det här inlägget förklarar allt om periodiska hyresavtal, rullande hyreskontrakt, förnyelser och vad du ska göra när din AST: s minsta (fasta) löptid håller på att löpa ut!
men först:
- behöver du hjälp med vad som händer i en gemensam hyresrätt när en hyresgäst vill lämna, men de andra hyresgästerna vill bo i fastigheten?
- vill du ha hjälp med din specifika situation? Skriv ett inlägg på vårt Community forum!
när en hyresvärd hyr ut en fastighet till en hyresgäst, kommer det vanligtvis att finnas ett hyresavtal som anger en tidsperiod som hyresgästen kommer att pågå i.
denna tidsperiod är hyresperioden. Om termen anges i hyresavtalet är det vanligt att hänvisa till avtalet som ’tidsbegränsad’, eftersom det kommer att vara för en bestämd tidsperiod. Detta kommer normalt att vara i sex månader eller ett år. Mindre vanligt kan det vara för andra tidsperioder.
men vad händer när denna tidsperiod slutar? Låt oss gå igenom de olika scenarierna.
vad händer när ett kontrakts Minimiperiod slutar
detta beror på om hyresgästerna har flyttat ut eller inte. Låt oss titta på båda fallen.
om hyresgästerna har flyttat ut
om hyresgästerna flyttar ut i slutet av den fasta löptiden upphör hyresrätten. Det kommer inte längre att finnas. Detta är under en regel pittoreskt känd av advokater som ’effluxion of time’.
så om hyresgästerna har flyttat ut vid det datumet är det slutet på det. Hyresgästerna har inte längre något ansvar enligt hyresavtalet och hyresvärden har inte längre någon rätt att debitera hyran.
hyresvärdar blir ofta upprörda över detta om hyresgästerna har flyttat ut utan att ge dem något meddelande. Ibland kan de till och med lägga in sin hyresavtal en klausul som kräver att hyresgästen meddelar om de vill lämna i slutet av den fasta löptiden och ger dem möjlighet att betala ’hyra i stället för uppsägning’ om de inte gör det.
tyvärr (för hyresvärdarna) kommer dessa klausuler nästan säkert att vara ogiltiga enligt de orättvisa avtalsvillkoren (nu en del av Consumer Rights Act 2015).
hyresgästen registrerade sig bara för en viss tidsperiod. Varje klausul som tvingar honom att stanna längre eller försöka göra honom ansvarig för fortsatt hyra om han har flyttat ut kommer att betraktas som ’orättvist’ och ogenomförbar.
om hyresgästerna förblir i ockupation
situationen är annorlunda om hyresgästerna bor kvar på fastigheten. Även om det inte finns en avtalsenlig periodisk hyresrätt (se nedan om detta), kommer hyresrätten fortfarande att sluta vid midnatt den sista dagen av den fasta löptiden.
om hyresgästerna förblir i ockupation, då i de flesta fall, om ingen ny tidsbegränsad hyresrätt eller ’förnyelse’ har undertecknats, så snart den tidsbegränsade hyresrätten har upphört, skapas en ny ’periodisk’ hyresrätt automatiskt i dess ställe.
såvida inte eller tills en ny tidsbegränsad hyresrätt eller ’förnyelse’ dokument undertecknas, kommer hyresrätten sedan fortsätta på denna periodiska basis.
det är inget fel med detta. Vissa hyresgäster har pågått i flera år regelbundet. Du behöver inte ge hyresgästerna en ny viss tid eller förnyelse.
fasta villkor är ofta att föredra eftersom de ger både hyresvärd och hyresgäst mer säkerhet. Dessutom ger de hyresvärdar en möjlighet att öka hyran. Men ibland, till exempel om antingen hyresvärden eller hyresgästen är osäkra på sina planer, kan det vara bättre att låta hyresavtalet löpa som en periodisk, eftersom detta är mer flexibelt.
hyresvärden kan också föredra att inte vara bunden till en lång tid om de är missnöjda med sin hyresgästs beteende och bara är villiga att låta dem stanna kvar om de uppför sig månad för månad.
om du tillåter hyresrätten att köra på som en periodisk eller insistera på en ny viss tid beror verkligen på vad du vill och vad som är bäst under omständigheterna.
för övrigt är uthyrningsagenter ofta angelägna om att hyresavtal ska förnyas eftersom detta kommer att utlösa deras rätt till en Förnyelseavgift. Låt dem inte övertala dig. Om omständigheterna i din hyresrätt är att den mer flexibla periodiska hyresrätten är att föredra, bör de acceptera detta. De har inte en absolut rätt till Förnyelseavgift – hur mycket de än vill ha det!
