Wat zijn klasse A, klasse B en klasse C eigenschappen?

Inleiding

mensen gebruiken veel jargon bij het bespreken van commercieel vastgoed. Een van de meest geciteerde groepen van zinnen is “Klasse A, klasse B, en klasse C” eigenschap. Iemand zou bijvoorbeeld kunnen zeggen dat hij investeert in activa van klasse B met toegevoegde waarde. Ze verwijzen naar een type onroerend goed dat zich onderscheidt door bepaalde kenmerken, zoals de locatie, leeftijd en conditie.

het gebruik van “klassen” is vergelijkbaar met het toewijzen van kwaliteiten aan eigenschappen. Net zoals een top-notch student kan worden aangeduid als een A-plus student, een woning in premier conditie zal worden aangeduid als Klasse A woning. Zoals je zou verwachten, klasse B, klasse C, en zelfs Klasse D eigenschappen zijn respectievelijk minder high-end als je naar beneden het “klasse” spectrum.
hoewel er geen algemeen aanvaarde definitie is voor Klasse A, klasse B en klasse C, zijn er algemene kenmerken die men zou kunnen verwachten voor elke klasse. In het artikel van vandaag beschrijven we de gemeenschappelijke kenmerken van elke eigenschap klasse. Veel beleggers zullen praten over de” ABC ‘ s “van onroerend goed, maar vandaag, zullen we op dit uit te breiden door te kijken naar” Klasse D ” onroerend goed, dat is een vaak over het hoofd gezien klasse die fantastisch kan zijn voor beleggers die willen herpositioneren en herstellen van dit soort gebouwen.

Gerelateerd: Wat Zijn Illiquide Investeringen?

Lees verder voor meer informatie over de ABC ‘ s (en Ds) van de klassen commercieel vastgoed.

wat zijn klasse A, klasse B en klasse C eigenschap?

Vastgoed Van Klasse A

gebouwen van Klasse A worden gewoonlijk beschouwd als topbeleggingsobjecten. Deze eigenschappen zijn meestal nieuw gebouwd en bevatten high-end afwerkingen, materialen, systemen en voorzieningen. Een klasse A-woning kan bijvoorbeeld worden ontworpen als LEED Gold of LEED Platinum, een aanduiding die aangeeft dat de woning belangrijke duurzame of energiebesparende functies heeft. Klasse A eigenschappen zullen soms ook unieke architectonische kenmerken bevatten. Afhankelijk van het type woning kan het gebouw zelfs een eigen merk of levensstijl hebben.

Klasse A woningen bevinden zich vaak in de stedelijke kern, in downtown markten zoals Manhattan, Los Angeles en Miami. Ze zijn vaak gelegen in de buurt van de belangrijkste werkgelegenheidscentra, universiteiten, ziekenhuizen, en kunst en culturele activiteiten. Ze hebben meestal goede toegang tot belangrijke snelwegen of openbaar vervoer.

Klasse A eigenschappen worden soms aangeduid als ” trofee activa.”Het zijn zeer wenselijke activa die belangstelling trekken van een breed scala aan beleggers, waaronder institutionele en internationale beleggers. Een van de redenen waarom beleggers concurreren voor deze eigenschappen is dat ze sterke huurders hebben. Aan de commerciële kant, dit kan high-credit-waardige huurders en grote bedrijven. Dit kan ook gelden voor rijke huurders die bereid zijn een premie om in deze nauwgezette panden aan de residentiële kant te wonen. Gezien de vraag van huurders hebben deze woningen vaak een stabiele cashflow en worden zij vanuit het perspectief van een investeerder als relatief “veilig” beschouwd.

