junior lienor jest pożyczkodawcą, który nie jest na pierwszym miejscu na nieruchomości – jest starszy zastaw przed nimi. Często ma to miejsce, gdy właściciel spłacił seniora i zaciągnął pożyczkę kapitałową lub może być wynikiem zakupu. Jeśli Senior przejmie, junior może zapłacić zastaw senior lub kupić nieruchomość przy przejęciu. W miejsce seniora stanął wówczas junior. Alternatywnie, junior może zezwolić na przejęcie, w którym to przypadku staje się wyprzedanym Juniorem – nie ma zabezpieczenia długu. Junior musi ścigać kredytobiorcę osobiście, aby uzyskać zapłatę. Jeżeli zamknięcie dostępu przez seniora skutkuje sprzedażą z nadwyżką wpływów, mogą one zostać wypłacone według kolejności pierwszeństwa. Ale co się stanie, jeśli młodszy zastawnik ma zastawu na mniej niż całości nieruchomości? Tak było w niedawnej decyzji, w której junior został zabezpieczony jedynie 75% nieruchomości. Sąd uznał, że juniorowi przysługiwało jedynie 75% wpływów. Właściciel 25% dostał resztę.
w Zieve, Brodnax & Steele, LLP v Dhindsa, ojciec miał 75% udziałów, a jego syn pozostałe 25% w nieruchomości w Turlock. Starszy pożyczkodawca posiadał zastaw na 100% nieruchomości, a młodszy zastaw był tylko na 75% ojca – nie uwzględniono odsetek syna. Starszy został przejęty i dostał zapłatę, pozostawiając nadwyżkę w wysokości 160 000 dolarów. Spór dotyczył tego, czy właściciel 25 proc.
młodszy pożyczkodawca chciał wszystkich wpływów, więc polegał na Civ. Kodeks, § 2924k, Podd. a)pkt 1-4, określone w całości na końcu stanowiska.) Stanowi to, że po pierwsze, koszty zamknięcia dostępu są pokrywane. Po drugie, zabezpieczone zobowiązania kredytodawcy są spłacane. Po trzecie, młodsi zastawnicy są wypłacani w kolejności pierwszeństwa (na to powoływał się sąd procesowy). Wreszcie, wszelkie pozostałe środki są przekazywane posiadaczowi rekordu w momencie sprzedaży wykluczenia. W tej sprawie sąd orzekający przyznał całość nadwyżki młodszemu wierzycielowi, ale została ona cofnięta w drodze apelacji.
Sąd Apelacyjny oparł się na decyzji Sądu Najwyższego, Caito przeciwko United California Bank (20 Cal.3d 694), co było nadal dobrym prawem. Sąd cytował Millera & w temacie:
„jeżeli zastaw na interesach jednego z najemców jest młodszy od zastawu na interesach obu najemców, w przypadku zamknięcia zastawu wyższego stopnia młodszy zastawnik ma prawo do udziału w nadwyżce przychodów ze sprzedaży, które reprezentują proporcjonalny interes najemcy, którego interes był przedmiotem zastawu młodszego.”(4 Miller & Starr, Cal. Nieruchomości (4) 2019) tytuł mistrzowski, § 11:13
wyrok sądu orzekającego stwierdził, że akt powierniczy obciąża tylko niepodzielone 75% udziałów pozwanego w nieruchomości. Akt powierniczy nie obciąża i nie jest wykonalny wobec niepodzielonych 25% udziałów w nieruchomości. To było całkiem jasne!
Kot może jedynie przenieść lub obciążyć swoje niepodzielne zainteresowanie….
gdy akt powierniczy jest zastawem na majątku tylko jednego wspólnika, beneficjent może przejąć zastaw na poczet tych odsetek. Nabywca sprzedaży lokalu staje się najemcą na równi z pozostałymi lokatorami i może przystąpić do akcji podziału.
sąd uznał, że ustawodawca nie zamierzał uchwalenia § 2924k i jego poprzednika zastąpić Caito i rozszerzyć prawa młodszych zastawników do nadwyżek przychodów ze sprzedaży.
porównując brzmienie sekcji 2924k, podrejon (a) (3) z zasadami określonymi w wyroku w sprawie Caito, Trybunał doszedł do wniosku, że można je zharmonizować, interpretując sformułowanie „niespłacone saldo zobowiązań zabezpieczonych młodszymi zastawami” jako niespłacony dług „zabezpieczony młodszym zastawem” tylko w takim zakresie, w jakim zastaw młodszy faktycznie obciążał nieruchomość sprzedaną w celu przejęcia. Wiarygodność tej interpretacji jest poparta rozważeniem dodatkowych słów potrzebnych do wyraźnego określenia odmiennej interpretacji. Na przykład, odmienna interpretacja mogłaby być wyraźna, gdyby dział a) ust. 3 stwierdził, że wpływy ze sprzedaży zostaną rozdzielone ” o zaspokojeniu niespłaconego salda zobowiązań zabezpieczonych wszelkimi młodszymi zastawami, niezależnie od tego, czy zastaw został przyłączony do całości, czy do części nieruchomości.”Konsekwencje dodania języka kursywą są znaczące. W tym języku wierzyciel posiadający drugi akt zaufania na 1 procent lub 5 procent niepodzielonych udziałów w nieruchomości może domagać się literalnej wykładni ustawowej uprawniającej go do zaspokojenia całości swojego długu, zanim wszelkie nadwyżki przychodów ze sprzedaży dotrą do właściciela 99 lub 95 procent niepodzielonych odsetek nie obciążonych tym drugim aktem zaufania.
Kodeks, § 2924k stanowi:
(a) powiernik lub urzędnik sądu na polecenie urzędnika zgodnie z poddziałem (d) sekcji 2924j, rozdziela wpływy lub część wpływów, w zależności od przypadku, ze sprzedaży powiernika przeprowadzonej zgodnie z sekcją 2924h w następującej kolejności pierwszeństwa:
(1) do kosztów i wydatków związanych z wykonywaniem uprawnień do sprzedaży i sprzedaży, w tym do uiszczania opłat powiernika i opłat adwokackich dozwolonych zgodnie z podrozdziałem (b) sekcji 2924d i podrozdziałem (b) niniejszej sekcji.
(2) do spłaty zobowiązań zabezpieczonych aktem powierniczym lub hipoteką będącą przedmiotem sprzedaży powiernika.
(3) w celu zaspokojenia niespłaconego salda zobowiązań zabezpieczonych wszelkimi młodszymi zastawami lub obciążeniami w kolejności ich pierwszeństwa.
(4) do trustora lub następcy trustora w interesie. W przypadku, gdy nieruchomość zostanie sprzedana lub przekazana innemu właścicielowi w momencie sprzedaży powiernika.
zdjęcia:
flickr.com/photos/mrphancy/4656375169/sizes/c /
com/photos/laurenludlow/7939900930/sizes/l/
flickr.com/photos/omaromar/48787350/sizes/l/