hur skapas periodiska hyresavtal?
så om hyresgästerna förblir i fastigheten och ingen förnyelse undertecknas kommer det att finnas en periodisk hyresrätt. Hur skapas dessa? Det finns i princip tre alternativ:
- om hyresavtalet är en säker shorthold hyresrätt
- om hyresavtalet är en ’common law’ oreglerad hyresrätt
- om hyresavtalet föreskriver en avtalsenlig periodisk hyresrätt
Låt oss ta en titt på dessa i tur och ordning.
1. Lagstadgad periodisk hyresrätt
om hyresrätten är en säker Shorthold hyresrätt, då när minimiperioden löper ut, kommer hyresrätten att fortsätta på grund av stadgan.
av de tre är detta den vanligaste situationen. Den nya hyresrätten kommer att uppstå eftersom avsnitt 5 i bostadslagen 1988 säger att det kommer.
the Housing Act 1988 är den lag som sätter upp och reglerar försäkrade och försäkrade shorthold hyresgäster. Avsnitt 5 säger att om hyresgästen förblir i ockupation efter utgången av den fasta löptiden, sedan en ny ’periodisk’ hyresrätt kommer automatiskt att skapas. Denna nya periodiska hyresrätt kommer att:
- börja omedelbart efter det att den fasta löptiden slutar
- anses vara mellan samma personer som var hyresvärd och hyresgäst vid den tidpunkt då den fasta löptiden slutar
- var i fråga om samma lokaler
- var ’periodisk’ vilket innebär att det kommer att löpa från period till period – normalt månadsvis eller veckovis (se mer om detta nedan)
- spara för detta, det kommer att vara under samma villkor som föregående tidsbegränsad hyresrätt
denna typ av periodisk hyresrätt är känd som en ’lagstadgad’ periodisk hyresrätt – eftersom den skapades enligt lag, jag.e. avsnitt 5 i bostadslagen 1988.
i de flesta fall kommer perioden att vara månadsvis eller veckovis, beroende på hur hyran ska betalas enligt villkoren i hyresavtalet. Men om den sista betalningen av hyran var annorlunda – till exempel om hyresgästen betalade hela hyran i förskott med en betalning för sex månaders hyra-kommer hyresperioden att återspegla den sista betalningen (så i vårt exempel blir det en sex månaders periodisk hyresrätt).
de flesta hyresavtal idag är säkrade shorthold hyresavtal, så i de flesta situationer där hyresgästerna stannar efter utgången av den fasta löptiden kommer de att ha en lagstadgad periodisk hyresrätt.
2. ’Common Law’ oreglerad hyresrätt
vissa hyresgäster faller utanför den lagstadgade koden som inrättats genom bostadslagen 1988. I huvudsak är dessa:
- hyresrätter där hyresvärden är bosatt hyresvärd eftersom han bor i samma byggnad (se mer om detta nedan)
- hyresrätter där hyresgästen är ett aktiebolag, eller
- om hyran är antingen:
- mer än 100 000 per år, eller
- mindre än 750 per år (eller 1 500 per år i Greater London)
du hittar en fullständig lista i Schema 1 i bostadslagen 1988.
när det gäller bosatta hyresvärdar är det normalt att någon hyr ut någon form av granny-bilaga till ’trädgårdslägenhet’. Det gäller inte situationer där hyresvärden äger två eller flera fastigheter i ett specialbyggt hyreshus och hyr en och bor i en annan-här kommer de hyrda fastigheterna att vara AST. Om hyresvärden hyr ett rum till en hyresgäst är detta normalt inte en hyresrätt alls (se mer om detta på min hyresvärds webbplats).
så, vad händer om en hyresgäst stannar kvar efter utgången av den fasta löptiden i en gemensam lag hyresrätt? Avsnitt 5 gäller inte eftersom detta inte är en AST. I allmänhet innebär dock lagen en periodisk hyresrätt där hyresgästen betalar och hyresvärden accepterar hyra.
enligt avsnitt 54(2) i lagen om Property Act 1925 är det inte nödvändigt att ha en formell skriftlig hyresavtal handling om en hyresgäst bor i en fastighet och betala hyra där det finns en viss tid på 3 år eller mindre. En ny hyresrätt skapas automatiskt.
de enda omständigheter där det inte kommer att skapas kommer att vara om hyresgästen inte betalar hyra eller hyresvärden vägrar att acceptera det. I allmänhet kommer hyresvärden att leta efter att återställa fastigheten här, i vilket fall notera att de fortfarande kommer att behöva få en besittningsorder genom domstolarna (min Hyresvärdslags Utvisningsguide har instruktioner om hur man gör detta).