klasse B-eigenschappen

klasse B-eigenschappen zijn een stap terug ten opzichte van Klasse A-gebouwen. Ze zijn vaak 10 tot 30 jaar oud en kunnen ooit een klasse A-woning zijn geweest voordat nieuwere gebouwen online kwamen. Klasse B eigenschappen zijn nog steeds meestal goed gelegen, maar, gezien hun vintage, hebben niet de nieuwste technologie, voorzieningen, en andere functies die men zou verwachten van een nieuw gebouwd pand. Ze vereisen ook meer in termen van reparaties en onderhoud vanwege hun leeftijd. Systemen kunnen te wijten zijn aan vervanging, en gemeenschappelijke ruimte verbeteringen, nieuwe gevels, en landschapsarchitectuur upgrades kunnen worden gerechtvaardigd.

klasse B woningen trekken nog steeds vaste huurders aan. Dit kunnen meer kostenbewuste huurders of bedrijven die niet bereid zijn om zich te verbinden aan een duurdere, lange termijn lease op een Klasse A-gebouw. Klasse B eigenschappen hebben meestal een sterke cashflow en, met bescheiden verbeteringen, een sterk potentieel voor appreciatie.

klasse B eigenschappen hebben de neiging om goed te presteren, ongeacht waar we zijn in een bepaalde marktcyclus. In een bull market, zullen degenen die voorheen klasse C ruimte huren vaak upgraden naar een hoger klasse B gebouw. In een down market, het huren van Klasse A woningen zal vaak downgraden in een klasse B woning, omdat het meer betaalbaar, maar biedt nog steeds veel functies die ze gewend waren geraakt aan met Klasse A wonen.

klasse C eigenschap

klasse C eigenschappen zijn meestal ouder (30+ jaar oud) en zullen vaak zichtbare tekenen van achteruitgang vertonen, zoals overwoekerde landschapsarchitectuur of verweerde gevels. Aangezien deze woningen ouder zijn, zullen weinigen moderne voorzieningen hebben. Sommige hebben helemaal geen voorzieningen op het terrein. Eigenschappen van onroerend goed en eenheden zijn vaak verouderd. Het is mogelijk dat de accommodatie geen liften heeft, bijvoorbeeld, of wooneenheden hebben mogelijk geen bijgewerkte armaturen of gewenste lay-outs.

gebouwen van klasse C bevinden zich vaak op minder wenselijke locaties. Ze kunnen verder van de grote werkgelegenheidscentra of in gebieden met een hogere misdaad of weinig buurtvoorzieningen. Aan de residentiële kant omvatten de huurders vaak degenen die het zich niet kunnen veroorloven om elders te wonen. Aan de commerciële kant kunnen huurders meer start – up of cashflow beperkt zijn dan huurders die ruimte leasen in gebouwen van Klasse A of klasse B.

Management is meestal vrij intensief bij Eigenschappen van klasse C. Reparaties en onderhoud zijn routinematig nodig. Vaak leidt uitgesteld onderhoud tot duurdere reparaties dan wanneer de eigenaar het pand gedurende de hele levensduur had onderhouden. Deze woningen hebben ook een hogere dan gemiddelde huurder omzet, wat kan leiden tot cash flow verstoringen voor beleggers. Dat gezegd hebbende, de acquisitiekosten van klasse C gebouwen zijn veel lager dan Klasse A of klasse B eigenschappen, en wanneer de cashflow is stabiel, kan het zeer sterk zijn.

Klasse D onroerend goed

Klasse D onroerend goed wordt soms beschouwd als het zwarte schaap van commercieel onroerend goed. Deze gebouwen zijn oud, vervallen, en vaak in de behoefte aan aanzienlijke reparaties (zo niet wijdverbreide revalidatie). Velen zullen aanzienlijke schendingen van de code hebben of, erger nog, zullen veroordeeld zijn door de lokale gemeente. Investeerders kunnen vaak Klasse D woningen vinden in afnemende of anderszins gevaarlijke buurten. Ze bevinden zich in randgebieden, vaak ver van benodigdheden (zoals supermarkten en apotheken).

vanuit managementperspectief zijn Klasse D-eigenschappen enkele van de meest uitdagende eigenschappen. Huurders zijn vaak laag inkomen met slecht krediet. Sommige hebben een criminele achtergrond of geschiedenis van uitzetting. Verhuurders zullen vaak moeten jagen deze huurders voor hun huurbetalingen.

