De 7 vanliga matematiska formlerna för fastigheter Du borde veta

oavsett om du studerar för att klara fastighetsprovet eller beräkna hypotekslån för en klient, måste du veta en grundläggande nivå av matematik som fastighetsmäklare.

denna guide kommer att gå igenom den typ av fastigheter matematiska färdigheter du hittar i staten examen, liksom i varje fastighetstransaktion du tar på när du tjänar din licens.

Fastigheter Matematik: Vad du behöver veta för att arbeta som Agent

lån-till-värde-förhållande

Detta är det vanligaste matematiska problemet som du sannolikt kommer att stöta på i din fastighetskarriär. Kredit – / värdekvoten följer denna formel:

lånebelopp / bedömt värde på fastigheten = kredit – / Värdekvot

svaret på detta grundläggande matematiska problem uttrycks i procent. Så ett hem med ett $100,000-värde och ett $80,000-lån skulle ha ett lån-till-värde-förhållande på 80% eftersom 80,000/100,000 är lika med .8 eller 80%.

enkel Ränteformel

denna formel berättar för en hemköpare hur mycket den totala kostnaden för ett köp är, inklusive inköpspris och räntekostnad.

du hittar enkel ränta genom att ta huvudmannen (p) och multiplicera den gånger räntan (r) gånger lånets tidsram (t) plus 1. Det ser ut så här:

A = p (r * t + 1)

så om en köpare köper ett $100,000-hem med ett 30-årigt lån till 5% ränta, skulle det totala beloppet som betalats under lånets gång vara:

$100,000 (.05*30 + 1) = $250,000

nedbetalningar

oavsett om en köpare köper en förvaltningsfastighet eller ett hem att bo i, kommer de att behöva en handpenning.

för att bestämma handpenningen, använd denna matematiska formel:

köpeskilling x procent ned = Nedbetalningsbelopp

så om köpeskillingen är $100,000 och köparen använder den traditionella 20% handpenning, du kommer att ha:

$100,000 x .2 = $20,000

Cap Rate

i en förvaltningsfastighet är cap rate det belopp som investeraren gör och tar hem som inkomst på fastigheten. Att känna till takräntan hjälper en investerare att räkna inkomst och hålla kassaflödet positivt samtidigt som man hanterar hyresfastigheter.

Använd denna formel:

netto rörelseresultat / köpeskilling = Cap Rate

till exempel, säg att du har en inkomstgenererande hyresfastighet som kostar $500,000 och tar in $50,000 i hyra. Det kostar dock 15 000 dollar att behålla under året. Beräkning av takräntan skulle se ut så här:

($50,000 – $15,000) / $500,000 = 7%

avkastning på investeringar

ROI berättar hur mycket du gör på en viss investering när du säljer den. Beräkna ROI med denna formel:

ROI = (slutvärde-Initial kostnad) / kostnad

så om du köper en fastighet för $250,000, sedan sälja den senare för $280,000, din ROI skulle se ut så här:

($280,000-$250,000) / $250,000 = 12%

Tänk på att detta är bruttoinkomst på försäljningen. Eventuella reparationer investeraren sätta i fastigheten skulle också påverka hur mycket du gör på försäljningen.

proportionella skatter

vanligtvis betalar de flesta köpare ett proportionellt skattebelopp vid stängning. För att prorera skatter måste du bestämma hur mycket skatt som finns kvar på fastigheten för kalenderåret.

för att göra detta, hitta det återstående antalet dagar i året och dela det med 365. Detta ger dig procentandelen av skatteavgiften som köparen behöver betala.

ta sedan den procentsatsen och multiplicera den med det belopp som finns kvar på skattesatsen. Detta ger dig mängden fastighetsskatt som ska betalas vid stängning.

Real Estate Math: vad du behöver veta för att beräkna inteckning betalningar

huvudman och ränta

inteckning huvudmannen är ett annat namn för det ursprungliga lånebeloppet. Detta är hela beloppet som köparen lånar från banken. Till exempel, om köparen hade $150.000 i kontanter för att göra en 25% handpenning på en $600.000 hem, de skulle behöva en initial lånebeloppet på $450.000 från banken.

för att bestämma den månatliga räntan på ett hem måste du veta den årliga räntan för inteckningar i ditt område. Du kan få detta nummer från alla hypotekslån på din marknad.

dela sedan det numret med 12 för att få månadsprocenten. Så till exempel, om den årliga räntan var 3%, då den månatliga räntan skulle vara 0,25%.

beräkning av månatliga inteckning betalning

för att beräkna den månatliga inteckning betalning (exklusive försäkringar och skatter) kan du använda denna formel:

M = P /

i denna formel, P = huvudlånsbelopp, i = månadsränta och n = antal månader som krävs för att återbetala lånet.

