een strata-rapport is een rapport waarin de feitelijke en verwachte financiële verplichtingen van het lichaam waarop de koper zich zal aansluiten, worden beschreven. Een strata-rapport moet ook een overzicht geven van eventuele niet-naleving van de regelgeving, disharmonieën onder de houders van eenheden, rechtszaken tegen bouwers of handelaren, evenals alle bijzondere aspecten van de appartementen statuten.
de informatie waartoe Strata reporters toegang hebben, is in wezen alle gegevens die de rechtspersoon wettelijk verplicht is bij te houden. Dit kan notulen van vergaderingen van het lichaam corporate, e-mail correspondentie tussen de leden met betrekking tot belangrijke kwesties, verzekeringscertificaten en andere compliance certificaten omvatten. Goede strata verslaggevers zullen ook proberen om deel te nemen in een verbale discussie met de strata managers om ‘een gevoel’ te krijgen voor andere kwesties die niet duidelijk zijn in die documentatie.
Strata rapporten kosten meestal $ 200 – $ 300 en worden geregeld door uw advocaat, de makelaar of kan online worden gekocht via een aantal aanbieders. Het duurt meestal ten minste 48 uur om te draaien.
deze rapporten variëren in detail, variërend van ongeveer 40 pagina ’s tot 300 pagina’ s. Ze zijn soms geschreven in verwarrende, hooggekwalificeerde en niet-geëngageerde taal en kopers klagen vaak dat ze moeilijk te verteren zijn.
hier zijn zeven dingen waar u op moet letten:
Wie heeft opdracht gegeven voor het Strata rapport?
het is belangrijk op te merken wie de opdracht voor het rapport heeft gegeven. Een rapport in opdracht van de verkoper (of de agent) kan gloss over meer ernstige problemen of niet op de juiste wijze wijzen financiële problemen duidelijk in de verslagen die zij hebben beoordeeld. Idealiter zou de strata rapport onafhankelijk worden verkregen via uw advocaat of van een onafhankelijke provider rechtstreeks van het internet.
Wie is de Strata Reporter?
dit doet er eigenlijk niet toe, aangezien de verslaggevers van de strata geen beroepskwalificaties nodig hebben en het nietszeggende karakter van het werk het moeilijk maakt om “op te vallen van de menigte”. Wat er echt toe doet is dat de Strata Reporter Beroepsaansprakelijkheidsverzekering heeft, idealiter met een polislimiet van ten minste $500.000. Op die manier, als er iets gemist uit hun rapport zal uw advocaat in staat zijn om de verslaggever aan te klagen en de verzekeraar in staat zijn om de claim te voldoen zal zijn. Dott & Crossitt Solicitors hebben in het verleden met succes strata rapporten aangeklaagd.
kunt u (wettelijk) vertrouwen op het Strata-rapport?
soms verstrekken verkopers of makelaars “gratis” strata-rapporten. Deze kunnen aantrekkelijk klinken, maar ze bevatten meestal een belangrijke kwalificatie dat ze niet kunnen worden “vertrouwd” door een koper, tenzij de koper de strata reporter een vergoeding heeft betaald. Dit is logisch, bijvoorbeeld in een veilingsituatie, waar u alleen hoeft te betalen als u de veiling wint – maar vergeet niet om de vergoeding te betalen als u dat doet!
wat zegt Het verslag-Strata over de speciale heffingen?
in het strata-rapport moet duidelijk en ondubbelzinnig worden aangegeven of er speciale heffingen zijn getroffen of verwacht worden. In het verslag moet ook worden opgemerkt of het gebouw in het verleden regelmatig speciale heffingen heeft opgelegd of niet. Als u geen duidelijke verklaring in die zin ziet, moet u erop staan dat de verslaggever er een verstrekt. (Indien de strata reporter geen verband legt, doet elke suggestie van geplande kapitaalwerken die niet in de begroting zijn opgenomen, gewoonlijk de mogelijkheid van een speciale heffing rijzen)
bestaat er een “Long Term Capital Works Fund Forecast”?
voorheen bekend als een “sinking fund analysis” dit is misschien wel de belangrijkste indicator van het vermogen van het lichaam om aan zijn verplichtingen te voldoen en of de bijdragen van deelnemers moeten worden verhoogd. Het is een prognose waarin rekening wordt gehouden met de aard van het gebouw en de verwachte reparaties en verbeteringen die nodig zijn, en waarin een schema wordt voorgesteld van de bijdragen van het fonds voor kapitaalwerken die nodig zijn om deze kosten te dekken. Hoewel het wettelijk verplicht is voor de corporate Body om dit rapport te produceren, is het een goede zaak als het management is gegaan naar de kosten van de opdracht van een gekwalificeerde actuariële accountant om deze studie voor te bereiden in plaats van het zelf te doen.
voldoet de rechtspersoon aan de voorschriften?
het strata-rapport moet aangeven of de rechtspersoon voldoet aan de wettelijke vereisten, waaronder het houden van een bouwverzekering voor de volledige waarde van het onroerend goed, een openbare aansprakelijkheidsverzekering tot een minimum van $10.000.000 en het houden van conformiteitscertificaten voor brandveiligheidsvoorschriften en voorschriften rond veiligheidsvoorzieningen voor kinderruit. Met name met betrekking tot de laatste twee zaken hebben we de laatste tijd gezien dat er grote speciale heffingen zijn opgelegd om de niet-naleving op deze gebieden te corrigeren.
Is er disharmonie binnen de rechtspersoon
disharmonie onder de rechtspersoon is kostbaar. Een ontevreden unitholder betaalt vaak zijn strata-heffingen niet, waardoor het gebouw ondergefinancierd blijft. De andere unitholders moeten de kosten van een incassant of advocaat betalen om de achterstallige betalingen te recupereren. Disharmonie binnen het lichaam Corporate kan ook betekenen dat de Besluitvormingsfunctie van het lichaam Corporate stagneert en de noodzakelijke werken niet worden voltooid. Of de strata manager is vaak veranderd door de jaren heen kan ook wijzen op een disfunctioneel lichaam Corporate.
Dott & Crossitt Solicitors raadt haar cliënten altijd aan een strata-rapport te kopen. Wij geven de voorkeur aan onze klanten aan te bevelen voordat u bod, een reseller van kwaliteit strata rapporten. Onze ervaring geeft aan dat de rapporten verkocht via voordat u bod zijn van een consequent grondige standaard en we begrijpen dat hun Strata verslaggevers worden gevraagd om bewijs van het houden van Beroepsaansprakelijkheidsverzekering, die de sleutel.
als u vragen heeft over dit artikel, neem dan contact op met het kantoor op 1800 870 407 en een van onze advocaten/transporteurs zal u kunnen helpen.