hårda pengar lån kan vara en fastighet investerare bästa vän. Som clich bisexual eftersom det här låter, håller uttalandet vatten. Dessa lån ger ett stabilt flöde av medel för fastighetsinvesterare som vill komplettera sina investeringsavtal.
oavsett om en investerare behöver snabbt stänga på en undervärderad egendom eller fixa det för en potentiell köpare, är ett hårt pengar lån ett värdefullt verktyg för att hålla i sitt verktygsbälte. Men som med ett konventionellt lån har hårda pengar lån kostnader. Att förstå dem är nyckeln till att få ut det mesta av en fastighetsinvesterares största kapitalkälla.
de flesta erfarna fastighetsinvesterare är bekanta med kärnan i hårda pengar lån. Men många verkar fortfarande inte förstå den faktiska mekaniken för hur de fungerar eller vad de verkligen kostar. Det är därför vi har tagit sig tid att bryta ner grunderna i hårda pengar lån kostnader och räntor.
hårda pengar lån månatliga betalningar
hårda pengar lån, även känd som bro lån, är ett kortfristigt lån baserat på en hård tillgång. Mest ansedda hårda pengar långivare kommer att titta på både tillgången och kreditvärdigheten hos en låntagare innan de accepterar att låna ut pengar på en affär. Med det sagt, kraven och pappersarbete inblandade är ofta ganska lite mindre stränga än en konventionell lån. Hårda pengar lån kan därför vanligtvis stänga i dagar i stället för många veckor, och har möjlighet att finansiera mer pengar i en transaktion som kräver mindre pengar ur fickan från låntagaren. Även om detta är det som gör hårda pengar lån så attraktiva, är det också deras primära nackdel. Varför? Tja, att ge ut lån med enklare garantikrav och finansiera mer pengar på en affär innebär större risk för långivaren.
som ett resultat kommer de ofta att ta ut höga räntor för att mildra riskerna. Även om dessa priser varierar från en långivare med hårda pengar till en annan, är den genomsnittliga räntan på hårda pengar för 2020 11-13%, enligt Bankrate. Fortfarande, beroende på långivaren, det kan vara någonstans mellan 7% och 15% årligen.
hur man får bättre räntor på hårda pengar lån
även om räntor eller månatliga betalningar för hårda pengar lån är vanligtvis högre än konventionella priser, kan man kunna sänka räntan genom att göra följande:
- öka din handpenning: En handpenning hjälper en långivare att mildra riskerna med att ge ut lån till individer när långivaren finansierar transaktionen till ett lägre lån till värdeförhållande (LTV). Att öka handpenningen visar att låntagaren är engagerad i projektet i fråga och att de kommer att vara mindre benägna att fallera.
- förbättra din personliga kredit: en hälsosam kreditpoäng är måttet på ekonomisk läskunnighet. Månader innan du ansöker, förbättra din kredit så att långivaren kan vara säker på att det inte kommer att bli en standard.
- komplett och betala av flera lån med en hård pengar långivare: Ju bättre meritlista man har när det handlar om långivaren, desto mer öppensinnade kommer de att vara att justera räntan eller originering debiteras eftersom teoretiskt bör det finnas mindre risk.
hårda pengar stängningskostnader
andra än de månatliga räntorna inkluderar ytterligare hårda pengar kostnader:
- ursprungsavgift/poäng: poäng täcker kostnaderna för att låna pengarna och behandla lånet. Poäng för ett lån med hårda pengar är vanligtvis högre än för en konventionell. Baserat på detaljerna i lånet och långivaren, ursprunget kan vara någonstans mellan 1% och 5% av det totala lånet. Men varför är de högre? Tja, hårda pengar långivare är i branschen för att skapa och ge lån snabbt och med en högre förskott. Precis som med alla andra företag kommer deras verksamhet också med driftskostnader och risker. Till exempel, för att framgångsrikt driva en hård pengar utlåning anläggning, långivaren måste betala för teknik, kontor och en hårt arbetande personal. Plus de behöver för att anpassa sig till strategiska partners som titel företag, värderingsmän, försäkringsagenter, etc som kan bidra till att underlätta lånen att stänga snabbt och effektivt. Eftersom deras lån kräver återbetalning inom en kortare tidsram, har de vanligtvis inte lyxen av skalfördelar, därmed den högre ursprungsavgiften.
- försäkringsavgifter: för att säkra ett lån med hårda pengar måste långivaren lagligt säkra sitt intresse för den egendom som placeras som säkerhet. För att uppnå detta är båda parter överens om dessa villkor i ett juridiskt bindande avtal. En kvalificerad advokat från ett välrenommerat advokatbyrå hjälper till att dra detta avtal och andra juridiska handlingar som är involverade i transaktionen. Detta medför ännu en stängningskostnad som kallas lånedokumentet eller försäkringsavgiften. Beroende på lånets komplexitet kan doc-avgiften vara så låg som $500 eller så hög som $5000.
hur mycket pengar har du att lägga ner på en hård pengar lån?
en majoritet av långivarna kräver ofta låntagare att sätta en handpenning på 10-20% på ett lån för en bostadsfastighet, och 30-40% i fallet med en kommersiell fastighet. Det exakta beloppet sätta ner varierar beroende på långivaren, lånet till förhållandet värde, och andra lånevillkor. Men inte alla långivare kräver en handpenning. Det beror på det specifika programmet och hur långivaren minskar risken inom sina avgifter.
som sagt, ägna stor uppmärksamhet åt långivare som hävdar att erbjuda hårda pengar lån med noll handpenningar till alla låntagare som det kan finnas andra kostnader i samband med lånet. De kan till exempel erbjuda dig ett nollbetalningsalternativ, men ta ut löjligt höga räntor och ursprungsavgifter, införa absurda villkor före straff eller orealistiska betalningsplaner.
andra hårda pengar lånekostnader
övriga kostnader som inte ingår i stängningskostnaderna men kan inkluderas i ditt lån inkluderar men är inte begränsade till:
- Förlängningsavgifter: långivare förväntar dig att betala tillbaka lånet inom en viss tidslinje, vanligtvis mellan sex månader och två år, beroende på beloppet i fråga och andra lånevillkor. Men livet händer, och du kanske inte kan betala inom den tidslinje som krävs. Om så är fallet kan vissa långivare förlänga din tidsfrist men ta ut en förlängningsavgift. Se till att du frågar en potentiell långivare vad som händer om du behöver lite mer tid att återbetala ditt lån.
