Översatsklausuler – 10 Saker att tänka på för köpare

egenskaper säljs ibland föremål för översatsklausuler – även känd som upplyftning eller claw back-bestämmelser. Tanken är att om bygglov senare erhålls kommer säljaren att ha rätt till en andel i värdehöjningen. Detta låter enkelt men bestämmelser av detta slag ger upphov till ett brett spektrum av juridiska problem och är ofta en tvist i vardande.

som alltid är djävulen i detalj. Poäng att se upp för som köpare är:-

1. Hur länge gäller dessa bestämmelser? De införs vanligtvis i upp till 25 år men det är mycket lång tid. Förmodligen borde de bara gälla där det finns en realistisk chans att få bygglov inom de närmaste 5-10 åren.

2. Vilken procentuell stat i värdehöjningen ska säljaren ha rätt till? Säljaren börjar ofta med att be om 50% av värdehöjningen men det kommer sannolikt att lämna köparen med lite kommersiellt incitament att utveckla marken. Tänk på att köparen kommer att medföra olika kostnader – planeringskostnader för att få tillstånd, kostnader för att sälja marken och kapitalvinstskatt, till exempel. Vissa översatsklausuler tillåter att kostnader dras av innan översatsningen beräknas; annars kan en översatsning på 50% lämna säljaren med större vinst än köparen.

3. Vad utlöser betalningen till säljaren? Ur köparens synvinkel bör detta inte vara beviljande av bygglov utan antingen: –

• genomförandet av ett bygglov (till exempel där en köpare bygger ett nytt hus för att ockupera sig); eller
• försäljningen av fastigheten efter beviljande av bygglov.

4. Kommer någon bygglov utlösa betalningen? Ofta avser parterna att översatsklausulerna endast gäller om tillstånd erhålls för Bostadsutveckling men de flesta översatsklausuler gäller om något bygglov erhålls. Köparen kan därför vilja utesluta vissa typer av utveckling från översatsningen. Till exempel, när det gäller en gård, kan köparen vilja utesluta:-

• alla byggnader för jordbruksbruk;
• all ryttaranvändning för byggnader;
• alla anläggningar för förnybar energi/telekom;
• all kommersiell användning (t.ex. omvandling av lador till kontor eller verkstäder); eller
• utökningar av bondgården eller uppförande av ett hus med jordbruksband för en Lantarbetare eller familjemedlem.

vissa av dessa ändringar kanske inte kräver bygglov för närvarande men det är bäst att utesluta dem för att undvika tvivel – kom ihåg att planeringsreglerna kan förändras i framtiden.

5. Hur ska översatsningen beräknas? Ofta kan det finnas en ganska komplicerad formel i dokumenten. Kontrollera om detta är korrekt genom att arbeta igenom några exempel och notera att betalningen till säljaren inte inkluderar normala ”inflation” – värdeökningar.

om parterna inte kan komma överens om översatsens storlek (som vanligtvis baseras på skillnaden i öppna marknadsvärden för marken med eller utan bygglov i fråga) kommer detta att bestämmas av en oberoende besiktningsman. Detta kan vara en dyr process och något av ett lotteri som olika lantmätare kan ha mycket olika syn på marknadsvärden.

om ränta betalas på överskottsbetalningen, se till att detta endast löper från det att överskottsbetalningen har överenskommits eller fastställts av den oberoende besiktningsmannen. Om räntan löper från dagen för tillståndet kan detta ge upphov till en stor ränta medan priset sorteras ut.

6. Kommer säljaren att ha mer än en bit av körsbäret? De flesta översatsklausuler gäller varje gång bygglov erhålls under översatsperioden. Så, om en tidigare överskottsbetalning har gjorts baserat på tillstånd för, säg 5 hus, kommer en ytterligare betalning att betalas om tillstånd därefter erhålls för 10 hus. Det är viktigt att se till att krediten endast ges för den första överbetalningen.

7. Hur säkras övertaget? Vanligtvis kommer en säljare att införa en begränsning av köparens titel så att framtida affärer inte kan registreras i fastighetsregistret utan säljarens samtycke. Detta är nödvändigt ur säljarens synvinkel för att säkerställa att den nya köparen ingår en ny förbundshandling för att betala översatsningen (eftersom positiva förbund av detta slag inte annars är bindande för köparens efterträdare i titeln). En begränsning kan dock orsaka problem eller förseningar i framtida affärer och en köpare bör försöka utesluta remortgages och kortfristiga leasingavtal från en sådan begränsning.

ibland säljaren kräver en avgift tillbaka över fastigheten för att säkra betalning av översatsningen. En köpare bör motstå detta, särskilt om de samlar in finansiering via en bank för att köpa fastigheten. Banken vill ha en första avgift och kanske inte är glad för säljaren att ha en andra avgift.

8. Fördelen med övertaget är en tillgång. Detta kan säljas av säljaren eller, om säljaren går bort, kan förmånen passera med sin egendom. Det kan därför vara svårt i framtiden för köparen att veta vem som har fördelen av översatsningen. Detta orsakar ytterligare problem, särskilt när det finns en begränsning av köparens titel som kräver att personen som har förmånen samtycker till eventuella framtida affärer.

en köpare bör därför begära att dokumenten kräver att köparen underrättas om eventuella förändringar i de personer som har fördelen av övertaget, men även då uppstår praktiska problem ofta när detta inte görs.

9. Översatsklausuler komplicerar köparens skatteposition. Om en överskottsbetalning utlöses kommer ytterligare stämpelskatt att betalas (eftersom köpeskillingen har ökat). I själva verket kräver HMRC att köparen, efter slutförandet av köpet (även om betalningen av en översatsning är mycket avlägsen) ska betala SDLT på inköpspriset och det uppskattade förbättrade värdet på marken om översatsningen utlöses. Köparen kan dock ansöka till HMRC om uppskov med eventuell extra SDLT som kan förfalla om översatsningen utlöses.

när det gäller en kommersiell fastighet, om den ursprungliga försäljningen var föremål för moms, kommer moms också att betalas vid eventuell överskottsbetalning.

10. Översatsbestämmelser gör förhandlingar om köpeavtalet och överföring mycket mer komplicerat. Detta leder oundvikligen till ytterligare juridiska avgifter för parterna och förseningar i att komma överens om dokumenten. Dessutom har översatsbestämmelser gett upphov till många tvister vid domstolarna. Det kan därför vara värt att överväga om det finns ett annat sätt att omstrukturera affären – kanske genom att ett något högre pris betalas i första hand.

Detta är endast ett allmänt informationsblad och får inte åberopas i förhållande till någon särskild fråga. Översatsbestämmelser är mycket komplicerade och särskilda råd bör tas i samband med varje transaktion som innebär översatsning.

vi kan inte ge allmänna eller specifika råd i frågor som rör överanvändning utom till våra befintliga kunder. Men om du vill att vi ska ge dig en offert, vänligen kontakta oss och en medlem av Avdelningen för kommersiella fastigheter kommer att komma tillbaka till dig.