een Alta-enquête is een gespecialiseerd Grensonderzoek van een onroerend goed dat voldoet aan strenge normen die zijn ontwikkeld door de American Land Title Association (ALTA) en de National Society of Professional Surveyors (NSPS). Een essentieel onderdeel van een wettelijk eigendom van grond, de grenzen van een woning moet goed en professioneel worden afgebakend, rekening houdend met eventuele erfenissen of openbare recht van overpad, of elke andere toevoeging aan of verwijdering uit de woning gedurende de loop van de geschiedenis van het perceel. Het duidelijk definiëren van de grenzen van een eigenschap voorkomt elk geschil over waar het ene pakket eindigt en het andere begint. Een Alta / NSP Land Titel Survey is een fundamentele component van een onroerend goed due diligence periode en is noodzakelijk om uitgebreide titel verzekering te verkrijgen voor een onroerend goed als een koper, verkoper, of eigenaar. Bijgewerkt 16 December 2020.
ALTA Survey Map
eigendomsverzekering
de noodzaak van een eigendomsverzekering ontstaat om de eigenaar en de geldschieter te beschermen tegen eventuele geschillen tegen of vorderingen op een deel van het onroerend goed, of financiële compensatie verschuldigd aan een andere partij in verband met dat onroerend goed. Met andere woorden, het zorgt ervoor dat de eigenaar van de woning in het geval iemand brengt een legitieme claim op het land zelf, of geld verschuldigd als gevolg van iets met betrekking tot de geschiedenis van het pand. Gemeenschappelijke rechtszaken tegen eigenaren van onroerend goed op deze manier omvatten aanklagen voor geld verschuldigd als gevolg van achterstallige belastingen of milieuverontreiniging, die wordt afgedwongen via een pandrecht tegen het pand. Als een nieuwe eigenaar die onlangs een woning heeft gekocht zonder het te weten struikelt in dit soort verplichtingen verbonden aan het pand van vóór, is het belangrijk dat ze titel verzekering dragen, zodat ze financiële verliezen kunnen voorkomen.
Title Survey for Insurance Purposes
de reden dat een Alta Survey belangrijk is voor verzekeringsdoeleinden heeft betrekking op dat fundamentele aspect van het eigendom: de grenzen van het vermogen. Wanneer verzekeringsmaatschappijen zijn het uitgeven van een beleid aan een landeigenaar of kredietgever, zal er in het beleid een sectie genaamd de “standard survey exception.”Kortom, het zal stellen dat het beleid geen betrekking heeft op verliezen als gevolg van zaken zoals grenslijn geschillen, die had kunnen worden voorkomen als eerder opgehelderd door een goede Land survey.
om deze uitzondering te verwijderen en een titel verzekering af te geven zonder enquête uitzondering, moet een officiële landenquête worden ingevuld. En, om voor de verzekeringsmaatschappijen om het onderzoek te accepteren als legitiem, het moet worden uitgevoerd door professionals met de juiste referenties en uitgevoerd op een manier die voldoet aan overeengekomen normen. Dit is hoe ALTA en NSP ‘ s kwam om de industrie standaard voor Land Titel onderzoeken die vandaag worden uitgevoerd als een cruciaal onderdeel van een vastgoedtransactie en erkend als universeel aanvaardbaar voor kopers, verkopers en kredietverstrekkers vast te stellen.
Records Review
er zijn drie hoofdonderdelen van het Alta/NSP Land Title Survey proces, en elke stap moet voldoen aan de minimale standaard detailvereisten die de normen definiëren die voor het eerst zijn vastgesteld in 1962 en voor het laatst bijgewerkt in 2016. De eerste fase omvat het verzamelen van informatie uit historische documenten in openbare en particuliere registers. De gegevens van het oorspronkelijke onderzoek moeten worden onderzocht. Er moet echter worden opgemerkt dat deze records vele tientallen jaren oud, moeilijk te lokaliseren, of helemaal niet beschikbaar kunnen zijn. Deze historische gegevens kunnen Hoekrecords bevatten, die geschreven beschrijvingen zijn van grensidentifiers, opgesteld door landmeters en opgeslagen in de Klerk-en Recorder-bestanden van de lokale overheid. Indien mogelijk zal de professionele landmeter de stappen nagaan die de oorspronkelijke landmeter heeft genomen toen het pakket voor het eerst werd opgesteld.
