Construction contract Negotiation: 8 Tips för entreprenörer

ett byggkontrakt är ett avtal som anger detaljerna i en transaktion i tydligt förstådda termer. Båda parter har satt skyldigheter som de måste uppfylla, pengar på bordet, och huden i spelet. Att lära sig byggkontraktsförhandlingar kan vara en viktig del av ett företags pussel.

men entreprenörer som kommer segrande från budstriderna känner ofta att oddsen är emot dem. Det verkar som om GC eller ägaren har alla kort, och det finns inget utrymme för förhandlingar när kontraktet ligger på bordet. Kom ihåg detta: det finns alltid utrymme för förhandlingar.

för att hjälpa entreprenörer att finslipa sina förhandlingsfärdigheter uppmanade vi flera förhandlingsproffs för råd. Vi pratade med byggnadsadvokater, kreditansvariga och andra byggproffs om att kämpa för dina rättigheter under en byggkontraktsförhandling. Här är åtta tips om hur man förhandlar om ett byggkontrakt.

8 tips för byggkontraktsförhandlingar

förhandlingar under kontraktsfasen kan vara lite nervpåfrestande. I de flesta fall har ägaren eller GC redan vad de säger att de är villiga att erbjuda tydligt skisserade, och de försöker att inte visa en mjuk plats i rustningen. Men bara den enda handlingen att trycka tillbaka kan räcka för att öppna en diskussion.

i sin kurs, grunden för Byggkredit, Thea Dudley lär människor att stå upp för dig själv är det första steget. ”De flesta ställer inte frågor. Och om ditt rykte är bra, och du har den kvaliteten på arbetet, och du har det förhållandet, de kommer att kompromissa med dig,” uppgav Dudley.

hon fortsatte: ”de kan böja sig, de kan hota att gå någon annanstans, och du kan verkligen förlora några kunder, men vanligtvis kommer de tillbaka.”

poängen är att även om det kan kännas besvärligt eller svårt, är slutresultatet ofta ett bättre kontrakt för ditt företag. Med detta tänkesätt, utnyttja följande tips hjälper dig att förhandla om dina framtida byggkontrakt.

1. Vet statliga lagar

många gånger, bara ha mer kunskap om statliga lagar än ägaren eller GC kan ge dig ett betydande uppsving i förhandlings juice. Om en ägare inte är medveten om de lagar som reglerar kontraktsspråk i ditt tillstånd kan det bero på att de antingen är nya i branschen eller att de vanligtvis arbetar någon annanstans. Som ett resultat, de kan inkludera språk som inte jive med statliga krav.

Scott Grier, en 11-årig advokat som övar med Rouse, Frets, White, Goss, Gentile, Rhodes, PC i Kansas, Missouri och Oklahoma, vet vikten av korrekt språk.

Scott anser att icke-överensstämmande kontraktsspråk och andra statliga stadgar kan vara en fot i dörren till omförhandling.

”Kansas Anti-Indemnity Act och Kansas Fairness in Private (and Public) construction Contract Acts ger regler om ersättningsspråk, betalningsvillkor, lagval och plats”, sa Scott. ”Vi har framgångsrikt förhandlat fram reviderade villkor efter att vi gjort kundens kund medveten om de specifika statliga kraven.”

2. Var ärlig om risken

risker finns i överflöd på typiska byggprojekt. Ägare gillar att hantera den risken genom att flytta så mycket av det som möjligt till GC, och GC vill lägga allt på suben. Och varken ägaren eller GC vill betala suben för den risken som de tar. Att ta itu med det rakt på är en förhandlingstaktik som kan ge utdelning.

vi frågade 40-årig byggnadsadvokat Carol A. sigmond, som praktiserar i New York, DC, Maryland och Virginia med Porzio, Bromberg, & Newman, om hennes tankar om risk.

” om du lägger för mycket risk på entreprenören kommer jobbet att gå långsamt eftersom entreprenören kommer att sluta att ha varje beslut placerat före ägandet som en förändringsorder.”Carol sa. ”Jag har varit mest framgångsrik för entreprenörer när jag lägger denna fråga helt och hållet på bordet och ber ägaren eller utvecklarsidan att överväga alternativ.”

Carol lutar på träffen detta kan ha på den nedersta raden: ”Jag har ändrat sig genom att påpeka effekterna av denna typ av försening på kostnaden för bygglån eller andra tidsproblem.”

3. Förstå projektägarens behov

när det gäller att teckna kontrakt lider ägare och GCs ofta av tunnelseende. De vill sadla underleverantören med strikta krav i hopp om att slutföra projektet i tid. Problemet är att tunnelsyn hindrar dem från att se den stora bilden, vilket ibland får dem att skära av näsan för att trots sina ansikten. Det är en möjlighet att förhandla.

Bruce A. Inosencio, Jr. of Inosencio & Fisk, PLLC, en 25-årig byggnadsadvokat i Michigan och Florida, förklarade detta scenario perfekt: ”under förhandlingarna om ett stort skolbyggnadsprojekt förhandlade vi om tidpunkt och behandling av ändringsorder. Kunden-projektets huvudentreprenör-ville införa en mycket strikt tidslinje för godkännande av ändringsorder.”

