een investeerder om hun aandeel te betalen.
een grondige evaluatie van wat u daadwerkelijk koopt binnen een eigendom is essentieel. U moet bepalen of er een kelder, kluis of ondergrondse parkeergarage opgenomen als onderdeel van het gebouw, omdat deze de aankoop kan compliceren.
het is absoluut noodzakelijk ervoor te zorgen dat iedereen die een aanvraag voor het eigendom indient zich dit in een zo vroeg mogelijk stadium kan veroorloven.
of u nu de aankoop van het eigendom voltooit of niet, de deelnemende huurders zijn aansprakelijk voor de kosten van de eigendom en de professionele huurders zodra zij de eerste kennisgeving hebben gedaan.
voor meer informatie over residential property management in Londen of elders, neem vandaag nog contact met ons op voor meer informatie.