Onderzoeksmonumenten
de volgende fase van het Alta-onderzoek bestaat uit het lokaliseren van fysieke markers die helpen om de hoeken en grenslijnen van de eigenschap te identificeren. “Hoeken” kunnen de werkelijke punten omvatten waar grenslijnen elkaar kruisen of een ander punt langs de eigenschappenlijn. Het kan een publieke land survey corner zijn die lang geleden door de Amerikaanse regering is opgericht, of het kan een marker zijn, meer recent geplaatst door een landmeter. Deze markers, ook bekend als “monumenten,” bestaan meestal uit een stalen pin ingevoegd in de grond, bekroond met een platte stalen schijf met de naam van de landmeter en professionele licentienummer. Omdat onderzoeksmonumenten van cruciaal belang zijn voor het definiëren van eigendomsgrenzen, zijn er wetten die de vernietiging of verwijdering van deze objecten voorkomen.
ALTA Survey Monument
Referentiemonumenten en toebehoren
de survey monumenten zullen idealiter op de exacte eigendomshoek worden geplaatst, maar als dat niet mogelijk is, kunnen ze zo dicht mogelijk worden geplaatst en worden dan “referentiemonumenten” genoemd.”Een referentiemonument moet de relatie van de marker beschrijven, waarvan wordt gezegd dat hij “getuige” is van de werkelijke locatie van de hoek. Bovendien, de records kunnen omvatten wat bekend staat als” accessoires”, of gemakkelijk identificeerbare objecten die worden gebruikt om te helpen lokaliseren van de hoek monumenten. Accessoires kunnen natuurlijk voorkomende kenmerken zoals grote bomen of rotsen, of door de mens gemaakte objecten zoals standbeelden of vlaggenmasten. Net als een referentiemonument, de accessoire functies om te helpen bij het lokaliseren van de hoek.
Kaartcreatie
nadat alle historische monumenten zijn gelokaliseerd en eventuele nieuwe monumenten zijn geïnstalleerd, zijn alle hoeken van het pand geïdentificeerd en zijn de werkelijke grenzen van het pand bevestigd. Vervolgens is de laatste fase van het Alta-onderzoek aan de gang met de voorbereiding van de plat/kaart. Computer-aided drafting (CAD) – software helpt bij het creëren van een visuele weergave van niet alleen de eigendomsgrenzen, maar ook gebouwen en geografische kenmerken op het pand, evenals erfenissen, doorgangsrechten en eventuele overlappingen in aangrenzende eigendomsgrenzen die mogelijk kunnen leiden tot een grensconflict. En, deze informatie moet allemaal worden gepresenteerd op een manier die in overeenstemming is met de duidelijk gedefinieerde Alta/NSP normen.
Alta Survey Requirements
de definitieve plat / kaart, die specifiek “Alta/NSPS Land Title Survey” moet worden genoemd, moet op een volledige pagina worden gepresenteerd en alle essentiële kenmerken voor het maken van kaarten bevatten, zoals schaal, een richtingspijl en legenda. En er moeten ook aanvullende ondersteunende documenten worden opgenomen, zoals een Omgevingskaart met de omliggende regio en de belangrijkste snelwegen. De contactgegevens van de landmeter en het professionele licentienummer moeten ook op de kaart worden weergegeven. De datum van het project moet ook worden vermeld samen met de handtekening en het zegel van de inspecteur in een verklaring van certificering. Pas nadat aan alle bovengenoemde minimale standaard detailvereisten van 2016 is voldaan, worden kopieën van het eindproduct aan de klant geleverd.
Alta Land Title Survey Equipment
auteurs:
geschreven door: Michael Joseph Sabo
bewerkt door: Adam Azad Kaligi
informatiebronnen:
https://www.alta.org/
https://www.nsps.us.com/page/ALTANSPSStandards
https://www.bpelsg.ca.gov/laws/pls_act.pdf
https://dpw.lacounty.gov/smpm/landrecords/docs/RSCR_guide.pdf
https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-owners-title-insurance-en-164/
https://www.californiasurveyors.org/moncon.html
Vooruitstrevende Geologen, Ingenieurs & Aannemers!