en Guide till bostäder värderingar

oavsett om du köper, säljer eller ens gifting ett hus eller lägenhet, en korrekt bedömning av dess marknadsvärde kan ge viktiga insikter. Men mer än så, är det osannolikt att du kan gå vidare med en inteckning för att köpa ett hem, eller en försäljning av ett delat ägande egendom, utan en bostadsfastighetsvärdering från en värdering lantmätare.

vad är en bostadsfastighetsvärdering?

att få en fastighetsvärdering ger dig marknadsvärdet för ditt hem. I ett nötskal är marknadsvärdet hur mycket en köpare skulle vara glad att betala, förutsatt att de är villiga att betala den nuvarande marknadsräntan och inte har något tryck att köpa. Samtidigt återspeglar det det belopp som en fastighetssäljare skulle vara villig att acceptera efter att deras hem har varit på marknaden under en rimlig period, förutsatt att de varken är alltför ivriga eller ovilliga att sälja.

du kan höra fastighetsvärderingar som kallas ’Red Book’ värderingar. Den röda boken är en RICS-publikation som anger regler och riktlinjer för värderingar. Det föreskrivs att rics-värderingar måste utföras av en rics-besiktningsman som är registrerad som RICS-värderare. Det innebär att din besiktningsman är ansvarig för RICS och arbetar för att gold standard professionella, etiska och tekniska principer. Denna definition av marknadsvärde anges av RICS. Detta innebär att lantmätare över hela landet använder beprövade metoder för att producera tillförlitliga värderingar som stöds av konkreta bevis.

när det är klart är bostadsvärderingar normalt giltiga i 3 månader. I de flesta fall kan värderingsgiltigheten förlängas med ytterligare 3 månader. För att göra detta måste en landmätare utföra ytterligare skrivbordsforskning inom 2 veckor efter det ursprungliga utgångsdatumet.

vad inkluderar en bostadsfastighetsvärdering?

en värdering av ett bostadshus eller lägenhet innebär vanligtvis ett kort besök på fastigheten, tillsammans med betydande skrivbordsforskning. Bevis från både besöket och forskningen kombineras för att bestämma hemmets marknadsvärde.

inspektören kommer att göra en visuell inspektion av många aspekter av fastigheten när man gör en bostadsvärdering. Dessa kan inkludera:

• hur fastigheten byggdes och vad den är gjord av
• storleken på byggnader och grunder
• förekomsten av uthus, garage och parkering
• fastighetens strukturella skick
• om det finns några allvarliga fel
• senaste förbättringar av fastigheten, såsom tillägg eller loft omvandlingar
• placeringen av fastigheten – dess önskvärdhet, närhet till lokala bekvämligheter och kvaliteten på de lokala bekvämligheter
• information om försäljningspriset för tre jämförbara bostäder i närheten som har nyligen sålts.

det är viktigt att komma ihåg att värderingar inte bygger undersökningar. Fastigheter kan ha många defekter, både större och mindre, som inte påverkar marknadsvärdet men som kräver kostsamma reparationer och underhåll. Av den anledningen, om du köper en fastighet är det bra att ha en byggnadsundersökning gjord av en rics-inspektör. På så sätt vet du exakt vad du köper.

typer av bostäder fastighetsvärdering

inteckning värderingar

långivare begär dessa för att se till att deras lån till dig är säker. Om du köper fastigheten för betydligt mer än någon annan kommer sannolikt att betala, då långivaren kanske inte kan återhämta sina investeringar om de behöver återta och sälja hemmet. Detta är särskilt problematiskt när insättningarna är små och hypotekslånet representerar en stor del av fastighetsvärdet.

homebuyer värderingar

värderingar ingår i de flesta HomeBuyer undersökningar för att hjälpa dig att avgöra om du betalar ett rimligt pris för en fastighet. En HomeBuyer värdering kan skilja sig från en inteckning värdering om bolåneinstitut har särskilda kriterier. Till exempel, medan en bank kanske inte lånar ut på ett hus som byggdes med icke-standardkonstruktion, och så skulle ge det ett värde på 0, skulle marknadsvärderingen alltid ha ett positivt värde.

hjälp att köpa värderingar & värderingar av delat ägande

system för delat ägande gör att du kan köpa en del av en fastighet, med en annan person eller enhet som köper de återstående aktierna. Det mest kända systemet är hjälp att köpa, där regeringen köper en del av kapitalet i hemmet. Andra system för delat ägande är vanligtvis i partnerskap med bostadsföreningar.