Onroerend Goed Van Klasse D is het meest betaalbaar voor Investeerders om te verwerven, en degenen die dat doen zullen merken dat deze onroerend goed een hoge huur-prijsverhouding heeft (tenminste op papier). In theorie kunnen Eigenschappen van Klasse D het hoogste cash-on-cash rendement hebben-ervan uitgaande dat huurders hun huur betalen. Klasse D eigenschappen zullen zelden waarderen, tenzij een investeerder maakt aanzienlijke kapitaalverbeteringen.

Gerelateerd: Vastgoed Syndication: What Is It?

Wat Is de beste vastgoedbelegging?

beleggers zullen vaak vragen in welke klasse “het beste” is om te beleggen—maar er is eigenlijk geen goed of fout antwoord. Alle activaklassen kunnen waardevolle beleggingskansen zijn. Het hangt allemaal af van de risicotolerantie van een belegger en het gewenste rendement.

er is meestal een omgekeerde relatie tussen de vastgoedklasse en de cap tarieven. Klasse A eigenschappen komen op de hoogste prijs versus Klasse D eigenschappen, die de meest betaalbare zijn. Klasse B en c eigenschappen vallen ergens tussen. Het risiconiveau van elk van deze vastgoedcategorieën varieert ook. Gestabiliseerde Klasse A eigenschappen worden beschouwd als enkele van de” veiliger “investeringen in vergelijking met klasse C of Klasse D gebouwen die” riskier ” Investeringen. Bijgevolg zijn de maximumtarieven het laagst voor gebouwen van Klasse A en gewoonlijk het hoogst voor gebouwen van Klasse D. Een klasse A-woning kan de handel op een 3-cap, terwijl een klasse C of Klasse D gebouw zal vaak de handel voor ver in de dubbele cijfers.

beleggers met een lage risicotolerantie zullen uiteraard meer aangetrokken worden tot activa van Klasse A en klasse B. Dit is de reden waarom zo veel institutionele beleggers worden aangetrokken tot klasse A-eigenschappen-ze zijn bereid om lagere rendementen te accepteren in ruil voor veiligere, gestabiliseerde activa die na verloop van tijd kunnen waarderen. Degenen met een hogere risicotolerantie kunnen overwegen te investeren in klasse C of Klasse D eigenschappen. Deze laatste zal een hoger rendement opleveren, maar ook hier weer een hoger risicoprofiel hebben en zelden waarderen zonder aanzienlijke investeringen.

het” probleem ” bij het classificeren van onroerend goed

er is een inherent probleem bij het toekennen van klassenlabels aan commercieel onroerend goed. Het probleem is dat de klassenverschillen allemaal relatief zijn. Bijvoorbeeld, wat wordt beschouwd als een klasse A woning in het centrum van Milwaukee kan alleen worden beschouwd als een klasse B activa in het centrum van San Francisco. Huurders in San Francisco, bijvoorbeeld, kunnen een andere verwachting voor de kwaliteit, functies en voorzieningen in verband met een klasse A woning die gewoon nog niet bestaat in de Milwaukee markt.

bovendien kunnen eigenschappen vloeiend zijn. Een klasse A woning in 2010 kan niet langer worden beschouwd als Klasse A slechts tien jaar later nadat een aantal nieuwe gebouwen online komen in dezelfde submarkt. Deze nieuwere gebouwen zullen vaak de nieuwste technologie en functies, waardoor het pand gebouwd in 2010 lijkt verouderd bijna ‘ s nachts.

de locatie biedt ook een buitenmaatse rol in vastgoedclassificaties. Bijvoorbeeld, een multifamily gebouw gebouwd in Boston ‘ S Back Bay buurt zou kunnen zijn 200+ jaar oud, en toch, dat zou een van de meest exclusieve adressen in de stad. Leeftijd en eigendom voorzieningen worden vaak overschaduwd wanneer een woning is anders goed onderhouden en ongelooflijk goed gelegen.