- Pre-straffavgift: medan vissa långivare straffar dig för att betala sent, kommer andra att debitera dig för att betala tidigt. De förväntar dig att stanna med lånet för den minsta inställda tiden så att de kan få vinster från din månatliga ränta. Till exempel, om du är skyldig att betala ditt lån tillbaka i sex månader, de kan förvänta dig att hålla fast vid lånet i minst fyra månader. Återbetala det innan denna inställda tiden förnekar dem vinster från din månatliga ränta. För att säkerställa att du inte betalar tidigare, kommer sådana långivare införa en pre-straffavgift. Se till att du läser igenom det finstilta i kontraktet för att se om denna avgift är en del av Villkoren, eller bara be långivaren i förskott.
krav på hårda pengar lån
även om hårda pengar lån kan vara lättillgängliga betyder det inte att långivare ger sina pengar till någon som kommer att gå genom dörren. Mot bakgrund av detta, här är några av kraven:
låntagare kvalifikationer
medan vissa långivare är tillgång baserad, de flesta också bryr sig om hur låntagaren ser på papper samt. Låntagarens likvida reserver och kreditvärdighet är två huvudindikatorer för hur sannolikt en låntagare skulle vara att betala tillbaka lånet i tid. Nu varierar de specifika kriterierna för hur långivare mäter hur mycket pengar som behövs i banken eller en specifik kreditpoäng beroende på den enskilda långivaren så det är viktigt att förstå det tidigt i processen.
en handpenning eller hud i spelet
även om inte alla långivare kräver en handpenning, många av dem gör. Lånet de erbjuder dig kommer att täcka en majoritet av inköpskostnaderna, men handpenningen bevisar engagemanget för projektet. Det hjälper också långivaren att mildra riskerna. När allt kommer omkring lägger de in mycket pengar i projektet, så det skulle bara vara rättvist om investeraren delar risken genom att lägga in en del av sitt kapital också. Även om en långivare kommer att finansiera majoriteten eller hela inköpspriset och renoveringen, vill de vanligtvis ha lite hud i spelet, vilket kan komma i form av ursprungspunkter, administrationsavgifter, doc-avgifter och andra liknande beskrivna termer.
en genomförbar affär
långivare i denna kategori är affärsmän och vill maximera vinsten med varje lån de ger ut. Långivaren och låntagaren är på samma sida som långivaren vill låntagaren att lyckas så att låntagaren gör pengar och framgångsrikt betalar av lånet. Långivaren vill först se till att låntagaren är kvalificerad av vilka kriterier de ställer. Därefter bedömer de affären för att bestämma dess genomförbarhet innan de godkänner lånebegäran. Med andra ord, chanserna att få godkänt är högre när långivaren är övertygad om att fastigheten och affären vettigt.
vid utvärdering av att ta ett lån för att fixa och vända en fastighet eller skapa en hyra, se till att utvärdera dess värde i jämförelse med reparationskostnader för att bestämma vinstmarginalen. Se till att vinstmarginalen är tillräckligt hög för att inte bara betala tillbaka lånet utan också ge god avkastning, oavsett om det är från ren vinst genom att sälja till en slutköpare eller kassaflöde från att hyra till en hyresgäst.
ska du använda hårda pengar lån för fastigheter?
hårda pengar lån är ett verktyg som ger investerare möjlighet att komma in i fastighetsinvesteringsspelet. Inte alla har råd att köpa en fastighet och fixa den om de behöver betala ut 100k kontant på plats, men många har 15k-20K i besparingar eller kontroll och det skulle göra det möjligt för dem att köpa sin första flip eller köpa och hålla egendom. I utbyte mot att utnyttja en långivares pengar för att köpa en flip eller starta en hyresportfölj, kommer bekvämligheten med varningar som högre räntor och ursprungsavgifter. Det är klokt att använda ett hårt pengar lån om du är säker på att arbetet kan göras ganska snabbt, så det finns tillräckligt med tid att sälja fastigheten och betala tillbaka lånet inom lånebeloppet.
det är också viktigt för investeraren att göra sina läxor när det gäller reparationer och bärande kostnader så att de känner sig säkra på att de kan täcka eventuella övertag och motstå att vara i lånet samtidigt som de gör en hälsosam vinst.
Upptäck hårda pengar lån idag
kom ihåg, hårda pengar lån sfären är mättad med hela skalan av långivare. Dessa långivare har alla lite olika krav, villkor och produkter. Det är viktigt att hitta en som hjälper dig att lyckas och arbeta med dig under en affär. Ta bara språnget om du är säker på att du arbetar med en väletablerad och ansedd långivare som kommer att gå med dig varje steg på vägen.
om du är säker på att en fastighet har potential att generera en hälsosam fastighetsmarginal, men du har ont om pengar, låt inte möjligheten passera dig. Ansök om ett hårt pengar lån idag och komma igång direkt.