Bruce visste att skolstyrelsen ville ha input och att det skulle sakta ner processen avsevärt. Han tillade: ”projektets huvudentreprenör insåg så småningom att de kunde arbeta med oss och deras underleverantörer genom att revidera sitt strikta kontraktsspråk och nå villkor som var acceptabla för alla inblandade.”

4. Förtydliga förändringsorderprocessen

ändringsorder kan vara en stridspunkt, särskilt för oerfarna GCs eller ägare som inte förstår hur de fungerar. Om kontraktet inte uttryckligen anger förändringsorderprocessen är det bäst att spika ner det i en kontraktsrevision. Detta ensam kan öppna dörren till en konversation om andra punkter i kontraktet, men det kommer säkert att hjälpa till att undvika en tvist på vägen.

djupdykning: Hur förändringsorder fungerar i konstruktion (med gratis Mallnedladdning)

”det är bäst att begå dem att skriva, när det är möjligt”, är vad Samuel H. Levine, en 39-årig advokat i Illinois med Bryce, Downey, & Lenkov LLC, berättade om ändringsorder.

han tillade: ”jag förhandlade om en ändringsorder. Jag övertalade kunden att förstå värdet av förändringsordningen och behovet av att åta sig att skriva så att alla förstod parternas förväntningar.”Det är en punkt värt att förhandla om ett byggkontrakt.

5. Få processen att känna samarbete

en framgångsrik förhandling handlar inte om att vinna och förlora. Det handlar om att båda parter går bort från bordet och mår bra om affären. Det bästa sättet att säkerställa att ägaren eller GC känns bra är att göra processen så samarbetsvillig som möjligt.

när han talade med David Adelstein, en 18-årig byggnadsadvokat på Kirwin Norris i Florida, berättade han för oss att han efter en första runda röda linjer och anteckningar sätter upp en videokonferens med alla inblandade.

” jag gillar att kunder är involverade eftersom det finns affärsbeslut som måste övervägas,” sa David. ”Samtalet underlättar en produktiv dialog där varje sida kan uppskatta den andras risk, och det främjar acceptans, avslag eller kompromissa med språk så att risken är tillräckligt inräknad och delad.”

David hade också denna intressanta punkt att göra: ”frågan är inte så mycket som att ändra sig utan att få någon annan att uppskatta risken och positionen så att risken kan vägas in på frontend och kan vägas av parterna.”

6. I en nypa, använd ett samförståndsavtal

det finns vissa situationer när det bara inte är möjligt att förhandla om ett rättvist kontrakt innan arbetet måste börja. I dessa situationer är det bättre att använda ett samförståndsavtal för att markera villkoren för att påbörja arbetet än att underteckna ett kontrakt som inte gynnar dig.

advokat Jonathan Forester från Riess LeMieux gör denna punkt tydlig som dagsljus. Han uppgav att det första som behöver hända är en avmattning i hela kontraktet.

” Nummer ett: Pumpa bromsarna, ”sade han och tillade:” om det verkligen är en tidskänslig fråga, kan du göra ett snabbt en-eller tvåsidigt samförståndsavtal och säga ” det här är de allmänna villkoren…”.”

Jonathan säger att samförståndsavtal inte tar lång tid, och de kan göra en värld av gott: ”jag kan kasta en av dem skriftligen inom en timme, och du kan vara på väg, och du har något skriftligt för att skydda dig.”

7. Prata mindre. Lyssna mer.

oavsett om det är ett byggkontrakt eller en fullfjädrad gisslansituation, finns det en sanning för konstruktiva förhandlingar: alla vill bli hörda. Genom att prata mindre, låta konversationen utvecklas och verkligen lyssna får du en bättre förståelse för vad din kund behöver.

Anne Scarcella, en Territory Credit Manager för Crawford Electrical Supply, anser att detta är en extremt hjälpsam taktik under kontraktsförhandlingar. ”Det finns en anledning till att vi har två öron och en mun”, citerar Anne gammalt ordstäv innan vi fortsätter: ”Jag tror att det vi behöver göra när vi förhandlar med en kund är att lyssna mer och tala mindre. Du kommer att lära dig var din kund är om du bara låter konversationen utvecklas och lyssnar på vad som sägs.”

8. Börja högt när pengar är på linjen

när du ger upp något i kontraktsförhandlingar är det svårt att få tillbaka det. Många gånger, kunniga förhandlare kommer in i konversationen med eftergifter de är villiga att göra redan i åtanke. Ofta är den koncessionen ett dollarbelopp. När pengar är diskussionsämnet, korta inte dig själv.

” börja högt. Du kan alltid komma ner, men du kan aldrig gå tillbaka,” är några kloka råd som erbjuds oss från Toby Brutsman, den regionala Kreditchefen med Morsco. Att ha ett nummer att bekvämt arbeta ner från är en mycket bättre position att vara i än att starta projektet med ryggen mot den finansiella väggen.

Sätt din nya förståelse i handling

nu när du är beväpnad med denna nya förståelse för byggkontraktsförhandlingar, är du redo att sätta dessa taktiker i handling.

kom ihåg att majoriteten av subs och entreprenörer inte driva kontraktet tillbaka över bordet. Din förmåga att stå upp för dina rättigheter och förhandla fram en rättvis affär kan göra skillnaden mellan ett okej företag och ett bra företag.