3. Hyresavtalet föreskriver en avtalsenlig periodisk hyresrätt
den tredje typen av fall som skapar en periodisk hyresrätt är ’avtalsenlig periodisk hyresrätt’. Dessa är inte vanliga och finns bara om hyresavtalet som undertecknats av hyresgästen specifikt föreskriver dem.
när detta är gjort slutar hyresavtalet inte alls, men fortsätter (förutsatt att hyresgästerna inte flyttar ut) regelbundet, enligt vad som anges i avtalet. Normalt kommer detta att vara för en månatlig periodisk hyresrätt.
en av fördelarna med avtalsenliga periodiska hyresavtal är att du kan ange vilken period din periodiska hyresrätt kommer att vara så detta skapar säkerhet.
vad kommer inte att hända
det är förmodligen värt att nämna, för att avsluta den här artikeln, att där någon har bott i en fastighet som hyresgäst, kommer de inte att bli en ’squatter’ om de stannar kvar i fastigheten efter att den fasta löptiden har avslutats.
de kommer att stanna en hyresgäst och kommer att ha rätt att stanna kvar i fastigheten tills vräkta genom domstolarna.
en annan oro hyresvärdar har är att om hyresgästerna bo i fastigheten en lång tid, kommer de plötsligt förvärva extra rättigheter, såsom rätten att köpa fastigheten. Det här kommer inte heller att hända.
hyresvärdar kommer nästan alltid att ha rätt att vräka hyresgäster som förblir bosatta i fastigheten efter det att den fasta löptiden har avslutats. De enda omständigheter där detta inte är fallet är där hyresgästen har en skyddad hyresrätt enligt Hyreslagen 1977. Men inga Hyresskyddade hyresavtal har skapats (eller kan skapas) sedan januari 1989, så det kommer inte att hända med en nyare hyresrätt.
Sammanfattningsvis
i de allra flesta fall där en hyresgäst stannar kvar efter utgången av den fasta löptiden där inget nytt avtal har tecknats, kommer han att fortsätta att ha en hyresrätt – en periodisk hyresrätt faktum är att han också kommer att ha ett hyresavtal eftersom villkoren i föregående hyresavtal kommer att fortsätta att gälla.
det finns dock inget att frukta om periodiska hyresavtal och det finns tillfällen då man tillåter en hyresrätt att ’köra på’ som en periodisk är en bra ide förhoppningsvis hjälpte den här artikeln dig att förstå problemen och hur reglerna fungerar.
vad händer när endast en hyresgäst vill lämna ett gemensamt hyresavtal?
i en gemensam hyresrätt är alla hyresgäster gemensamt och solidariskt ansvariga för hyresuppgifterna (t.ex. att betala hyran) men också privilegierna (t. ex. att ha tillgång till hela fastigheten).
så länge de följer villkoren i kontraktet kan alla hyresgäster i en gemensam hyresrätt meddela att de lämnar fastigheten. Om kontraktet säger att 2 månaders varsel krävs, kan någon hyresgäst ge detta meddelande och flytta ut två månader senare.
vid denna tidpunkt kommer hyresavtalet att ha upphört för alla parter om inte hyresavtalet säger något annat. Om de andra hyresgästerna stannar kvar och fortsätter att betala samma hyra, kommer det inte bara att vara som vanligt, eftersom den hyresrätt som tidigare fanns, tillsammans med dess villkor, kommer att ha avslutats.
Det ligger i allas intresse att komma fram till ett nytt avtal så snart som möjligt. Helst kommer de återstående hyresgästerna och hyresvärden att ha ordnat under uppsägningstiden och tecknat ett nytt hyresavtal som börjar så snart det gamla slutar.
du kan ladda ner Openrents gratis gemensamma hyresavtal här.
Tessa Shepperson
Tessa är en specialist hyresvärd & hyresgäst advokat. Mer av hennes skrifter finns på hyresvärdens Lagblogg. Hon driver också den populära hyresvärdslagen online-tjänsten. Det sista avsnittet, OpenRent Supplemental, är inte av Tessa Shepperson.