junior lienor é um credor que não é em primeiro lugar a propriedade não é um sênior lien na frente deles. Isso geralmente ocorre quando um proprietário pagou o sênior e faz um empréstimo de capital, ou pode ser o resultado de uma compra. Se o forecloses sênior, o júnior pode pagar o penhor sênior, ou comprar a propriedade no encerramento. O júnior então fica no lugar do SÊNIOR. Alternativamente, o júnior pode permitir que o encerramento ocorra, caso em que se torna um júnior esgotado-não tem segurança para a dívida. O júnior deve perseguir o mutuário pessoalmente para ser pago. Se a execução hipotecária do idoso resultar em uma venda com excesso de receita, eles podem ser pagos por ordem de prioridade. Mas o que acontece se o lienor Júnior tiver uma garantia de menos do que a totalidade da propriedade? Esse foi o caso em uma decisão recente em que o Júnior foi garantido por apenas 75% da propriedade. O Tribunal considerou que o júnior tinha apenas direito a 75% dos recursos. O proprietário dos 25% obteve o restante.
em Zieve, Brodnax & Steele, LLP v Dhindsa, um pai tinha 75% de juros, e seu filho os restantes 25% em propriedade em Turlock. O credor sênior detinha uma garantia contra 100% da propriedade, e a garantia dos juniores era apenas contra os 75% do pai – o interesse do filho não estava incluído. O sênior foi excluído e pago, deixando um excedente de US $160.000 disponíveis. A disputa era se o proprietário de 25% tinha algum.
o credor Júnior queria todos os rendimentos, por isso confiou em Civ. Código, § 2924k, subd. (a) (1)–(4), estabelecido na íntegra no final do post.) Isso prevê que, em primeiro lugar, os custos de encerramento são pagos. Em segundo lugar, as obrigações garantidas do credor hipotecário são pagas. Em terceiro lugar, os lienors juniores são pagos em sua ordem de prioridade (é nisso que o Tribunal de primeira instância confiou). Por último, quaisquer fundos restantes são dados ao proprietário investido de registro no momento da venda de encerramento. Nesse caso, o tribunal concedeu todo o excedente ao credor júnior, mas foi revertido em recurso.
o Tribunal de Apelações confiou em uma decisão da Suprema Corte, Caito v. United California Bank (20 Cal.3d 694), que ainda era uma boa lei. O tribunal citou Miller & Starr sobre o tema:
“Se a retenção sobre o interesse de um cotenant é junior, penhor em ambos os cotenants interesses, no encerramento do chefe de penhor, o junior lienor é o direito de compartilhar em qualquer excedente de receitas de vendas que representam o interesse proporcional do cotenant cujo interesse era assunto para o junior penhor.”(4 Miller & Starr, Cal. Imóveis (4ª ed. 2019) segurando Título, § 11:13
a sentença do Tribunal de primeira instância declarou que a Escritura de confiança cobre apenas a participação indivisa do réu de 75% na propriedade. A Escritura de confiança não onera, e não é executória contra, indivisa 25% de juros sobre a propriedade. Isso foi muito claro!
O tribunal abordadas noções básicas de cotenancy lei, observando que cada cotenant pode vender ou onerar seu interesse em propriedade comum, sem o conhecimento, aprovação ou consentimento do outro cotenants. Um cotenant só pode transferir ou onerar seu interesse indiviso….
quando uma escritura de confiança é uma garantia sobre a propriedade de apenas um cotenant, o beneficiário pode encerrar a garantia contra esse interesse. O comprador de venda de encerramento se torna um inquilino em comum com os outros cotenants e pode iniciar uma ação de partição.
o Tribunal concluiu que a legislatura não pretendia a promulgação da seção 2924k e seu antecessor para substituir Caito e expandir os direitos dos lienors juniores aos lucros da venda excedente.
Comparando o texto da seção 2924k, subdivisão (a)(3) com os princípios enunciados no Caito, o tribunal concluiu que eles podem ser harmonizados através da interpretação da frase “o saldo devedor das obrigações garantidas por qualquer junior ônus” significa o saldo da dívida “protegido por junior lien” apenas na medida em que o júnior lien, na verdade, dificultaram o imóvel vendido no encerramento. A confiabilidade dessa interpretação é apoiada considerando as palavras adicionais necessárias para tornar explícita a interpretação contrária. Por exemplo, a interpretação contrária poderia ter sido expressa se a subdivisão(a) (3) tivesse declarado que o produto da venda deve ser distribuído “o Satisfaça o saldo pendente das obrigações garantidas por quaisquer penhores juniores, se o penhor foi anexado a todos ou a uma parte da propriedade.”As consequências de adicionar a linguagem em itálico são significativas. Em que língua, a um credor, segurando um segundo acto de confiança em um 1% ou 5% de inquestionável interesse na propriedade, poderia reivindicar um literal de interpretação legislativa dá-lo a ter a totalidade da sua dívida atendida antes de qualquer excedente do produto da venda alcançar o proprietário da 99 ou 95 por cento indivisa interesse não cobertos por essa segunda ação de confiança.
Civ. Código, § 2924k Estados:
(a) O agente fiduciário, ou o secretário do tribunal, mediante ordem para o secretário, nos termos do subparágrafo (d) do 2924j, deve distribuir o produto, ou de uma parcela dos proventos, conforme o caso, do administrador da venda realizada de acordo com a Seção 2924h na seguinte ordem de prioridade::
(1) os custos e despesas do exercício do poder de venda e de compra e venda, incluindo o pagamento de honorários do curador e os honorários de advogado permitido nos termos do subparágrafo (b) da Seção 2924d e subdivisão (b) desta seção.
(2) para o pagamento das obrigações garantidas pela escritura de confiança ou hipoteca que é objeto da venda do administrador.
(3) para satisfazer o saldo devedor das obrigações garantidas por quaisquer penhores ou ônus júnior na ordem de sua prioridade.
(4) para o trustor ou o sucessor do trustor em interesse. No caso de a propriedade ser vendida ou transferida para outra, para o proprietário do registro no momento da venda do administrador.
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