för att räkna ut antalet månader som krävs för att återbetala lånet måste du först räkna ut lånetiden. Oftast är lånevillkoren 15 eller 30 år.

oavsett lånetiden är, multiplicera den med 12 för att bestämma hur många månader köparen kommer att behöva betala lånet.

när du bestämmer värdet på M måste du lägga till kostnaden för hypotekslån, husägare försäkring och fastighetsskatt för att få hela månadsbeloppet som din klient kommer att betala.

självklart, om du arbetar med en klient och inte svarar på en fråga på en fastighetsprov, är det mycket lättare att helt enkelt använda en hypotekslån. Jag gillar att använda Zillows Hypoteksbetalningskalkylator som du kan lägga till i PMI, försäkring, HOA, skatter osv… eller om du vill ladda ner en app till din telefon, här är appen för iPhone och Android.

Mortgage Insurance

Private mortgage insurance (PMI) krävs om köparen gör en handpenning under 20% av hemets köpeskilling. Denna kostnad läggs till de månatliga avbetalningarna.

PMI-kostnaden beror på vad långivaren säger i låneberäkningen, men det är vanligtvis mellan 0.2% och 2% av hypotekslånet. Vanligtvis slutar PMI när köparen har 20% eget kapital i hemmet.

några faktorer som bestämmer PMI-kostnaden är:

• lån sikt Längd-en kortare sikt innebär månatliga betalningar kommer att vara högre, men 20% eget kapital kommer att nås tidigare.
• Loan-to-value ratio – om köparen gör en handpenning över 20%, PMI behövs inte alls.
• Credit score – en högre kredit värdering kommer att få köparen en bättre affär på en PMI kostnad.

det finns fyra typer av PMI som du i allmänhet bör vara medveten om:

• låntagare-betald mortgage insurance
• Single-premium mortgage insurance
• Split-premium mortgage insurance
• långivare-betald mortgage insurance

Homeowner ’s Insurance

Därefter måste du bestämma kostnaden för homeowner’ s insurance. Detta beror på olika faktorer, inklusive:

• hemmets läge
• potentiell exponering för naturkatastrofer
• hemets värde
• täckningsnivå
• avdragsgill mängd
• ålder av hemmet
• taktillstånd
• tidigare fordringar
• typ av politik (det finns åtta typer av husägare försäkring)

i genomsnitt kan husägare i USA förvänta sig att betala runt $1,000 per år för husägare försäkring. Men för att få en exakt bedömning av hur mycket detta kommer att kosta din köpare, måste du få en offert från ett försäkringsbolag.

köpare kan också kvalificera sig för billigare försäkringar genom att lägga till några säkerhetsfunktioner i sina hem, till exempel rökdetektorer, stormluckor eller ett nytt tak. I slutändan kommer priset dock att bero på ovanstående faktorer.

Fastighetsskatt

Slutligen måste du veta hur man beräknar fastighetsskatt. Medan regeringen kommer att debitera fastighetsskatt automatiskt, är det fortfarande bra att förstå hur mycket köparen kan förvänta sig att betala.

hur mycket köparen är skyldig beror på två nummer: skattesatsen i det område de bor i och värdet på hemmet.

hemets värde är inte bara köpeskillingen som köparen betalade. För att hitta hemets bedömda värde måste du komma i kontakt med skattebedömaren som bestämde sitt värde eller leta upp relevanta fastighetsregister.

Därefter måste du ta reda på bruksavgiften, som representerar kommunens skattesats som 1/1000 av en dollar. Du hittar detta värde på skattebedömarens kontor eller på din lokala myndighets webbplats.

då måste du konvertera mill-avgiften till ett procentvärde. Till exempel, om bruksavgiften i ditt område var 70,skulle procentsatsen vara 70/1 000 = .070.

när du har dessa två siffror, multiplicera det bedömda värdet av hemmet av bruket avgiften för att hitta mängden fastighetsskatt köparen kan förvänta sig att betala.

till exempel, om hemets bedömda värde var $50.000, och bruksavgiften var .070, då mängden fastighetsskatt skulle vara: $50,000 x .070 = $3,500

Fastigheter Matematik: Vad du behöver veta för att förbereda för testet

det finns många inteckning räknare där ute som du kan använda för att dubbelkolla din matte och se om du är på rätt spår.

du måste dock känna till alla dessa fastighetsmatematiska begrepp för att kunna klara fastighetslicensprovet framgångsrikt. Du kan enkelt förbereda genom att köpa övningsarbetsböcker eller ta övningstest för att arbeta genom exempel på fastighetsmatematiska problem.

kolla in mitt andra inlägg för att lära dig mer tips för att klara fastighetsprovet.

hur tycker du om fastigheter matematik? Har du svårt med matematik, eller tycker du att det är lätt att lära dig? Låt mig veta i kommentarerna nedan!