den som äger de återstående aktierna i din fastighet, när du kommer att sälja den eller återbetala lånet behöver du en värdering. Detta berättar den andra parten exakt hur mycket deras andel av fastigheten är värd. Om bostadspriserna har stigit sedan du köpte bostaden, kommer värdet på deras andel också att ha stigit. På samma sätt, om bostadspriserna har fallit, kommer det utestående lånebeloppet du är skyldig att falla också.

rätt att köpa värdering

om du bor i en fastighet som ägs av ett råd eller bostadsförening kan du vara berättigad till rätten att köpa ditt hem. Om du ansöker om rätt att köpa, kommer din hyresvärd att skicka ett brev som berättar hur mycket fastigheten är värd och hur de bestämde sitt värde. Det kommer också att förklara fastighetens nuvarande tillstånd och eventuella strukturella problem. Om du inte håller med din hyresvärds värdering eller deras bedömning av fastighetens skick kan du få din egen värdering. Detta kan användas för att utmana hyresvärden direkt, eller kan tas till Distriktsvärderaren och användas i ett överklagande.

värderingar för skatte-eller juridiska ändamål

dessa görs oftast för arvsskatt eller för att få en korrekt bedömning av ett fastighetsvärde för att stödja skilsmässoförfaranden. Värderingar kan dock också krävas för företagsredovisning, beräkning av kapitalvinstskatt eller skatteändamål som inte är hemvist.

Återställningskostnader

att få en exakt kostnad för att bygga om ditt hem om det är allvarligt skadat betyder att du kan kontrollera att ditt försäkringsskydd är lämpligt. Återinförandevärderingar bör göras av en kompetent landmätare.

värderingar av bostadsfastigheter vs värderingsbedömningar av fastighetsmäklare

Värderingsmätare och fastighetsmäklare använder alla expertbedömningar för att värdera hus. Metoderna och målen för värderingarna eller bedömningarna är dock ganska olika, och deras värderingar kommer ofta att skilja sig åt.

värderingar

• värderingen är utformad för att återspegla ett rättvist och korrekt marknadsvärde som en villig köpare och köpare båda skulle acceptera
• lantmätare är utbildade för att upptäcka allvarliga fel i ditt hem som kan påverka värdet
• lantmätare har tillgång till stora databaser med lokala ’under erbjudande’ priser. Hitta liknande egenskaper för att hjälpa dem att bestämma ett hem värde
• lantmätare måste titta på minst 3 jämförbara egenskaper när värdera en fastighet
• lantmätare är ansvariga för deras värdering. Om de utmanas och inte kan ge bevis för att stödja deras värdering, kan de stämas
• det finns ingen risk för partiskhet. Om en inspektör har en intressekonflikt får de inte värdera fastigheten
• värderingen är utformad för att återspegla ett rättvist och korrekt marknadsvärde som en villig köpare och köpare båda skulle acceptera

bedömningar

• värderingsbedömning är utformad för att generera en försäljning. Agenten kan värdera högt för att maximera avkastningen för både sig själv och sin klient, eller lågt för att uppmuntra ett budkrig
• Fastighetsmäklare fokuserar på kosmetiska aspekter av en fastighet som sannolikt påverkar chanserna för en försäljning
• fastighetsmäklare kan titta på sålda priser eller under erbjudandepriser från sin egen portfölj, men kan inte få tillgång till de detaljerade databaser som är tillgängliga för lantmätare
• fastighetsmäklare är inte skyldiga att överväga priserna på andra fastigheter när de gör en värdering
• fastighetsmäklare kan inte hållas för att redovisa det uppskattade värdet de ge
• fastighetsmäklare tjänar provision från listor och försäljning. En önskan om en snabb försäljning eller hög provision kan partiskhet deras värdering. Värdet kan justeras för att övertyga dig att marknadsföra med dem istället för en konkurrent

den här artikeln skrevs av Kim Allcott från Allcott Associates LLP. Allcott Associates rics lantmätare och är glada att ge råd och lantmäteritjänster, oavsett om du behöver en rics värdering, byggnad undersökning eller en HomeBuyer undersökning.

för mer information, kontakta vårt team på 0333 200 7198, maila oss eller besök vår hemsida.