ten slotte zijn er enkele gevallen waarin een eigenschap als een bepaalde klasse wordt beschouwd om redenen die absoluut niets te maken hebben met leeftijd, conditie of locatie. Een voorbeeld hiervan is wanneer een klasse C woning slecht is beheerd en, daarom, heeft een hoge vacature, slechte cashflow, en meerdere hangende uitzettingen. Het pand zou anders in de bovenste C of lagere B-Klasse bereik als niet, maar voor de slechte property management. Het installeren van een nieuwe property manager en verbeterde processen kan alles zijn wat nodig is om het pand te stabiliseren.

plussen en minnen van de eigenschap classificatie

nu, laten we laag in een ander element dat alleen verder vertroebelt de classificatie wateren. Naast Klasse A, klasse B, klasse C, en Klasse D eigenschap rangen, zijn er ook plussen en minnen die vaak worden geassocieerd met elke rang. Bijvoorbeeld, een echt trophy-grade asset, zoals een nieuw gebouwd kantoorgebouw gelegen in het centrum van Manhattan, zou kunnen worden beschouwd als een A++ asset. Net in de straat, een andere premier office tower zou kunnen worden beschouwd als een A of A – afhankelijk van de specifieke kenmerken. Dit zijn beide hoogwaardige kantoorgebouwen, maar de toevoeging van pluspunten en minnen creëert enig onderscheid tussen hen.
hetzelfde geldt voor de eigenschap klasse B, klasse C en Klasse D. Een value-add appartement investeerder, bijvoorbeeld, zou een klasse C – gebouw te kopen met de bedoeling om het te brengen aan de B+ – normen. Nogmaals, of een woning een plus of min garandeert hangt echt af van lokale comps en marktstandaarden.

Final Thought on Class A, Class B, and Class C property

Property classificaties worden veel gebruikt, maar zijn helaas verre van objectief. Een verkoper die zwaar is geïnvesteerd in hun eigendom kan een eigenschap rang toe te wijzen aan hun gebouw dat anderen in de markt anders zou beoordelen. Daarom moeten vastgoedclassificaties als leidraad worden gebruikt; beleggers moeten dan hun eigen due diligence doen om te bepalen hoe die eigenschap zich verhoudt tot hun eigen verwachtingen en normen.

bij Smartland hebben we een tweeledige beleggingsfilosofie. In het Midwesten concentreren we ons op Klasse D of klasse C – investeringen die we vervolgens naar klasse B – conditie brengen-met inbegrip van Klasse A-functies zoals door Alexa bediende licht-en geluidssystemen en toegangssystemen. Soms zijn deze eigenschappen echt verdrietig. Andere keren zijn deze eigenschappen gewoon erg moe en depressief. Onze value-add investeringen omvatten zware renovaties die unit lay-outs en functies te verbeteren. We voegen vaak nieuwe voorzieningen toe aan gebouwen die er voorheen geen hadden.De beleggingsfilosofie van Smartland in het zuidoosten ziet er heel anders uit. Hier, in gebieden als Miami-Dade, is het rendabeler om te investeren in ground-up ontwikkelingen. Dus in deze markt koopt Smartland land en bouwt het nieuwe woningen volgens een klasse B + – standaard of hoger.

we zijn een testament dat “Klasse” alleen niet de enige drijfveer zou moeten zijn van hoe iemand investeert. Er moet altijd rekening worden gehouden met de specifieke geografische en marktomstandigheden.

wilt u meer weten over de beleggingsstrategie van Smartland? Neem vandaag nog contact met ons op voor meer informatie over hoe onze tweeledige aanpak kansen creëert voor mensen met beleggingsdoelstellingen en risicotoleranties van alle soorten.

Gerelateerd: Recessie-Proofing Your Real Estate Portfolio